时间不够了，我减少一点上下台时间。今天这个会本来是一个发布会，但是现在变成了一个学术讨论会了。咱们社科院有关房地产的专家都请来，这方面的专家是人才济济，我一轮听下来，前面5、6个都很有特色，都谈了自己很好的观点，至少是从不同的角度阐述了自己的看法。
郭克莎：从各位专家的发言里面也学到不少的东西，增加了很多的启发，因为这个东西空间太大了，房地产可以说在从各种媒体到微信，你搜内容，你看万科之争就把全国人的注意力集中过去了。
简单谈三点看法：
第一， 刚才从张平这里开始，把房地产跟宏观经济连起来，我非常同意，他有一个观点，经济增长反过来也影响房地产，这也是对的，不仅仅是一方绑架了。
现在的问题，除了经济增长速度、投资消费受到房地产市场影响之外，有更大的问题，就是我们的经济稳定、社会稳定，因为后面是债务风险和金融风险，房地产这个特点，由于购买货币量特别大，它是典型的买涨不买跌，因为你们要研究，从经济学最基础的原理来说，供求决定价格，按道理是相互作用的，但是房地产供求典型的，如果现在去库存，中央实际上很希望说降价促销，可是在别的商品上，能够出现这种现象，不在房地产住房的交易商，这个现象从国内外看很少，基本上都是一跌下来就不行了。降价促销也就是跟去库存的模式完全矛盾。
现在我们经济碰到一个比较长时间的切换周期。我粗略的研究过整个世界房地产市场的地位，两百多个国家里面，大多数国家用的房地产市场的两个功能，居住功能和经济功能，拉动增长。只有两个国家比较例外，一个德国，一个新加坡。所以去我写了一篇文章，关于房地产的宏观定位，实际上你用了它的两个功能的经济的功能，最后都陷进去了，最后都绑架了经济，引起了金融的波动。现在我们正处于这种阶段，所以比较麻烦。
我认为，需要更好的把房地产市场的走势跟宏观市场结合起来研究，刚才几位专家谈了这个看法，这个研究应该做得更深一点，最好提供一个准确的相关模式。
这次去库存，也是怕经济受到拖累太厉害，但这次跟上次不一样，因为有了上一次的教训，这一次真是比较深入的研究。
第二，房地产市场的走势。因为现在总得来说是阶段性过剩，但局部分化很厉害。这个时候，房地产两个周期也是扭曲的。正常房地产的周期是在大的上升过程中有周期性的活动，可是我们一下子走完了大的周期，如果政策不出台，也许有一个几年的调控周期，但是自从去年出了这个政策之后，我认为未来得走势，这个周期有走完了，因为没有量支撑它上涨、下跌的局势。
我认为，在政策没有退出的情况下，由于政策已经出了一下，虽然又反过来调控部分城市，但是这个周期就会缩短，调整的大趋势可能改变不了，最终还是要慢慢下去。地方政府严格来说没有力量扭转这个局势，因为大的趋势是什么呢？就是中央的政策，包括流动性的宽松，直接的房地产税收和住房的信贷，因为这两个东西都在中央手里，如果靠地方折腾，一般情况下是不行的，行，作用也很短。
未来中央再出台大的货币政策也是和住房的税收信贷政策的可能性比较小，所以大的面我认为调整的趋势还会出现，还会持续，然后波动周期会比较多。
这是我的一个看法，不一定对，我自己认为，因为房地产市场有个价格判断，有一个时政的分析。除了价格判断之外，还有一个时政的分析，给市场、给中央提供一个参考。
这是第二个，未来总得还是会调整，但是周期波动会短，可能幅度也会比较小。
