1.简述中国住房政策 自1980年，中国的住房政策经历了从社会福利到市场与社会保障相结合的变化。此前，居民住房几乎由单位免费提供，特别是大型国有企业。与过去相比，中国上个世纪八十年代的住房已经得到了巨大的改变。1978年前，中国每年的新建房才有不到2亿套，但整个八十年代就达到116亿套（世界银行， 1992：26）。经过30年的长期改革，现在中国住房政策主要有4个维度： 限价房、经济适用房、廉租房、安置房（摩根大通，2010：2-3）。 地方政府在土地供给、限定房价、免税和制定住房分配标准上发挥着重要作用。而中央政府则负责根据市场制定相关法律法规和住房补贴系统。 2.新兴国家的住房发展趋势---印度，南非，墨西哥，巴西，智利，哥伦比亚和菲律宾 在印度，南非，墨西哥，巴西，智利，哥伦比亚和菲律宾等国家中，就住房政策上有一个共同的趋势，即最大限度提高社会和私营部门的参与，清楚指出就政府单方是无法全面开展可持续住房政策的。要解决由于缺乏强有力的政策遗留下的历史问题，需要大量资金投入。另一个重要问题就是最大限度发挥现有基础设施建设，如道路、排污系统、交通系统和公共服务设施等，因此有前瞻性且统一的土地规划对社会经济环境可持续发展至关重要。 3.聚焦巴西住房政策 住房政策趋势 在承认穷人权利和土地使用权的基础上，巴西制定现有的住房政策。从短期来说，低收入住房的投资回报促进经济发展，增加财富。从长远来看，为低收入阶层人口创造更广泛的经济发展机会，从而最终促进长期社会发展和把低收入地区有效融合到社会肌体中。在这个理念引导下，巴西在过去10年中制定了一些重要的制度基准： 《城市法》 于2001年通过法令：主要是承认非正式居民留在居住地的权利，提供自治设施，保证程序化，并为低收入住房准备预留地。 城市部的建立是从国家角度解决住房、卫生、交通和城市规划。 启动国家住房计划，预计到2023年住房需求，确定补贴类型和补贴对象。 2007年启动并实施经济增长方案，确定贫民窟改造为国家优先投资领域。 在2009年，推出低收入住房补贴计划，明确收入分级，直接拨款补贴。 这些机构的变化标志着一个时代的开始，改造贫民窟和低收入住房需要联邦政府的大比例投入，地方政府执行项目，抛开配套资金。在经济增长大战略的引导下，贫民窟的改造计划，解决城市恶化区域赤字和补贴，被称为“我的房子，我的生活”项目。这项计划于2009年施行，是面对金融危机启动的反周期计划，目的是加快住房建设，提升就业率，满足国家需求。初步目标是建一百万套住房，到2014年扩建到三百万套。 虽然巴西已经打破种种障碍，认识到穷人的权利，改善生活条件，但改造贫民窟依然是未来工作重点。保持长时间的社会经济发展，确保资源利用的可持续化，这项工作需要政府、社会组织和私营部门三方合作。现在有些项目就很值得人去关注，但是如何使这些成功的经验得到广泛应用，长期运行，如何改善规划，抓住机遇，保持经济稳步增长还是一个值得思考的问题。 安置工作新框架 巴西在世界银行的支持下，致力于一个新的监管框架，目前在网上接受公众咨询。由于工程建设和基础设施建设而非自愿的移民工程由城市部出资完成。 现在巴西面临的挑战众多，如改善基础设施和服务、为低收入家庭提供住房以解决不安全且非正式的安居点，满足未来人口增长需要。但一切发展太快，由于缺少规划，一些安置程序问题已经成为社会民间组织关心的问题，如：非政府组织、高校、公检机关和联合国适当住房问题特别报告员。此外，世界银行就巴西政策和做法评论指出该国在解决非自愿移民问题缺少国家政策和准则。（世界银行，2011） 这项草案拟定一句房屋情况和租户权利为所有租户进行补偿，即使没有正式产权，受影响家庭都应得到补偿：
