首先非常感谢给我们发言的机会，下面我想就会议的主题，对2016年房地产形势做一个简单的思考。
首先，2016年从整个房地产，由于2015年出台去库存的全国刺激政策在政策面和资金面全面扩充之间，推动了购房需求的释放，市场的成交量也训练回升，从2016年上半年情况来看，开发投资和新开工面积的增速已经触底回升，部分城市上半年是高于去年，部分城市单月成交量创新高。高峰期过后，大部分城市有一个回落的迹象。
我们有两个指标，一个是累计增长，还有一个同比增长。我们看到蓝色是累计增长，在5月份回落0.2个百分点，单月同比回落的幅度会更大，5月份增长6.6，比4月份降低3.1个百分点，这是房地产开发投资情况。
新开工面积可以看到同样的趋势，从当月的指标来看，它回落的趋势跟为明显，5月份是10.6%，比4月份降低了15.3个百分点。
从商品房的待售面积来看，2015年2月的高位，商品房的待售面积同比，以及住宅待售面积都在不断下滑的态势，尤其是3月份以来，住宅的待售面积增速降为个位数。
从以上指标分析，可以看到在2016天第二季度末出现了高位回落的迹象，预计房地产开发投资增速在下半年会继续回落，新开工面积虽然上半年有了很大幅的增长，但是总量不会有太大的突破，年开工面积不会有显著的提升。
随着房地产市场的分化，一线、以及二线的热点城市房地产政策开始收紧，由于前期的需求，过渡的投资，成交走高之后，房地产必将进入市场调整期。倪老师开始的报告也是同样的观点，是市场调整的情况。也是政策收紧导致成交量下降，短期上涨的空间有限。
由于去库存是下半年行业的一个主旋律，尤其是对三四线索城市，由于城市的去库存能力不足，压力仍然非常大，应该是继续保持宽松的态势。房价初步的判断，应该是维持结构性的上涨局面，总体趋势一个稳重有升的格局。
刚才是对当前房地产市场以及下半年走势的初步判断。下面从影响房地产走势的几个问题谈谈我的思考，并且提出一些问题和大家一起交流讨论。主要有四个方面的因素影响房地产市场的走势。
第一，经济增长问题。宏观经济的问题，尤其是最近关于权威人士提出的L型的经济增长的趋势判断，我觉得这种提法实际上是讲政治的一种表现，进一步乐观，也不至于打击市场信心，但是这种模棱两可的说法回避了对经济的判断，到底是向上还是向下，我个人倾向于“波段式下行”的说法，既有经济回暖的趋势，但总体趋势是向下的。这种说法用来描述房地产市场更为贴切，如果没有认识到这样的趋势，尤其是今年上半年对二线热点城市操之过急的打压，有可能会导致房地产市场表现进一步分化。
由于我们国家地域差距，房地产市场分化是必然的趋势，但是市场的分化还需要市场消化，限制市场，尤其我们限购限贷，还有限价，限制市场交易，尤其是上半年燕郊一些地方，之前一些门庭若市的市场，现在门厅若雀，限制了市场的交易。
中国GDP的年度增速，2016年第一季度是6.7，还是一种往下的趋势，根据各大机构的判断，也是比较吻合，还是一种向下的趋势，我们还是波动性的下行，不可能是L型的趋势，这是经济走势对房地产市场会产生向下的压力。
第二，货币与汇率问题。近年来房地产价格的飙升，至少在2012年之后跟货币的超发关系非常紧密的，一方面是经济增速的不断下滑，实体经济的汇报利润不断降低，另外以房地产为代表的资产价格快速上涨，造成货币价格与资产价格的一种过渡的背离，现在的情况需要两者之间找到一个平衡。
从历史的经验来看，我们可以有日本和俄罗斯两个比较极端的例子，日本当时是维持货币的价值，放弃了资产的价格，造成了房地产泡沫的破灭。俄罗斯是另外一种极端，是放弃的货币的价值，拖住高起的房地产价格，结果逐步的贬值。中国目前的做法，实际上是控制人民币的贬值速度，避免造成经济的失控。
