很荣幸，感谢老师邀请。各位前辈、专家在这儿，我有点班门弄斧了，今天主题是房地产，很多关于宏观经济方面的，可能我的切入视角比较单一一些，我从城市化角度来讲的。
前面有很多的前辈，倪老师、曹老师等。来得可能晚了一点，这个报告我看了一下，主题是分化，我非常赞同这个观点，我还想给这个观点再加把油，添把火，我要说分化可能还会很厉害。我讲分化是这样的，分化视角是从城市化视角切入的，城市化意味着所有的人口是往这个国家最大的城市里面去流动，前一个或者两个去流动。
刚才郭老师讲了两百多个国家，有两个国家对房地产应用的功能，提到两个国家，一个是德国，一个新加坡，说得一个是居住功能，一个是经济功能。
我从城市化角度来说，也会提到一个国家，跟郭老实说得一样的，就是德国。世界上所有的国家，基本上都是采用大城市城市化战略，只有一个，没有例外，只有唯一，就是德国，它是做得比较小的小城镇化的国家。我看了一些大国，基本下来前50个国家也都看过，没有之一。基本上所有城市化都往大城市化去，所带来的影响就是房价的分化。
我们自己检测的数据，分化不是从2013、2014年开始，我们检测到的数据是2011年12月底分化就开始了，过去的一个表现，从涨幅的角度来说，非一线城市，包括二线、三线、四线，房价的涨幅都是比二线要高的，可能一线绝对值高，但是三四线绝对值是很低的，但是你把两者相除，肯定是一个倍数的关系。2011年12月开始，这个倍数的关系是一个分水岭，之前就开始一直下降了，从2011年12月底开始，一线是二三四线的倍数开始上升了。
这里面包含几个悖论，因为我们城市化道路不是从2011年底开始的，之前就开始了，之前为什么会反过来三四线涨得快，是因为我们本身对居住功能的要求，而不是对附着在居住物周边的基础设施的要求是巨大的，这时候在三四线由于较低的基础设施水平涨得就比较快，所以2011年12月底开始这个过程开始持续。
去年发生一个情况，去年我在金融所、经济所做的报告，我说一线的房价也会有分化的局面，分化的特点就是深圳的房价涨得太快了，深圳的房价一定会下跌。讲完了之后，现在我有一些数据，深圳从2016年2月房价是50074元的均价，6月份是47446元，下降了5%，还是说重了。为什么说它说重了？我还有另外一个观点，尽管你一线的城市是存在着一个向上的趋势，但是不是所有的一线，这是咱们人为定义的一线，实际上一般作为一个大国来说，只有一两个城市是中性城市。
深圳一方面是这种原因，还有一个短期内上涨太快，从2015年初到2015年底，深圳房价涨了72%，为什么说是很大的泡沫？如果查帕尔格雷夫金融辞典可以发现，他讲得很清楚，有很长一段。当然可以总结起来，有两个特点：一是短期涨幅特别快，一年之内涨了多少？72%。平常深圳一般涨幅是多少？大概年化在15%。短期涨这么多快是什么含义？肯定有泡沫。二是无论是资产价值，还是本身你是一个物品，同时兼具资产属性，它的价格已经脱离了它本身的用意。深圳房价涨幅有什么特点，深圳的房价是周围的龙港区郊区涨了97%，里面涨得明显没有这么高，这是不符合我们说的房价本身的居住内在规律的。
我想说今后房价未来的分化是很明显的趋势，一线肯定还是整体要涨，但一线城市里面一定要调整，北京、上海依然没有问题，大家觉得北京房价涨得高，其实北京房价根本没有怎么涨，大概去年一年在十几左右，主要很多有价无市的学区房。这是北京的情况。我刚才概括了一线情况，一线会有分化，三线整体持平或者下降。二线是什么情况？二线的原因不仅有城市化的原因，还有一个重要的原因，就是我们的货币金融，货币金融没有地方去。如果放在一个国际视角来看，一线城市的房价也不值这个钱，但是我们的资本是管制的，我们的汇率制度，我们看到“8·11”汇改之后有所倒退的，有这么一个情况。这么多货币没有地方去，二线成为一个热点。二线为什么说是一个分化的？
给大家举几个数据，在我这个逻辑框架里面，二线也不具备涨的理由，二线涨现在有几个例子，有一些是健康的，比如长沙，长沙去年从2015年12月份到2016年月涨了多少，从6313元涨到6637元，也就涨了5%。昆明从8148元涨到8304元，也就是涨了1.9%。这两个城市如果统计前两名的数据，他们整体是下降的，一个年化下降了0.8%，一个年化下降了3%，所以整体是健康的，基本上在我们城市化框架里面没有上涨趋势的。
在所谓二线当中有一些实际上不够二线的，有一些会点名了，就是不太具备上涨的潜力，比如合肥。合肥我去年去的时候说要补涨，但是今年来看涨得太快了。从2015年12月到2016年6月，从8943元涨到11854元，涨了接近40%，年化基本是80%，如果80%来看就是去年深圳的例子，就是典型放在那儿，就是一个泡沫。可能之前合肥是补涨，合肥可能现在的战略地位，包括国家的一些规划有这样一些情况。还有一些涨得比较快的，比如南京、武汉。这在半年以内都是涨得接近20%的城市，这是非常危险的。当然，我们讲的二线一定会有分化，当然分化典型的，比如合肥，我讲到这是一个比较向下的情况。
像南京跟武汉，可能还是因为区域结构的关系，因为武汉是一个相对中心的位置，像南京又在东部，可能南京跟常州比也会有一些差距。但是接着托底还是有一个回条，这是不太确定的，但肯定程度上有一部分是有泡沫的。