住房补偿可以是实物或信托，或两者兼而有之。在实物补偿中，家庭可以从二级市场中得到一份现有财产（包括非正式的终身财产），或一个新的独立的住房。 条例还规定高参数规划，社区全民参与，全程监控，必须就实体干预和安迁位置与受影响家庭商讨并告知。这种介入可以是一对一的或是集体性质的，但应优先考虑集体谈判。 重点强调冲突协调和社会支持，社区必须得到社会支持，从而保证：（1）加强社区组织和社会财富；（2）促进社会经济发展；（3）物业管理及维护的能力建设。 世界银行移民安置政策 该政策具体叙述了世界银行对非自愿移民安置的政策和工作程序，包括世界银行业务手册业务政策，简称OP 4.12 和银行程序。 世行在非志愿性移民上的总体目标可以归纳如下：(1)只要有可能，都要尽量避免或减少非志愿性移民，寻求所有可行的项目设计的替代方案。 (2) 在非志愿性移民不可避免的情况下，移民活动应当作为可持续发展计划予以考虑并实施；(3) 那些被迁移的居民得以从工程效益中获益。被迁移的居民；（4）应有机会参与移民计划的规划和实施；(5) 应当帮助被迁移的居民努力改善他们的生计和生活水准或至少在实际上恢复到搬迁前的水平，或恢复到项目开始实施时的相应水平，就高不就低。 安置条款必须确保：（1）被迁移的居民得到及时有关信息；（2）有关住房与社会服务的可行性研究；（3）法律条款与协议；(4) 相关成本费用；(5) 明确的财产收入损失赔偿机制；(6) 参与机制，包括咨询，对话，协商及冲关管理； (7) 在搬迁后的适当的过渡期内提供帮助（例如短期工作，基本工资或生活补助）；(8) 如需搬迁，在迁移过程中提供援助； (9)对少数民族的帮助。 4、对比说明中国住房安置政策 中国住房安置的法律框架 2011年中国政府颁布了一项有关安置程序的新法令来取代2001年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例的一项重要转变是授权执法机关在开发商强拆住房时进行处理某，同时规范赔偿程序。 辽宁经验 由于过去以工人为本的政策导致辽宁省自2000年开始面临巨大问题，大量家庭生活在地理位置不佳的老房子里，随时有灾害和卫生问题出现。这些地区被称为“棚户区”，他们不同于贫民窟，因为棚户区是自发形成，而非由于公共房屋恶化而成。解决不稳定生活条件的棚户区是城市改造的第一步。在当时省机关党委书记李克强的指导下，2004年全面开始辽宁省棚户区改造安迁计划。
来源：数据计算来自城市竞争力报告 这项成绩引人瞩目。五年间，约有40万人得到重新安置。这个过程完全由政府或直辖市牵头完成，其资金来自 (i) 三级政府预算，(ii) 开发贷款，(iii)税收优惠， (iv) 个人存款， (v) 土地转让， (vi) 社会融资和(vii) 市场操作。但必须指出的是虽然优先建立优先伙伴关系，利用稀有土地资源，但却是政府支付干预费用。 辽宁安置计划说明 住房与安置经济 虽然目前经济风险是过度投资，但中国安置政策的优势不受成本回收的束缚，但其他国家却备受此问题干扰。中国把这个问题视为全面经济发展战略的有机组成部分和城市改造升级模型。政府为把贫民窟改造与城市经济发展相融合，投入大量资金，使得那些不稳定地区成为城市机体的一部分。 由于辽宁依赖土地收入来平衡住房安置补贴，这可能造成房地产业供需不平衡，影响PPP，增加政府预算压力。虽然上述研究于2002年发表，但近来的种种事例表明房价对中国普通家庭而言还偏高，直接威胁政府整体住房战略，影响辽宁省移民安置工作。 现在的问题是大比例的人口符合购买经适房的标准，这导致经适房的需求量很大。收入与房价差，供需不对称。中国房地产市场还在形成过程中，住房金融系统巩固尚未完成，普通家庭支付能力有限，辽宁政府需要密切关注全国房地产市场和PPP潜力。 虽然辽宁的PPP金融工程非常具有创新性，但利用私人部门进入具有高度的复杂性和不确定性，考虑到开发贷款由直辖市补充资金，这可能会给政府带来额外的负担。一个失败的模式也可能恢复预期的税收收入，影响省市级级中长期财政预算。 社会层面 纵观世界，中国的安置搬迁法律和制度框架非常先进，而哥伦比亚的创新补偿机制仍然局限于市场层面。印度有国家政策和一些州规定，但没有明确的机构职责。中国的法令明确指出指令的属性和宗旨，住房补偿机制和相关的政策法规。 辽宁逐步从国际角度认识城市穷人权利，即使是没有落户的居民，建立了自己的法规处理补偿和房屋设计问题（城市竞争力中心：31） 所以，在公平的住房补偿，收入问题或其他问题方面上，中国和辽宁省也是领先于世界其他新兴国家。但是，世界银行条例和大多数现有的法律光加，对移民安置建议或需要广泛协商，要求加大社会支持，突出社区在决策，规划，设计，实施和岗位职业化过程中的作用。 虽然辽宁在一定程度上人口流向动性较大，但由于大部分居民是企业职工，所以居住在一起。但流动性具有个人性，而非集体性。