不管是人民币盯住美元还是一揽子货币，控制人民币编织的速度，以时间换空间，找到均衡。现在要找到这样的均衡点是很难的，我觉得这实际上也是我们机遇调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价的快速上涨应该是政府所不能容忍和接受的态势，但是房价的下跌又有可能引起经济的失控，所以目前政策是处于一种两难的局面。但至少我们可以看到，房价的快速上涨的局面是是不会再出现的。是这样的判断。
我们从这张图上可以看到，货币供应量目前占国内GDP比重是2.06，从今年上半年过比M2的增速来看，有一个快速的下滑趋势，也就是说房地产市场与货币的超发有密切的关联，2016年上半年货币政策在收紧，M2的增速是逐步的下滑。
新增的人民币贷款，从1月份的2.51万亿下降到4月份的5500亿和5月份的9800亿的水平，下降的幅度还是非常大，说明控制了信贷的增速。
第三，城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超过了世界的平均水平，目前从阶段的划分应该属于一个城镇化尽速推进的时期。对于城镇化的预测，综合来判断，大概在2020年应该是达到60%的水平，张明老师有一个预测，跟他基本上是一致的。
从中央城镇化的政策来看，提出到2020年要解决3个亿人口，我们看到这3个亿人口，有1亿人口在中西部地区城镇化，也就是说2020年中国城镇化率达到60%，新增的1.26亿中西部地区有可能占到80%，就是说中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走。也就是我们可以从图上面看到，在胡焕庸线东南地区45%的国土面积，实际上拥有了69.6%的城市和94.3%的城区人口，城镇化的空间格局是这样的。
从中西部地区的城镇化率的水平来看，是低于50%的水平，也就是中西部地区应该是推进城镇化的一个主战场，也就是说城镇化未来推进趋势重点在西部地区，是这样的结构。
我们从各地区的城区人口对城镇化率的贡献来看，我们可以看到城镇化率越高的地区，实际上城市率人口的积聚功能也是越强。右上角北京、上海、天津，这些发达的地区对人口的积聚功能。
未来中西部地区城镇化人口支撑中国的房地产市场，我们可以比较一下在“十二五”期间中国城镇化率的发展态势，可以看到右下角这个地方，中西部地区实际上在2011--2014年城镇化率的水平是高于全国的平均水平，西部地区是1.49，中部地区1.55，全国平均是1.21。城镇化的速度，中西部地区在“十二五”期间已经快速增长，超过全国平均水平。但是房地产市场在“十二五”期间是一个这样的结构，可以简单看一下商品房销售面积的占比。
西部地区是下降的趋势，东部地区是增长，所占的比重上升的幅度最高，这也就是它产生的问题，就是空间相互冲突的问题，就是我们三个一亿人，中西部地区作为主战场推进，与我们商品市场的发展空间格局是相背的。
我们关于城镇化率的核算，按照欧美标准来看，对城市的定义按照人口稠密区。简单来说拥有一个小学，每个年纪有30人以上的学生的村庄，符合欧美城市的标准，不管什么标准，国外城市的标准都比中国城市标准宽松地多，也就是如果按照这个标准来看，中国城镇化有可能会被严重的低估。甚至早有可能超过了70%。城镇化达到很高的水平，它还能不能对我们中国房地产市场起到支撑的作用。
第四，市民化问题。现在有很多说法，通过农民工市民化解决房地产的问题。我们从新增流动人口和新增农民工的指标。2015年新增流动人口是负值，也就是流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。
2014年农民工市场化的意愿调查，我们发现进城的意愿在50%以下，就是农民工的市民化的意愿严重不足，也会对我们城镇化造成重大的影响，这是对我们前面的判断，就是房地产宏观走势的判断。