前面有很多的前辈，倪老师、曹老师等。来得可能晚了一点，这个报告我看了一下，主题是分化，我非常赞同这个观点，我还想给这个观点再加把油，添把火，我要说分化可能还会很厉害。我讲分化是这样的，分化视角是从城市化视角切入的，城市化意味着所有的人口是往这个国家最大的城市里面去流动，前一个或者两个去流动。
刚才郭老师讲了两百多个国家，有两个国家对房地产应用的功能，提到两个国家，一个是德国，一个新加坡，说得一个是居住功能，一个是经济功能。
我从城市化角度来说，也会提到一个国家，跟郭老实说得一样的，就是德国。世界上所有的国家，基本上都是采用大城市城市化战略，只有一个，没有例外，只有唯一，就是德国，它是做得比较小的小城镇化的国家。我看了一些大国，基本下来前50个国家也都看过，没有之一。基本上所有城市化都往大城市化去，所带来的影响就是房价的分化。
我们自己检测的数据，分化不是从2013、2014年开始，我们检测到的数据是2011年12月底分化就开始了，过去的一个表现，从涨幅的角度来说，非一线城市，包括二线、三线、四线，房价的涨幅都是比二线要高的，可能一线绝对值高，但是三四线绝对值是很低的，但是你把两者相除，肯定是一个倍数的关系。2011年12月开始，这个倍数的关系是一个分水岭，之前就开始一直下降了，从2011年12月底开始，一线是二三四线的倍数开始上升了。
这里面包含几个悖论，因为我们城市化道路不是从2011年底开始的，之前就开始了，之前为什么会反过来三四线涨得快，是因为我们本身对居住功能的要求，而不是对附着在居住物周边的基础设施的要求是巨大的，这时候在三四线由于较低的基础设施水平涨得就比较快，所以2011年12月底开始这个过程开始持续。
去年发生一个情况，去年我在金融所、经济所做的报告，我说一线的房价也会有分化的局面，分化的特点就是深圳的房价涨得太快了，深圳的房价一定会下跌。讲完了之后，现在我有一些数据，深圳从2016年2月房价是50074元的均价，6月份是47446元，下降了5%，还是说重了。为什么说它说重了？我还有另外一个观点，尽管你一线的城市是存在着一个向上的趋势，但是不是所有的一线，这是咱们人为定义的一线，实际上一般作为一个大国来说，只有一两个城市是中性城市。
深圳一方面是这种原因，还有一个短期内上涨太快，从2015年初到2015年底，深圳房价涨了72%，为什么说是很大的泡沫？如果查帕尔格雷夫金融辞典可以发现，他讲得很清楚，有很长一段。当然可以总结起来，有两个特点：一是短期涨幅特别快，一年之内涨了多少？72%。平常深圳一般涨幅是多少？大概年化在15%。短期涨这么多快是什么含义？肯定有泡沫。二是无论是资产价值，还是本身你是一个物品，同时兼具资产属性，它的价格已经脱离了它本身的用意。深圳房价涨幅有什么特点，深圳的房价是周围的龙港区郊区涨了97%，里面涨得明显没有这么高，这是不符合我们说的房价本身的居住内在规律的。
我想说今后房价未来的分化是很明显的趋势，一线肯定还是整体要涨，但一线城市里面一定要调整，北京、上海依然没有问题，大家觉得北京房价涨得高，其实北京房价根本没有怎么涨，大概去年一年在十几左右，主要很多有价无市的学区房。这是北京的情况。我刚才概括了一线情况，一线会有分化，三线整体持平或者下降。二线是什么情况？二线的原因不仅有城市化的原因，还有一个重要的原因，就是我们的货币金融，货币金融没有地方去。如果放在一个国际视角来看，一线城市的房价也不值这个钱，但是我们的资本是管制的，我们的汇率制度，我们看到“8·11”汇改之后有所倒退的，有这么一个情况。这么多货币没有地方去，二线成为一个热点。二线为什么说是一个分化的？
给大家举几个数据，在我这个逻辑框架里面，二线也不具备涨的理由，二线涨现在有几个例子，有一些是健康的，比如长沙，长沙去年从2015年12月份到2016年月涨了多少，从6313元涨到6637元，也就涨了5%。昆明从8148元涨到8304元，也就是涨了1.9%。这两个城市如果统计前两名的数据，他们整体是下降的，一个年化下降了0.8%，一个年化下降了3%，所以整体是健康的，基本上在我们城市化框架里面没有上涨趋势的。
在所谓二线当中有一些实际上不够二线的，有一些会点名了，就是不太具备上涨的潜力，比如合肥。合肥我去年去的时候说要补涨，但是今年来看涨得太快了。从2015年12月到2016年6月，从8943元涨到11854元，涨了接近40%，年化基本是80%，如果80%来看就是去年深圳的例子，就是典型放在那儿，就是一个泡沫。可能之前合肥是补涨，合肥可能现在的战略地位，包括国家的一些规划有这样一些情况。还有一些涨得比较快的，比如南京、武汉。这在半年以内都是涨得接近20%的城市，这是非常危险的。当然，我们讲的二线一定会有分化，当然分化典型的，比如合肥，我讲到这是一个比较向下的情况。
像南京跟武汉，可能还是因为区域结构的关系，因为武汉是一个相对中心的位置，像南京又在东部，可能南京跟常州比也会有一些差距。但是接着托底还是有一个回条，这是不太确定的，但肯定程度上有一部分是有泡沫的。