第三，关于政策的趋向我认为很难了。我曾经给内部也递交了东西，在外部也发表一个东西，我认为调控面临一些矛盾了，这个矛盾不要去化解它。什么矛盾呢？中央出的政策不能解决几个问题：1、不能很长，不能撑到“十三五”期间这么长，因为讲“十三五”要保6.5以上，但是房地产市场撑不了几年，所以它的作用就一两年，甚至更短。2、市场是分化的，政策的面上很难解决分化的问题。3、政策只能刺激市场的需求，去库存，但是政策不能有效的刺激房地产投资，而对经济真正起作用的是投资，你销售多少，它对消费的作用不大了，我们前几年测算过，真正的影响就是投资。
下一步政策怎么办？我认为还是总体上保持相对稳定的条件下，有两个方面加强：
1、加强长期的政策，你明确一下整个国家长期的政策目标，下一步怎么看待、怎么应用房地产市场的作用，就是从经济发展、城镇化角度公布、明确你的长期政策，这样对于稳定预期，引导预期有作用。同时，也能够跟短期的政策结合起来，这是一个政策要加强的方面。
2、政策要解决分化的问题，现在最大的问题是分化。刚才有一些专家谈的我还是同意的，现在你可以把自己的房地产做试点，可以推一推，可以试一试，至少能够阻止这个连锁反应，因为一批城市热起来，比如一线城市必定会带动二线城市热，如果二线真热了，你再控它，它三线就热起来的。能不能不断得逼，最后逼到四线，让四线的库存消化，如果那样的话可以，你就是从一线一直调控到三线，因为钱流过去，现在这一论上来，我认为投资、投机需求起重要作用，刚需不是主要力量。但是你有把握吗？如果政策没有这个把握，那就是考虑，比如说像这种需求很强，投资、投机力量因素很强，你短期又很快会转向短缺的，那你可以试一试房产税，也就是局部试政策是可以的，你不是全面推。
未来，总得来说，政策必须研究的更深一点，而且不一定作为一个全面的政策。最后一个政策就是房地产开发商、房地产企业，可能政策上促进它转型。也就是说你现在房地产即使投能够有几个点的增长，它拉动的也就是钢铁、水泥这些产业，你这边去产能，它给你拉一拉，你被政策左右，而这个阶段房地产带动传统产业的阶段基本上就结束了。如果你想让资金流向新经济、推向新产业，就是控制这方面的投资，让资源实现重新的配置。
时间关系，说多了，谢谢大家。
郭克莎：从各位专家的发言里面也学到不少的东西，增加了很多的启发，因为这个东西空间太大了，房地产可以说在从各种媒体到微信，你搜内容，你看万科之争就把全国人的注意力集中过去了。
简单谈三点看法：
第一， 刚才从张平这里开始，把房地产跟宏观经济连起来，我非常同意，他有一个观点，经济增长反过来也影响房地产，这也是对的，不仅仅是一方绑架了。
现在的问题，除了经济增长速度、投资消费受到房地产市场影响之外，有更大的问题，就是我们的经济稳定、社会稳定，因为后面是债务风险和金融风险，房地产这个特点，由于购买货币量特别大，它是典型的买涨不买跌，因为你们要研究，从经济学最基础的原理来说，供求决定价格，按道理是相互作用的，但是房地产供求典型的，如果现在去库存，中央实际上很希望说降价促销，可是在别的商品上，能够出现这种现象，不在房地产住房的交易商，这个现象从国内外看很少，基本上都是一跌下来就不行了。降价促销也就是跟去库存的模式完全矛盾。
现在我们经济碰到一个比较长时间的切换周期。我粗略的研究过整个世界房地产市场的地位，两百多个国家里面，大多数国家用的房地产市场的两个功能，居住功能和经济功能，拉动增长。只有两个国家比较例外，一个德国，一个新加坡。所以去我写了一篇文章，关于房地产的宏观定位，实际上你用了它的两个功能的经济的功能，最后都陷进去了，最后都绑架了经济，引起了金融的波动。现在我们正处于这种阶段，所以比较麻烦。
我认为，需要更好的把房地产市场的走势跟宏观市场结合起来研究，刚才几位专家谈了这个看法，这个研究应该做得更深一点，最好提供一个准确的相关模式。
