大家下午好，感谢倪老师给我们交流的机会。刚才各位专家从各个角度都谈了住房市场的判断，已经比较全面了。我想从其中一个角度，也就是说人口的角度来谈一谈和我们的住房市场，人口的变化对于住房市场的影响。
这里面我简单的说三个判断：
第一，在短期将出现改善性需求带来的置换小高潮，在住房市场里面，但是由于时间的原因，到这个置换的小高潮，在整体住房市场里所占的比重有多少，它的量对于整体住房市场影响有多少，我现在还没有来得及估算，但是从长期来看，是不支持住房市场长期繁荣的。为什么这么说？看一下数据。
很多人都说城镇化，城镇人口是未来住房市场很重要的支撑，我们可以看到，红色的这表线，这是我们全国城镇人口的增速，总体来说是属于下降的趋势，但是，同2015年出现了这样的反弹，为什么2015年出现了这样的反弹，这个反弹会从2016年继续反弹还是会下来。
我们可以看到，城镇人口主要包括两大部分，一个是城镇本地的人口，另一个是迁入流动的人口，以农民工为主体的。农民工的数量在2015年的时候，增长依然是下行的，从年的增长量来说，已经到达了300多万的水平，2010年顶峰是1200万的年增速，显然城镇人口的增速反弹不是由于农民工的迁入增及造成的，很可能是我们本地人口的上升。
这里面想提到我们革命人口政策的重大变化，我们人口政策的重大变化，2013年底，放开了单独二孩，2014年1月各个省市开始出台具体的实施措施，进行放开。如果从这个来看，我们2014年放开，2015年的人口上来，从十月怀胎到人口的增速，和我们这个是正好相吻合的。
另外一个政策，大家都知道，单独二孩的政策效果是低于我们的预期的，所以在2015年的10月份，我们开始全面放开二孩，这个全面放开二孩的政策效果将会超过单独二孩，这个政策效果将会在2016年下半年显现，因为我们全面放开的是2015年10月份，如果和2013年同样的话，我们大概用一年左右的时间来说，我们2016年下半年将开始进入，由于这种人口家庭结构的变化带来的住房需求置换的小高潮阶段。
这是一个短期来看的情况，在长期并不成立。为什么这么说？还是同样从人口角度来说。这是1950年--2015年世界主要国家和地区总和生育率，就是妇女一辈子生育周期能够总共生的孩子，可以转化，假设他婚姻了就嫁一次，总和生育率是什么概念？就是两个人，如何综合生育率是2，那就是两个孩子，相当于我会实现一个人口的更替，两个孩子代替我一对夫妻的地球上的生存。
这样的情况可以看到，随着经济和社会的发展，比较发达的国家是1.67的水平，而欠发达的国家是2.65的水平。中国因为生育的政策，我们目前是1.55。这里面有一个比较有意思的现象，就是东亚的相对发达国家的总和生育率比较低。大家可以看到，日本1.3左右的水平，韩国1.2的水平，香港也是更低的水平，但是相对来说，像美国比较好，是2的水平，但它比较特殊，主要靠国际移民的支撑。像英国是1.9，德国在欧洲是最差的。总体来说，东亚的总和生育率要低于欧洲同样的发达国家的水平。中国未来，即使是完全放开我们的生育政策，随便生，也很可能会和日韩比较接近的，相对低的总和生育率，所以从人口来讲，就不会支撑住房市场的长期繁荣。
从住房目前的水平上来说，我们中国城镇居民，由人均住房面积换算成户均的住房面积，目前和法国、日本相持平的水平，这是2011年的数据，因为国际上相对的数据没有更新。这就是第一个判断，就是短期会出现置换的小高潮，但是不会有长期的繁荣。
第二，农民工的购房比例将有所提升，但农民工购房的总量会有限。
这回应一个什么样的，去库存里面要鼓励农民工的购房数量，这有和我们认知不一样的，就是农民工的流动趋势带来的。从全国农民工的结构来看，我们外出农民工的比重持续下降的，虽然还占到60%的比例，但它是下降的，本地农民工的比重是在逐步上升的。
在外地农民工中，省内流动的是明显上升的，而跨省流动是下降的，这说明一个问题，我们就近城镇化取得了一些新的成绩、新的突破，也就是说我们的这些农民工从区域上来说，从东部地区更快的向东西部，准确地说是中西部的增速要比东部的增速快。说明什么问题？就是农民工移向房价相对更低的地方，所以他的购房能力可能会有所提升，这是农民工住房的情况，他购房的比例的确是在提升的，和刚才印证，去年靠农民工不太成立的。
第三，住房租赁市场将迎来快速的发展，住房的租赁价格会有所上涨。
这里面一方面是我们的政策，租售并举的租售市场，从中央到地方出台了新的政策，我上周去南京调研，南京出台了租赁的补贴，租赁的补贴一方面是新毕业的大学生，另一方面是外来的务工人员，人均的货币补贴是300--1000，一个家庭，如果一家三口，最多一个月可以拿到1920元的货币补贴，这个补贴我们经常说补专头，有补人头，补人头的问题，不光都是好处，它的问题有一个会催高住房租赁价格，虽然效率整体评估会优于补专头，但是目前租赁政策出来之后，一定会催高租房的租赁价格。
这是我做了一个住房的租金和住房的首家，还有CPI的关系。可以看出来，相对于红色的是住房售价，绿色的是住房租金，住房租金变化还是比较平稳的，但是它还是高于CPI的水平。在2016年，仍将高于CPI的水平，从2013年它本身涨幅是缩小的、收窄的，但是我预计2016年会有一个反弹。这是我简单的三点判断，谢谢大家！