这个提出来，跟各位专家一起分享。谢谢大家！
首先，2016年从整个房地产，由于2015年出台去库存的全国刺激政策在政策面和资金面全面扩充之间，推动了购房需求的释放，市场的成交量也训练回升，从2016年上半年情况来看，开发投资和新开工面积的增速已经触底回升，部分城市上半年是高于去年，部分城市单月成交量创新高。高峰期过后，大部分城市有一个回落的迹象。
我们有两个指标，一个是累计增长，还有一个同比增长。我们看到蓝色是累计增长，在5月份回落0.2个百分点，单月同比回落的幅度会更大，5月份增长6.6，比4月份降低3.1个百分点，这是房地产开发投资情况。
新开工面积可以看到同样的趋势，从当月的指标来看，它回落的趋势跟为明显，5月份是10.6%，比4月份降低了15.3个百分点。
从商品房的待售面积来看，2015年2月的高位，商品房的待售面积同比，以及住宅待售面积都在不断下滑的态势，尤其是3月份以来，住宅的待售面积增速降为个位数。
从以上指标分析，可以看到在2016天第二季度末出现了高位回落的迹象，预计房地产开发投资增速在下半年会继续回落，新开工面积虽然上半年有了很大幅的增长，但是总量不会有太大的突破，年开工面积不会有显著的提升。
随着房地产市场的分化，一线、以及二线的热点城市房地产政策开始收紧，由于前期的需求，过渡的投资，成交走高之后，房地产必将进入市场调整期。倪老师开始的报告也是同样的观点，是市场调整的情况。也是政策收紧导致成交量下降，短期上涨的空间有限。
由于去库存是下半年行业的一个主旋律，尤其是对三四线索城市，由于城市的去库存能力不足，压力仍然非常大，应该是继续保持宽松的态势。房价初步的判断，应该是维持结构性的上涨局面，总体趋势一个稳重有升的格局。
刚才是对当前房地产市场以及下半年走势的初步判断。下面从影响房地产走势的几个问题谈谈我的思考，并且提出一些问题和大家一起交流讨论。主要有四个方面的因素影响房地产市场的走势。
第一，经济增长问题。宏观经济的问题，尤其是最近关于权威人士提出的L型的经济增长的趋势判断，我觉得这种提法实际上是讲政治的一种表现，进一步乐观，也不至于打击市场信心，但是这种模棱两可的说法回避了对经济的判断，到底是向上还是向下，我个人倾向于“波段式下行”的说法，既有经济回暖的趋势，但总体趋势是向下的。这种说法用来描述房地产市场更为贴切，如果没有认识到这样的趋势，尤其是今年上半年对二线热点城市操之过急的打压，有可能会导致房地产市场表现进一步分化。
由于我们国家地域差距，房地产市场分化是必然的趋势，但是市场的分化还需要市场消化，限制市场，尤其我们限购限贷，还有限价，限制市场交易，尤其是上半年燕郊一些地方，之前一些门庭若市的市场，现在门厅若雀，限制了市场的交易。
中国GDP的年度增速，2016年第一季度是6.7，还是一种往下的趋势，根据各大机构的判断，也是比较吻合，还是一种向下的趋势，我们还是波动性的下行，不可能是L型的趋势，这是经济走势对房地产市场会产生向下的压力。
第二，货币与汇率问题。近年来房地产价格的飙升，至少在2012年之后跟货币的超发关系非常紧密的，一方面是经济增速的不断下滑，实体经济的汇报利润不断降低，另外以房地产为代表的资产价格快速上涨，造成货币价格与资产价格的一种过渡的背离，现在的情况需要两者之间找到一个平衡。
从历史的经验来看，我们可以有日本和俄罗斯两个比较极端的例子，日本当时是维持货币的价值，放弃了资产的价格，造成了房地产泡沫的破灭。俄罗斯是另外一种极端，是放弃的货币的价值，拖住高起的房地产价格，结果逐步的贬值。中国目前的做法，实际上是控制人民币的贬值速度，避免造成经济的失控。