这次去库存，也是怕经济受到拖累太厉害，但这次跟上次不一样，因为有了上一次的教训，这一次真是比较深入的研究。
第二，房地产市场的走势。因为现在总得来说是阶段性过剩，但局部分化很厉害。这个时候，房地产两个周期也是扭曲的。正常房地产的周期是在大的上升过程中有周期性的活动，可是我们一下子走完了大的周期，如果政策不出台，也许有一个几年的调控周期，但是自从去年出了这个政策之后，我认为未来得走势，这个周期有走完了，因为没有量支撑它上涨、下跌的局势。
我认为，在政策没有退出的情况下，由于政策已经出了一下，虽然又反过来调控部分城市，但是这个周期就会缩短，调整的大趋势可能改变不了，最终还是要慢慢下去。地方政府严格来说没有力量扭转这个局势，因为大的趋势是什么呢？就是中央的政策，包括流动性的宽松，直接的房地产税收和住房的信贷，因为这两个东西都在中央手里，如果靠地方折腾，一般情况下是不行的，行，作用也很短。
未来中央再出台大的货币政策也是和住房的税收信贷政策的可能性比较小，所以大的面我认为调整的趋势还会出现，还会持续，然后波动周期会比较多。
这是我的一个看法，不一定对，我自己认为，因为房地产市场有个价格判断，有一个时政的分析。除了价格判断之外，还有一个时政的分析，给市场、给中央提供一个参考。
这是第二个，未来总得还是会调整，但是周期波动会短，可能幅度也会比较小。
第三，关于政策的趋向我认为很难了。我曾经给内部也递交了东西，在外部也发表一个东西，我认为调控面临一些矛盾了，这个矛盾不要去化解它。什么矛盾呢？中央出的政策不能解决几个问题：1、不能很长，不能撑到“十三五”期间这么长，因为讲“十三五”要保6.5以上，但是房地产市场撑不了几年，所以它的作用就一两年，甚至更短。2、市场是分化的，政策的面上很难解决分化的问题。3、政策只能刺激市场的需求，去库存，但是政策不能有效的刺激房地产投资，而对经济真正起作用的是投资，你销售多少，它对消费的作用不大了，我们前几年测算过，真正的影响就是投资。
下一步政策怎么办？我认为还是总体上保持相对稳定的条件下，有两个方面加强：
1、加强长期的政策，你明确一下整个国家长期的政策目标，下一步怎么看待、怎么应用房地产市场的作用，就是从经济发展、城镇化角度公布、明确你的长期政策，这样对于稳定预期，引导预期有作用。同时，也能够跟短期的政策结合起来，这是一个政策要加强的方面。
2、政策要解决分化的问题，现在最大的问题是分化。刚才有一些专家谈的我还是同意的，现在你可以把自己的房地产做试点，可以推一推，可以试一试，至少能够阻止这个连锁反应，因为一批城市热起来，比如一线城市必定会带动二线城市热，如果二线真热了，你再控它，它三线就热起来的。能不能不断得逼，最后逼到四线，让四线的库存消化，如果那样的话可以，你就是从一线一直调控到三线，因为钱流过去，现在这一论上来，我认为投资、投机需求起重要作用，刚需不是主要力量。但是你有把握吗？如果政策没有这个把握，那就是考虑，比如说像这种需求很强，投资、投机力量因素很强，你短期又很快会转向短缺的，那你可以试一试房产税，也就是局部试政策是可以的，你不是全面推。
未来，总得来说，政策必须研究的更深一点，而且不一定作为一个全面的政策。最后一个政策就是房地产开发商、房地产企业，可能政策上促进它转型。也就是说你现在房地产即使投能够有几个点的增长，它拉动的也就是钢铁、水泥这些产业，你这边去产能，它给你拉一拉，你被政策左右，而这个阶段房地产带动传统产业的阶段基本上就结束了。如果你想让资金流向新经济、推向新产业，就是控制这方面的投资，让资源实现重新的配置。
时间关系，说多了，谢谢大家。