通地铁后，从此，你可能不用再担心堵车，不用担心上班约会迟到，出行更加方便。即使像北京这样的一个以“挤地铁”著称的城市，某个小区通地铁总是能方便平头百姓的日常生活..
当地铁经过你家门口的时候，你是高兴，还是悲伤？
地铁难道能带来人间悲喜剧吗？
通地铁后，从此，你可能不用再担心堵车，不用担心上班约会迟到，出行更加方便。即使像北京这样的一个以“挤地铁”著称的城市，某个小区通地铁总是能方便平头百姓的日常生活。
通地铁，自然是可喜可贺。给你带来喜悦的还有财富增值。如果你的住房要出售，那么坐地抬价，买方常常也只能默默接受。即使这个住房还是你自己住，你也不准备卖，但这种住房升值还是会带来心理上的愉悦。
人无远虑，必有近忧。
自从开始讨论对个人住房开征房地产税之后，通地铁所带来的快乐还能不能维持，就变成一个未知数。一切取决于税制定位与具体方案的设计。如果房地产税定位为调节贫富差距，那么地铁过家门就可能带来“酸的馒头”（悲伤）。特别是对于一些本来就不太需要借助地铁出行的人来说，痛苦更甚。从世界经验来看，还好，房地产税不是这样的税种。但是，心，依旧难以放下。
谁能担保不会有“中国特色”的房地产税？重庆上海两市试点的个人住房房产税就带有很强的本地烙印。“本土化”房地产税也可能是一种选择。如果房地产税立法之路沿着既有的“试点”延伸，那么通地铁喜事变悲剧还是可能的。只要住房涨价，房地产税就可能多交，多交的税不敌交通便利程度，通地铁之于住户，就是得不偿失。
能让住房升值的不只是通地铁。时下，周围有好学校，也会让住房增值。我们就来看看学区房的喜与悲。学区房意味着孩子可以上好学校，不会“输在起跑线上”。这样的房产自然比非学区房更值钱。但是，住在学区房，对于没有孩子要上学的家庭，是无法感受到上学福利的。所有人能共同感受到的是学区房更值钱这种快乐。
地铁通常是政府主导修建的，业主一般不直接在工程建设上投钱。好学校可不一定是自己来到小区的。住房周围本来就有好学校是一种情形。可是，时下新开发的小区，不少好学校是开发商花大价钱新引进的。
新引进的好学校才让住房成为学区房。在这种情况下，业主实际上已为好学区的形成付出了代价，因为开发商所支付的必然通过抬高房价转嫁给业主。如果不分青红皂白，只是简单地以房价为基础，按同样税率征收房地产税，那么对于自己花钱引进好学校（为本地教育公共服务付费）的业主来说，为了享受教育公共服务，是在重复纳税。显然，这样的房地产税是严重不公平的。
房地产税即使要开征，还是多吸收一点人类文明的共同经验为好。
放眼世界，房地产税是一种为地方政府提供公共服务融资的税种。房地产税的税基只能是评估价格。业主购房的时间不同，支付的价格也会有差异。最近十年是房价飞速上涨的十年。早购房的家庭支付少，后购房的支付多。有幸得到福利房及各类保障性住房的支付得更少。
在房价变动较多的时期，如果只是按照购进成本即实际支付价格为基础计算房地产税应纳税额，那么这是极不公平的，只会加剧财富差距的扩大。实际上，不管支付多少，只要是同一区域的住房，个人和家庭所享受的公共服务基本相似。为了保证房地产税的公平，以房地产评估价作为税基计税是必然要求。当然，廉租房不应该课税，因为居住的是社会中最需要帮助的家庭。
仅仅按照评估价课税，还不能保证人间悲剧不发生。前述新引进学区房的重复纳税问题需要解决。我们还得探讨下房地产税是一种什么样的税。房地产税不太可能是一种全新的税种。一个群体一种商品所能承载的税负是一定的。有人说中国几乎没有保有环节的房地产税，但这种说法忽略了中国房地产特别是住房税费基金负担不轻的事实。时下，房地产，特别是商品房所对应的税负已经不低，抬高税负的空间已经很小很小。
仅仅是与房地产直接相关的房产税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税五个税种在2012年就占到税收总收入的约9％，占地方税收总收入的比例就更高了。这还不包括营业税这一与房地产密切相关的税种。如果再考虑到不菲的国有土地使用权转让收入，以及其他各种各样的收费基金，那么现有的房地产，特别是商品房性质的住房所承担的税费基金已经不少。开征房地产税只能将之定位为一种替代性的税，即取代上述五种税及相关收费基金的税（当然，国有土地使用权转让收入属于产权收入，可另行处理）。这样，存量房已承担了房地产税，不宜重复征收。即使要对存量房征收房地产税，也必须考虑这一事实。已缴纳上述税费及基金的增量房也应享受存量房同样的税收待遇。
要从根本上避免改进公共服务却可能加重负担的问题，还需合理界定房地产税“税政管理权”，特别是税率确定权限和房地产税的归属。
全国统一税率的结果只会是哪里公共服务好，哪里的税负就会越重。这不利于局部地区改善公共服务。
房地产税不能是省一级政府的税，甚至也不能是地市级政府的税种。它可能是县区级的税种。但更合理的选择是按照街道、乡镇或学区来征收，这样，地方公共服务受益范围与房地产税更容易对应。公共服务改善所带来的是区域性房价的普涨，如果所对应的区域性公共服务水平已经很好，进一步支出的必要性就不复存在，那么税基虽然扩大了，但税率可以相应下调。
这样，改进公共服务不会带来人间悲剧；地铁过家门，就仍然是好事。
