首先感谢倪老师邀请我参加这个会，今天学到很多东西，十分高兴有机会跟大家交流，包括这些观点。
其实正好去年的时候，我也做过一个关于房地产的需求、分析，但我不知道现场可以放PPT，本来可以给大家看一些数据。现在只能通过说话来进一下。过去半年多房价为什么涨得那么快，刚才都分析过了，我讲一下自己对未来的大概判断。
第一，下一步的判断。
1、从现在的通货膨胀和国际经济形势的宏观环境下，咱们现在通胀比较低，而且同时我们的GDP增速不断的下滑，我们现在货币政策短期没有收紧的风险，说不定下一步还有放宽的可能，因为通货膨胀又要进一步下行。至少在货币政策来讲，短期不会对房价形成向下的压力，还是比较宽松的。
2、在一二线城市的需求仍然比较强劲，尤其是年轻人口流入，还是从人口结构上看，把我们婚姻人口高峰还没有过去，虽然已经到顶点了，但是婚房需求还是比较高的。另外值得注意的是新生儿，出生人口是上来了一些，因为结婚就要生孩子。而且这两年出现一个现象，不光是婚房的需求，还有学区房的需求也是一方面，结婚之后生孩子，小孩的上学现在跟住房完全挂钩，要上学必须有一个学区房才行，所以这两年学区房形势也是变得非常好。而且为了小孩买房，这个首套房的需求也变得非常大，尤其是一二线城市的情况。
三四线城市，首先是面临人口持续流出的，年轻人口流出的城市，可能面临的问题还比较大。而且还有一个特别的地方，首先一个是持续的面临人口流出，另外一个就是诸多行业面临很大的困难，比如像东三省、内蒙古、山西，这几个省份要不是严重产能过剩的行业，要不就是像资源类的煤炭等面临形势比较差，这方面可能面临一些困难。
3、住房市场之外。我们今天讨论的主题主要集中于住房市场，我们说房地产市场，住房只是其中一部分，商业房和办公楼的比例占得比例相当大，之前大家不太关注，更多是关注在住房上面。我们国家有一个情况，城市的土地供地结构跟国外很不一样，国外城市住宅供地占的比例接近50%，但是中国城市住宅比例占20%，其它大量是商业用房和办公楼的比例。它们的供给是相当大的，而且你看这几年库存的数据，商业用房和办公楼也是涨得特别快，甚至不比住房库存压力小，这是大家关注的，商业用房和办公楼的库存压力。这是我主要对未来房地产市场的判断。
第二，对房地产政策的看法。
这两年供给侧改革，主要一点就是去库存，主要是房地产库存，这是很重要的一点。我们不停的宣传，还有政府不停在强调，给人一种感觉，就是我们中国房地产市场库存已经特别多了，我们多得卖不出去，供过于求。仔细去看，真的是这样吗？比如我们看一些数据，包括我们人均住房的间数，刚才前面老师讲了一个数据，就是户均的面积或者人均的面积，但是这个数据有一定的作用，但也不是特别好，就是一个国家的国土面积是不是富裕，人口密度是不是特别高，会影响你户均面积的数，另外一个指标，人均的住房间数是比较好衡量你社会是不是已经有足够的住房供给，或者缺乏住房供给，这可能比其它数据更好一些。
从这个数据来看，中国面临这样的情况，还是说住房是供不应求的。我们党的对我们中国经济的判断，以前叫广大人民迫切的物质文化需求和社会落后的供给能力之间的矛盾，房地产市场我也是坚持这样的判断，我们知道中国当前的房地产市场，仍然是广大人民群众迫切的住房需求和有限的供给间的矛盾。
你看一些数据，在2016年人口普查里面可以看到，人均的住房间数已经到了1了，这是全国平均水平，农村的住房实际上比较富裕，我们看城市的，城市的人均住房间数不到0.9，0.8多，这比美国、日本等国家还是少的，我们房地产市场还是维持这样的判断，还是要进一步加大供给。
这涉及到房地产政策的问题，去库存到底要怎么去。现在去库存有一个新问题，假如你通过需求层面，你通过一些政策去刺激需求，来去库存，这是一个可行的方案。但是另外一个方案，大量的限制供给，比如你不给批地了，或者有地不让盖，或者我限制你各种容积率方面的政策，这个政策实际上不是特别好的，你去不去，习总书记说过让市场发挥决定性的作用，你说去不去，去多少，怎么去，最后还是要交给市场决定，而不是政府先定好，我要去，或者怎么样，最好不要通过直接约束供给，这样对房地产市场发展，还有对我们满足人民群众的住房需求来讲都可能不是特别好的。