（城市竞争力中心：35）社会流动是在党和工会引导支持下完成，因为以社区为基础的组织依然存在，但由于缺少资金和能力，这样的组织在人口流动和社区活动上的功能在削弱。(城市竞争力中心: 18). 国际经验告诉我们，“归属感”的缺失会导致长时期的恶化，印度的房屋管理和维护由所谓的“住房协会”完成，居民用自己口袋里的钱和一些基本政府补贴率先管理公用地带。巴西和智利大批量生产公共住房导致多年后的居住环境恶化，如种种社会问题，犯罪和暴力，这些问题由来已久。 辽宁省正致力于为安置家庭提供各种形式的社会支持，如提供社会服务，帮助就业，但最终维持新住房发展的重任落在政府身上。在由社会福利到社会经济自主发展的转型中，未来的挑战在于加强社会联系，承担管理与维护工作，这些事新房改造中的支柱。 辽宁省面临的另一个挑战是如何避免形成新的棚户区或“城中村”，因为他们的出现意味着一个耐人寻味的市场。城市里的穷人买不起房子，这种非正常市场的存在蕴含历史因素。 中国同那些城市化不较弱的国家如印度、南非或者菲律宾一样，面临着同样的问题，即不断增长的濒危住房或非正式住房。因此辽宁的挑战在于在面对新的人口进城，新的棚户区和非正式住房出现，如何确保新的低收入住房发展可持续发展。创造良好社区居住环境固然重要，但更重要的是保证经济社会发展与有针对性的住房政策相辅相成，这是解决未来住房问题的唯一途径。 总之，辽宁的住房政策符合国际走向，发现问题，多方合作寻求解决方法。考虑到问题的难度，需要大规模的投资。但房地产市场随着金融与土地管理条例在不断成熟。考虑社会，经济与环境的可持续发展，改善计划工具，寻求更积极的社区参与。
- · 就现有住房的投资；
- · 土地，拥有产权的土地和国家法律认可的终身权利。（根据《城市法》， 在同一地方居住时间超过5年的住户）;
- · 租赁；
- · 商业
住房补偿可以是实物或信托，或两者兼而有之。在实物补偿中，家庭可以从二级市场中得到一份现有财产（包括非正式的终身财产），或一个新的独立的住房。 条例还规定高参数规划，社区全民参与，全程监控，必须就实体干预和安迁位置与受影响家庭商讨并告知。这种介入可以是一对一的或是集体性质的，但应优先考虑集体谈判。 重点强调冲突协调和社会支持，社区必须得到社会支持，从而保证：（1）加强社区组织和社会财富；（2）促进社会经济发展；（3）物业管理及维护的能力建设。 世界银行移民安置政策 该政策具体叙述了世界银行对非自愿移民安置的政策和工作程序，包括世界银行业务手册业务政策，简称OP 4.12 和银行程序。 世行在非志愿性移民上的总体目标可以归纳如下：(1)只要有可能，都要尽量避免或减少非志愿性移民，寻求所有可行的项目设计的替代方案。 (2) 在非志愿性移民不可避免的情况下，移民活动应当作为可持续发展计划予以考虑并实施；(3) 那些被迁移的居民得以从工程效益中获益。被迁移的居民；（4）应有机会参与移民计划的规划和实施；(5) 应当帮助被迁移的居民努力改善他们的生计和生活水准或至少在实际上恢复到搬迁前的水平，或恢复到项目开始实施时的相应水平，就高不就低。 安置条款必须确保：（1）被迁移的居民得到及时有关信息；（2）有关住房与社会服务的可行性研究；（3）法律条款与协议；(4) 相关成本费用；(5) 明确的财产收入损失赔偿机制；(6) 参与机制，包括咨询，对话，协商及冲关管理； (7) 在搬迁后的适当的过渡期内提供帮助（例如短期工作，基本工资或生活补助）；(8) 如需搬迁，在迁移过程中提供援助； (9)对少数民族的帮助。 4、对比说明中国住房安置政策 中国住房安置的法律框架 2011年中国政府颁布了一项有关安置程序的新法令来取代2001年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例的一项重要转变是授权执法机关在开发商强拆住房时进行处理某，同时规范赔偿程序。 辽宁经验 由于过去以工人为本的政策导致辽宁省自2000年开始面临巨大问题，大量家庭生活在地理位置不佳的老房子里，随时有灾害和卫生问题出现。这些地区被称为“棚户区”，他们不同于贫民窟，因为棚户区是自发形成，而非由于公共房屋恶化而成。解决不稳定生活条件的棚户区是城市改造的第一步。在当时省机关党委书记李克强的指导下，2004年全面开始辽宁省棚户区改造安迁计划。
| 时间 | 目标面积 (m²) | 预计涉及人口 |