当地铁经过你家门口的时候，你是高兴，还是悲伤？
地铁难道能带来人间悲喜剧吗？
通地铁后，从此，你可能不用再担心堵车，不用担心上班约会迟到，出行更加方便。即使像北京这样的一个以“挤地铁”著称的城市，某个小区通地铁总是能方便平头百姓的日常生活。
通地铁，自然是可喜可贺。给你带来喜悦的还有财富增值。如果你的住房要出售，那么坐地抬价，买方常常也只能默默接受。即使这个住房还是你自己住，你也不准备卖，但这种住房升值还是会带来心理上的愉悦。
人无远虑，必有近忧。
自从开始讨论对个人住房开征房地产税之后，通地铁所带来的快乐还能不能维持，就变成一个未知数。一切取决于税制定位与具体方案的设计。如果房地产税定位为调节贫富差距，那么地铁过家门就可能带来“酸的馒头”（悲伤）。特别是对于一些本来就不太需要借助地铁出行的人来说，痛苦更甚。从世界经验来看，还好，房地产税不是这样的税种。但是，心，依旧难以放下。
谁能担保不会有“中国特色”的房地产税？重庆上海两市试点的个人住房房产税就带有很强的本地烙印。“本土化”房地产税也可能是一种选择。如果房地产税立法之路沿着既有的“试点”延伸，那么通地铁喜事变悲剧还是可能的。只要住房涨价，房地产税就可能多交，多交的税不敌交通便利程度，通地铁之于住户，就是得不偿失。
能让住房升值的不只是通地铁。时下，周围有好学校，也会让住房增值。我们就来看看学区房的喜与悲。学区房意味着孩子可以上好学校，不会“输在起跑线上”。这样的房产自然比非学区房更值钱。但是，住在学区房，对于没有孩子要上学的家庭，是无法感受到上学福利的。所有人能共同感受到的是学区房更值钱这种快乐。
地铁通常是政府主导修建的，业主一般不直接在工程建设上投钱。好学校可不一定是自己来到小区的。住房周围本来就有好学校是一种情形。可是，时下新开发的小区，不少好学校是开发商花大价钱新引进的。
新引进的好学校才让住房成为学区房。在这种情况下，业主实际上已为好学区的形成付出了代价，因为开发商所支付的必然通过抬高房价转嫁给业主。如果不分青红皂白，只是简单地以房价为基础，按同样税率征收房地产税，那么对于自己花钱引进好学校（为本地教育公共服务付费）的业主来说，为了享受教育公共服务，是在重复纳税。显然，这样的房地产税是严重不公平的。
房地产税即使要开征，还是多吸收一点人类文明的共同经验为好。
放眼世界，房地产税是一种为地方政府提供公共服务融资的税种。房地产税的税基只能是评估价格。业主购房的时间不同，支付的价格也会有差异。最近十年是房价飞速上涨的十年。早购房的家庭支付少，后购房的支付多。有幸得到福利房及各类保障性住房的支付得更少。
在房价变动较多的时期，如果只是按照购进成本即实际支付价格为基础计算房地产税应纳税额，那么这是极不公平的，只会加剧财富差距的扩大。实际上，不管支付多少，只要是同一区域的住房，个人和家庭所享受的公共服务基本相似。为了保证房地产税的公平，以房地产评估价作为税基计税是必然要求。当然，廉租房不应该课税，因为居住的是社会中最需要帮助的家庭。
仅仅按照评估价课税，还不能保证人间悲剧不发生。前述新引进学区房的重复纳税问题需要解决。我们还得探讨下房地产税是一种什么样的税。房地产税不太可能是一种全新的税种。一个群体一种商品所能承载的税负是一定的。有人说中国几乎没有保有环节的房地产税，但这种说法忽略了中国房地产特别是住房税费基金负担不轻的事实。时下，房地产，特别是商品房所对应的税负已经不低，抬高税负的空间已经很小很小。
仅仅是与房地产直接相关的房产税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税五个税种在2012年就占到税收总收入的约9％，占地方税收总收入的比例就更高了。这还不包括营业税这一与房地产密切相关的税种。如果再考虑到不菲的国有土地使用权转让收入，以及其他各种各样的收费基金，那么现有的房地产，特别是商品房性质的住房所承担的税费基金已经不少。开征房地产税只能将之定位为一种替代性的税，即取代上述五种税及相关收费基金的税（当然，国有土地使用权转让收入属于产权收入，可另行处理）。这样，存量房已承担了房地产税，不宜重复征收。即使要对存量房征收房地产税，也必须考虑这一事实。已缴纳上述税费及基金的增量房也应享受存量房同样的税收待遇。
要从根本上避免改进公共服务却可能加重负担的问题，还需合理界定房地产税“税政管理权”，特别是税率确定权限和房地产税的归属。
全国统一税率的结果只会是哪里公共服务好，哪里的税负就会越重。这不利于局部地区改善公共服务。
房地产税不能是省一级政府的税，甚至也不能是地市级政府的税种。它可能是县区级的税种。但更合理的选择是按照街道、乡镇或学区来征收，这样，地方公共服务受益范围与房地产税更容易对应。公共服务改善所带来的是区域性房价的普涨，如果所对应的区域性公共服务水平已经很好，进一步支出的必要性就不复存在，那么税基虽然扩大了，但税率可以相应下调。
这样，改进公共服务不会带来人间悲剧；地铁过家门，就仍然是好事。
（作者系中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任、研究员）
来源：《东方早报·上海经济评论》 时间：2014年3月11日