这是我的主要观点，谢谢。
其实正好去年的时候，我也做过一个关于房地产的需求、分析，但我不知道现场可以放PPT，本来可以给大家看一些数据。现在只能通过说话来进一下。过去半年多房价为什么涨得那么快，刚才都分析过了，我讲一下自己对未来的大概判断。
第一，下一步的判断。
1、从现在的通货膨胀和国际经济形势的宏观环境下，咱们现在通胀比较低，而且同时我们的GDP增速不断的下滑，我们现在货币政策短期没有收紧的风险，说不定下一步还有放宽的可能，因为通货膨胀又要进一步下行。至少在货币政策来讲，短期不会对房价形成向下的压力，还是比较宽松的。
2、在一二线城市的需求仍然比较强劲，尤其是年轻人口流入，还是从人口结构上看，把我们婚姻人口高峰还没有过去，虽然已经到顶点了，但是婚房需求还是比较高的。另外值得注意的是新生儿，出生人口是上来了一些，因为结婚就要生孩子。而且这两年出现一个现象，不光是婚房的需求，还有学区房的需求也是一方面，结婚之后生孩子，小孩的上学现在跟住房完全挂钩，要上学必须有一个学区房才行，所以这两年学区房形势也是变得非常好。而且为了小孩买房，这个首套房的需求也变得非常大，尤其是一二线城市的情况。
三四线城市，首先是面临人口持续流出的，年轻人口流出的城市，可能面临的问题还比较大。而且还有一个特别的地方，首先一个是持续的面临人口流出，另外一个就是诸多行业面临很大的困难，比如像东三省、内蒙古、山西，这几个省份要不是严重产能过剩的行业，要不就是像资源类的煤炭等面临形势比较差，这方面可能面临一些困难。
3、住房市场之外。我们今天讨论的主题主要集中于住房市场，我们说房地产市场，住房只是其中一部分，商业房和办公楼的比例占得比例相当大，之前大家不太关注，更多是关注在住房上面。我们国家有一个情况，城市的土地供地结构跟国外很不一样，国外城市住宅供地占的比例接近50%，但是中国城市住宅比例占20%，其它大量是商业用房和办公楼的比例。它们的供给是相当大的，而且你看这几年库存的数据，商业用房和办公楼也是涨得特别快，甚至不比住房库存压力小，这是大家关注的，商业用房和办公楼的库存压力。这是我主要对未来房地产市场的判断。
第二，对房地产政策的看法。
这两年供给侧改革，主要一点就是去库存，主要是房地产库存，这是很重要的一点。我们不停的宣传，还有政府不停在强调，给人一种感觉，就是我们中国房地产市场库存已经特别多了，我们多得卖不出去，供过于求。仔细去看，真的是这样吗？比如我们看一些数据，包括我们人均住房的间数，刚才前面老师讲了一个数据，就是户均的面积或者人均的面积，但是这个数据有一定的作用，但也不是特别好，就是一个国家的国土面积是不是富裕，人口密度是不是特别高，会影响你户均面积的数，另外一个指标，人均的住房间数是比较好衡量你社会是不是已经有足够的住房供给，或者缺乏住房供给，这可能比其它数据更好一些。
从这个数据来看，中国面临这样的情况，还是说住房是供不应求的。我们党的对我们中国经济的判断，以前叫广大人民迫切的物质文化需求和社会落后的供给能力之间的矛盾，房地产市场我也是坚持这样的判断，我们知道中国当前的房地产市场，仍然是广大人民群众迫切的住房需求和有限的供给间的矛盾。
你看一些数据，在2016年人口普查里面可以看到，人均的住房间数已经到了1了，这是全国平均水平，农村的住房实际上比较富裕，我们看城市的，城市的人均住房间数不到0.9，0.8多，这比美国、日本等国家还是少的，我们房地产市场还是维持这样的判断，还是要进一步加大供给。
这涉及到房地产政策的问题，去库存到底要怎么去。现在去库存有一个新问题，假如你通过需求层面，你通过一些政策去刺激需求，来去库存，这是一个可行的方案。但是另外一个方案，大量的限制供给，比如你不给批地了，或者有地不让盖，或者我限制你各种容积率方面的政策，这个政策实际上不是特别好的，你去不去，习总书记说过让市场发挥决定性的作用，你说去不去，去多少，怎么去，最后还是要交给市场决定，而不是政府先定好，我要去，或者怎么样，最好不要通过直接约束供给，这样对房地产市场发展，还有对我们满足人民群众的住房需求来讲都可能不是特别好的。
这是我的主要观点，谢谢。