这里面我简单的说三个判断：
第一，在短期将出现改善性需求带来的置换小高潮，在住房市场里面，但是由于时间的原因，到这个置换的小高潮，在整体住房市场里所占的比重有多少，它的量对于整体住房市场影响有多少，我现在还没有来得及估算，但是从长期来看，是不支持住房市场长期繁荣的。为什么这么说？看一下数据。
很多人都说城镇化，城镇人口是未来住房市场很重要的支撑，我们可以看到，红色的这表线，这是我们全国城镇人口的增速，总体来说是属于下降的趋势，但是，同2015年出现了这样的反弹，为什么2015年出现了这样的反弹，这个反弹会从2016年继续反弹还是会下来。
我们可以看到，城镇人口主要包括两大部分，一个是城镇本地的人口，另一个是迁入流动的人口，以农民工为主体的。农民工的数量在2015年的时候，增长依然是下行的，从年的增长量来说，已经到达了300多万的水平，2010年顶峰是1200万的年增速，显然城镇人口的增速反弹不是由于农民工的迁入增及造成的，很可能是我们本地人口的上升。
这里面想提到我们革命人口政策的重大变化，我们人口政策的重大变化，2013年底，放开了单独二孩，2014年1月各个省市开始出台具体的实施措施，进行放开。如果从这个来看，我们2014年放开，2015年的人口上来，从十月怀胎到人口的增速，和我们这个是正好相吻合的。
另外一个政策，大家都知道，单独二孩的政策效果是低于我们的预期的，所以在2015年的10月份，我们开始全面放开二孩，这个全面放开二孩的政策效果将会超过单独二孩，这个政策效果将会在2016年下半年显现，因为我们全面放开的是2015年10月份，如果和2013年同样的话，我们大概用一年左右的时间来说，我们2016年下半年将开始进入，由于这种人口家庭结构的变化带来的住房需求置换的小高潮阶段。
这是一个短期来看的情况，在长期并不成立。为什么这么说？还是同样从人口角度来说。这是1950年--2015年世界主要国家和地区总和生育率，就是妇女一辈子生育周期能够总共生的孩子，可以转化，假设他婚姻了就嫁一次，总和生育率是什么概念？就是两个人，如何综合生育率是2，那就是两个孩子，相当于我会实现一个人口的更替，两个孩子代替我一对夫妻的地球上的生存。
这样的情况可以看到，随着经济和社会的发展，比较发达的国家是1.67的水平，而欠发达的国家是2.65的水平。中国因为生育的政策，我们目前是1.55。这里面有一个比较有意思的现象，就是东亚的相对发达国家的总和生育率比较低。大家可以看到，日本1.3左右的水平，韩国1.2的水平，香港也是更低的水平，但是相对来说，像美国比较好，是2的水平，但它比较特殊，主要靠国际移民的支撑。像英国是1.9，德国在欧洲是最差的。总体来说，东亚的总和生育率要低于欧洲同样的发达国家的水平。中国未来，即使是完全放开我们的生育政策，随便生，也很可能会和日韩比较接近的，相对低的总和生育率，所以从人口来讲，就不会支撑住房市场的长期繁荣。
从住房目前的水平上来说，我们中国城镇居民，由人均住房面积换算成户均的住房面积，目前和法国、日本相持平的水平，这是2011年的数据，因为国际上相对的数据没有更新。这就是第一个判断，就是短期会出现置换的小高潮，但是不会有长期的繁荣。
第二，农民工的购房比例将有所提升，但农民工购房的总量会有限。
这回应一个什么样的，去库存里面要鼓励农民工的购房数量，这有和我们认知不一样的，就是农民工的流动趋势带来的。从全国农民工的结构来看，我们外出农民工的比重持续下降的，虽然还占到60%的比例，但它是下降的，本地农民工的比重是在逐步上升的。
在外地农民工中，省内流动的是明显上升的，而跨省流动是下降的，这说明一个问题，我们就近城镇化取得了一些新的成绩、新的突破，也就是说我们的这些农民工从区域上来说，从东部地区更快的向东西部，准确地说是中西部的增速要比东部的增速快。说明什么问题？就是农民工移向房价相对更低的地方，所以他的购房能力可能会有所提升，这是农民工住房的情况，他购房的比例的确是在提升的，和刚才印证，去年靠农民工不太成立的。
第三，住房租赁市场将迎来快速的发展，住房的租赁价格会有所上涨。
这里面一方面是我们的政策，租售并举的租售市场，从中央到地方出台了新的政策，我上周去南京调研，南京出台了租赁的补贴，租赁的补贴一方面是新毕业的大学生，另一方面是外来的务工人员，人均的货币补贴是300--1000，一个家庭，如果一家三口，最多一个月可以拿到1920元的货币补贴，这个补贴我们经常说补专头，有补人头，补人头的问题，不光都是好处，它的问题有一个会催高住房租赁价格，虽然效率整体评估会优于补专头，但是目前租赁政策出来之后，一定会催高租房的租赁价格。
这是我做了一个住房的租金和住房的首家，还有CPI的关系。可以看出来，相对于红色的是住房售价，绿色的是住房租金，住房租金变化还是比较平稳的，但是它还是高于CPI的水平。在2016年，仍将高于CPI的水平，从2013年它本身涨幅是缩小的、收窄的，但是我预计2016年会有一个反弹。这是我简单的三点判断，谢谢大家！