各位老师好，各位媒体的朋友，大家好！非常高兴参加倪鹏飞同志报告的发布会。我本人也是在不同的战场上，在关注房地产市场。关于最近这一年的房地产市场的变化，我想提出几个观点。
第一，前面几位发言也不同程度的提到，最近一年多房地产市场呈现出一些新的变化，表现为市场的分化，这个分化不仅仅是一线城市，二线城市、三线城市，这种不同层级之间的分化，而且表现为一线城市的内部出现分化。比如之前的所有房地产周期当中，北上广深被称为一线城市，这四个城市之所以称为一线城市，是因为在历次的房地产上涨当中，都是最高的，而且差别很小。尤其是去年深圳的涨幅，远远超过北京、上海。深圳去年一年涨幅官方数据超过了50%，而北京、上海只是不到20%，从来梅县出现过这种现象。而且深圳、广州连为一体的，在这之前，四个一线城市当中，广州、深圳是垫底的，绝对价格，深圳、广州都是排在倒数第四、第三，但是去年广州、深圳这两个兄弟省市之间出现巨大的分化。去年深圳涨了50%多，广州几乎没有涨，是最近几个月出现补涨，为什么出现这种现象？
刚才前面几位专家，尤其是张明研究员的分析，提出很多他们的分析方法和模型，比如深圳人口结构的比例，深圳一直以来都是常住人口远远的超出了户籍人口，我在深圳呆了8年时间，我离开的时候是2003年，那时候深圳200多万户籍人口，但是有一千多万的常住人口。现在常驻到底有多少户口实际是糊涂帐，深圳至少有两千多万的常住人口。
但是深圳的人口结构从来如此，为什么维度在去年房价涨幅第一名，所以张明的解释，我觉得他没有回答这个问题，要把深圳房价的上涨从时间上来看，是从2014年的11月开始上升的，2014年的11月份深圳的环比涨幅是零，在11月之前都是负的，12月变成了正的，涨幅最快的是去年的4、5、6月份。所以从深圳的房价的涨幅时点上可以明显看出来，它和股票价格波动是高度一致的。因为2014年的11月份开始，股价开始上升，涨幅最快的是去年的3月份到6月份，7月份出现了股灾，你可以随之看到，深圳房价丈夫在去年第三季度、第四季度基本上不涨，但是今年1月份开始，又重新恢复到一个暴涨的状态，同样是房价的上涨，从我的观察来看，可以分两个阶段，影响因素是不一样的。今年一月份之前，受股市的影响更大，今年的1月份之后，受信贷扩张影响更大。
为什么深圳涨幅超出上海、超出北京？因为去年股价上升也出现了结构性的分化。去年全年上海的综合指数涨了10%，但是深圳的中小板涨了50%，创业板指数涨了80%，深圳有1200家中小板、创业板的公司在深圳上市，深圳本地的上市公司350家，中国的上市公司有一个特点，在哪个交易所挂牌上市，它的办事处都会设在这个省市，然后它投资的帐户也开在这个城市，在这个城市会有办公的机构，会购置它的办公场所，所以本身有1200多家中小板和创业板的公司因为股价上升带来的新增的财富，它作用的地方主要是对深圳的房价形成强大的购买力量。
第二，对深圳之所以出现暴涨，还有大家普遍会忽视的一个因素，就是城市的更新改造，新一届政府上台以后，非常注重住房保障制度，这是正确。但是，从2012年，尤其2013年之后，由于房价的回调，去库存的压力不断的增加，住房保障制度在执行过程当中开始有所异化，所谓的异化就是保障性住房本来有政府承建，然后分配给中低收入阶层，但是2013年之后为了消化住房的库存，在很多城市是通过货币化的拆迁来补贴的方式实施住房保障制度，这个过程当中可以看到，为什么是异化呢？因为住房对于中低收入阶层的住房供给实际上没有增加，是减少的，因为你把房子拆掉了，你通过货币化的补贴，实际上增加了市场商品住房的需求，这是一种非常大的变化。
深圳有一个很大的特点，深圳在所有的存量住房当中，非商品化的住房超过了50%，也就是深圳是一个特殊城市，是由一个小渔村突然变成大城市，所以它城市中间分布着很多的农村，就是农村集体所有制的小产权房，深圳以前的房价涨幅从来没有领先，是因为它有分布在城市各个角落的，而且分布非常均匀的小产权房对市场形成了一种补充供给，它的价格比同样位置的、同样类型的住房价格便宜正好1/2。这一点在所有的观察分析当中大多数人没有关注到。从2014年开始，深圳加大力度进行城市更新改造。所谓的城市更新改造，就把以前分布在城市各个角落的小产权房拆掉，变成商品住房。在这个过程当中，它完全是货币化的补贴，这时候让那些低价的、廉价的住房供给一下子减少。但是通过货币化的补贴，就使得这些原有的老百姓获得了巨额的财富增值，他们反过来成为商品住房的强大购买力，这是深圳之所以在最近这一两年出现异常的暴涨的非常重要的原因。
基于两点原因，就形成了深圳的房价在最近一年多是非常之反常，总结起来：
1、股票市场创造了大量的巨量财富。
2、货币化的拆迁，城市的更新改造，形成了强大市场的额外增加需求，但是减少了廉价的住房供给，所以导致今天这样的局面。至于全国其他的城市，应该说前面各位专家的分析都已经很多了，我基本上赞成大家的意见。谢谢大家！