| 2005 – 06 | > 50,000 | 345,000 |
| 2007 – 09 | 10,000 > 50,000 | 54,000 |
| 2009 - | < 10,000 | - |
来源：数据计算来自城市竞争力报告 这项成绩引人瞩目。五年间，约有40万人得到重新安置。这个过程完全由政府或直辖市牵头完成，其资金来自 (i) 三级政府预算，(ii) 开发贷款，(iii)税收优惠， (iv) 个人存款， (v) 土地转让， (vi) 社会融资和(vii) 市场操作。但必须指出的是虽然优先建立优先伙伴关系，利用稀有土地资源，但却是政府支付干预费用。 辽宁安置计划说明 住房与安置经济 虽然目前经济风险是过度投资，但中国安置政策的优势不受成本回收的束缚，但其他国家却备受此问题干扰。中国把这个问题视为全面经济发展战略的有机组成部分和城市改造升级模型。政府为把贫民窟改造与城市经济发展相融合，投入大量资金，使得那些不稳定地区成为城市机体的一部分。 由于辽宁依赖土地收入来平衡住房安置补贴，这可能造成房地产业供需不平衡，影响PPP，增加政府预算压力。虽然上述研究于2002年发表，但近来的种种事例表明房价对中国普通家庭而言还偏高，直接威胁政府整体住房战略，影响辽宁省移民安置工作。 现在的问题是大比例的人口符合购买经适房的标准，这导致经适房的需求量很大。收入与房价差，供需不对称。中国房地产市场还在形成过程中，住房金融系统巩固尚未完成，普通家庭支付能力有限，辽宁政府需要密切关注全国房地产市场和PPP潜力。 虽然辽宁的PPP金融工程非常具有创新性，但利用私人部门进入具有高度的复杂性和不确定性，考虑到开发贷款由直辖市补充资金，这可能会给政府带来额外的负担。一个失败的模式也可能恢复预期的税收收入，影响省市级级中长期财政预算。 社会层面 纵观世界，中国的安置搬迁法律和制度框架非常先进，而哥伦比亚的创新补偿机制仍然局限于市场层面。印度有国家政策和一些州规定，但没有明确的机构职责。中国的法令明确指出指令的属性和宗旨，住房补偿机制和相关的政策法规。 辽宁逐步从国际角度认识城市穷人权利，即使是没有落户的居民，建立了自己的法规处理补偿和房屋设计问题（城市竞争力中心：31） 所以，在公平的住房补偿，收入问题或其他问题方面上，中国和辽宁省也是领先于世界其他新兴国家。但是，世界银行条例和大多数现有的法律光加，对移民安置建议或需要广泛协商，要求加大社会支持，突出社区在决策，规划，设计，实施和岗位职业化过程中的作用。 虽然辽宁在一定程度上人口流向动性较大，但由于大部分居民是企业职工，所以居住在一起。但流动性具有个人性，而非集体性。（城市竞争力中心：35）社会流动是在党和工会引导支持下完成，因为以社区为基础的组织依然存在，但由于缺少资金和能力，这样的组织在人口流动和社区活动上的功能在削弱。(城市竞争力中心: 18). 国际经验告诉我们，“归属感”的缺失会导致长时期的恶化，印度的房屋管理和维护由所谓的“住房协会”完成，居民用自己口袋里的钱和一些基本政府补贴率先管理公用地带。巴西和智利大批量生产公共住房导致多年后的居住环境恶化，如种种社会问题，犯罪和暴力，这些问题由来已久。 辽宁省正致力于为安置家庭提供各种形式的社会支持，如提供社会服务，帮助就业，但最终维持新住房发展的重任落在政府身上。在由社会福利到社会经济自主发展的转型中，未来的挑战在于加强社会联系，承担管理与维护工作，这些事新房改造中的支柱。 辽宁省面临的另一个挑战是如何避免形成新的棚户区或“城中村”，因为他们的出现意味着一个耐人寻味的市场。城市里的穷人买不起房子，这种非正常市场的存在蕴含历史因素。 中国同那些城市化不较弱的国家如印度、南非或者菲律宾一样，面临着同样的问题，即不断增长的濒危住房或非正式住房。因此辽宁的挑战在于在面对新的人口进城，新的棚户区和非正式住房出现，如何确保新的低收入住房发展可持续发展。创造良好社区居住环境固然重要，但更重要的是保证经济社会发展与有针对性的住房政策相辅相成，这是解决未来住房问题的唯一途径。 总之，辽宁的住房政策符合国际走向，发现问题，多方合作寻求解决方法。考虑到问题的难度，需要大规模的投资。但房地产市场随着金融与土地管理条例在不断成熟。考虑社会，经济与环境的可持续发展，改善计划工具，寻求更积极的社区参与。