不管是人民币盯住美元还是一揽子货币，控制人民币编织的速度，以时间换空间，找到均衡。现在要找到这样的均衡点是很难的，我觉得这实际上也是我们机遇调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价的快速上涨应该是政府所不能容忍和接受的态势，但是房价的下跌又有可能引起经济的失控，所以目前政策是处于一种两难的局面。但至少我们可以看到，房价的快速上涨的局面是是不会再出现的。是这样的判断。
我们从这张图上可以看到，货币供应量目前占国内GDP比重是2.06，从今年上半年过比M2的增速来看，有一个快速的下滑趋势，也就是说房地产市场与货币的超发有密切的关联，2016年上半年货币政策在收紧，M2的增速是逐步的下滑。
新增的人民币贷款，从1月份的2.51万亿下降到4月份的5500亿和5月份的9800亿的水平，下降的幅度还是非常大，说明控制了信贷的增速。
第三，城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超过了世界的平均水平，目前从阶段的划分应该属于一个城镇化尽速推进的时期。对于城镇化的预测，综合来判断，大概在2020年应该是达到60%的水平，张明老师有一个预测，跟他基本上是一致的。
从中央城镇化的政策来看，提出到2020年要解决3个亿人口，我们看到这3个亿人口，有1亿人口在中西部地区城镇化，也就是说2020年中国城镇化率达到60%，新增的1.26亿中西部地区有可能占到80%，就是说中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走。也就是我们可以从图上面看到，在胡焕庸线东南地区45%的国土面积，实际上拥有了69.6%的城市和94.3%的城区人口，城镇化的空间格局是这样的。
从中西部地区的城镇化率的水平来看，是低于50%的水平，也就是中西部地区应该是推进城镇化的一个主战场，也就是说城镇化未来推进趋势重点在西部地区，是这样的结构。
我们从各地区的城区人口对城镇化率的贡献来看，我们可以看到城镇化率越高的地区，实际上城市率人口的积聚功能也是越强。右上角北京、上海、天津，这些发达的地区对人口的积聚功能。
未来中西部地区城镇化人口支撑中国的房地产市场，我们可以比较一下在“十二五”期间中国城镇化率的发展态势，可以看到右下角这个地方，中西部地区实际上在2011--2014年城镇化率的水平是高于全国的平均水平，西部地区是1.49，中部地区1.55，全国平均是1.21。城镇化的速度，中西部地区在“十二五”期间已经快速增长，超过全国平均水平。但是房地产市场在“十二五”期间是一个这样的结构，可以简单看一下商品房销售面积的占比。
西部地区是下降的趋势，东部地区是增长，所占的比重上升的幅度最高，这也就是它产生的问题，就是空间相互冲突的问题，就是我们三个一亿人，中西部地区作为主战场推进，与我们商品市场的发展空间格局是相背的。
我们关于城镇化率的核算，按照欧美标准来看，对城市的定义按照人口稠密区。简单来说拥有一个小学，每个年纪有30人以上的学生的村庄，符合欧美城市的标准，不管什么标准，国外城市的标准都比中国城市标准宽松地多，也就是如果按照这个标准来看，中国城镇化有可能会被严重的低估。甚至早有可能超过了70%。城镇化达到很高的水平，它还能不能对我们中国房地产市场起到支撑的作用。
第四，市民化问题。现在有很多说法，通过农民工市民化解决房地产的问题。我们从新增流动人口和新增农民工的指标。2015年新增流动人口是负值，也就是流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。
2014年农民工市场化的意愿调查，我们发现进城的意愿在50%以下，就是农民工的市民化的意愿严重不足，也会对我们城镇化造成重大的影响，这是对我们前面的判断，就是房地产宏观走势的判断。
这个提出来，跟各位专家一起分享。谢谢大家！