第一，前面几位发言也不同程度的提到，最近一年多房地产市场呈现出一些新的变化，表现为市场的分化，这个分化不仅仅是一线城市，二线城市、三线城市，这种不同层级之间的分化，而且表现为一线城市的内部出现分化。比如之前的所有房地产周期当中，北上广深被称为一线城市，这四个城市之所以称为一线城市，是因为在历次的房地产上涨当中，都是最高的，而且差别很小。尤其是去年深圳的涨幅，远远超过北京、上海。深圳去年一年涨幅官方数据超过了50%，而北京、上海只是不到20%，从来梅县出现过这种现象。而且深圳、广州连为一体的，在这之前，四个一线城市当中，广州、深圳是垫底的，绝对价格，深圳、广州都是排在倒数第四、第三，但是去年广州、深圳这两个兄弟省市之间出现巨大的分化。去年深圳涨了50%多，广州几乎没有涨，是最近几个月出现补涨，为什么出现这种现象？
刚才前面几位专家，尤其是张明研究员的分析，提出很多他们的分析方法和模型，比如深圳人口结构的比例，深圳一直以来都是常住人口远远的超出了户籍人口，我在深圳呆了8年时间，我离开的时候是2003年，那时候深圳200多万户籍人口，但是有一千多万的常住人口。现在常驻到底有多少户口实际是糊涂帐，深圳至少有两千多万的常住人口。
但是深圳的人口结构从来如此，为什么维度在去年房价涨幅第一名，所以张明的解释，我觉得他没有回答这个问题，要把深圳房价的上涨从时间上来看，是从2014年的11月开始上升的，2014年的11月份深圳的环比涨幅是零，在11月之前都是负的，12月变成了正的，涨幅最快的是去年的4、5、6月份。所以从深圳的房价的涨幅时点上可以明显看出来，它和股票价格波动是高度一致的。因为2014年的11月份开始，股价开始上升，涨幅最快的是去年的3月份到6月份，7月份出现了股灾，你可以随之看到，深圳房价丈夫在去年第三季度、第四季度基本上不涨，但是今年1月份开始，又重新恢复到一个暴涨的状态，同样是房价的上涨，从我的观察来看，可以分两个阶段，影响因素是不一样的。今年一月份之前，受股市的影响更大，今年的1月份之后，受信贷扩张影响更大。
为什么深圳涨幅超出上海、超出北京？因为去年股价上升也出现了结构性的分化。去年全年上海的综合指数涨了10%，但是深圳的中小板涨了50%，创业板指数涨了80%，深圳有1200家中小板、创业板的公司在深圳上市，深圳本地的上市公司350家，中国的上市公司有一个特点，在哪个交易所挂牌上市，它的办事处都会设在这个省市，然后它投资的帐户也开在这个城市，在这个城市会有办公的机构，会购置它的办公场所，所以本身有1200多家中小板和创业板的公司因为股价上升带来的新增的财富，它作用的地方主要是对深圳的房价形成强大的购买力量。
第二，对深圳之所以出现暴涨，还有大家普遍会忽视的一个因素，就是城市的更新改造，新一届政府上台以后，非常注重住房保障制度，这是正确。但是，从2012年，尤其2013年之后，由于房价的回调，去库存的压力不断的增加，住房保障制度在执行过程当中开始有所异化，所谓的异化就是保障性住房本来有政府承建，然后分配给中低收入阶层，但是2013年之后为了消化住房的库存，在很多城市是通过货币化的拆迁来补贴的方式实施住房保障制度，这个过程当中可以看到，为什么是异化呢？因为住房对于中低收入阶层的住房供给实际上没有增加，是减少的，因为你把房子拆掉了，你通过货币化的补贴，实际上增加了市场商品住房的需求，这是一种非常大的变化。
深圳有一个很大的特点，深圳在所有的存量住房当中，非商品化的住房超过了50%，也就是深圳是一个特殊城市，是由一个小渔村突然变成大城市，所以它城市中间分布着很多的农村，就是农村集体所有制的小产权房，深圳以前的房价涨幅从来没有领先，是因为它有分布在城市各个角落的，而且分布非常均匀的小产权房对市场形成了一种补充供给，它的价格比同样位置的、同样类型的住房价格便宜正好1/2。这一点在所有的观察分析当中大多数人没有关注到。从2014年开始，深圳加大力度进行城市更新改造。所谓的城市更新改造，就把以前分布在城市各个角落的小产权房拆掉，变成商品住房。在这个过程当中，它完全是货币化的补贴，这时候让那些低价的、廉价的住房供给一下子减少。但是通过货币化的补贴，就使得这些原有的老百姓获得了巨额的财富增值，他们反过来成为商品住房的强大购买力，这是深圳之所以在最近这一两年出现异常的暴涨的非常重要的原因。
基于两点原因，就形成了深圳的房价在最近一年多是非常之反常，总结起来：
1、股票市场创造了大量的巨量财富。
2、货币化的拆迁，城市的更新改造，形成了强大市场的额外增加需求，但是减少了廉价的住房供给，所以导致今天这样的局面。至于全国其他的城市，应该说前面各位专家的分析都已经很多了，我基本上赞成大家的意见。谢谢大家！