各位老师，大家下午好！非常高兴接受邀请到这儿汇报一下我们关于房地产的看法。
我自己不太做房地产，我主要是做国际金融研究的，像资本流动、汇率。但是我们的团队是看宏观，今年我们有一个新的宏观季度报告。进我们季度报告的专题就是房价，所以今天想把房价报告的专题内容给大家报告一下。我主要讲四个问题：一是对总体走势的看法；二是本轮放假反弹的原因。三是分化的原因。四是对未来走势的判断。
本轮房价的走势，底部在2015年二季度，我们可以看到若干的指标，包括紧急周期指数，包括房价、成交量、开工、施工、竣工量，以及成交量。本轮房价反弹的周期跟之前各轮最大的区别，大家看一二三线城市的内部，过去的涨幅比较类似，本轮的房价反弹当中可以看到，深圳的房价的现在官方数据涨了70%左右，上海大约是40%，北京、广州20%。如果看二线城市涨幅，领涨的包括南京、合肥、郑州、武汉，其它二线城市房价比较低，所以本轮反弹一个主要的关键词是分化。
本轮反弹跟过去有什么不一样？
我很同意鹏飞他们的判断，如果我们看短周期，中国房地产市场是三年一个短周期，这个周期如果我们按阶段划分，我们不用这种传统周期的阶段，可以分为四个阶段：房价加速上升，房价减速上升，房价加速下跌，房价减速下跌。根据这轮周期，如果从去年二季度开始，未来这几个月恰好处于房价从减速上行到加速下跌的阶段的切换过程，如果历史要重演的话。
如果本轮反弹和过去的一轮反弹很重要的不同的话，我们发现一个很重要的规律，比如2009年，2012年，都是房地产成交量回暖，带动房地产的开工回暖，最后才是房价的反弹。所以大家可以把前几轮房价的反弹看作是房地产市场的自发调整，就是市场主动去库存，库存降到一定规模，成交量上升。但是本轮是房地产市场会看到一个很显著的特住，房价先反弹，房价反弹再带动房地产成交量回暖，最后带动房地产投资。所以本轮房地产市有价格反弹先于数量反弹的特点。
为什么本轮房价先反弹？去年年底房价的反弹跟中长期的贷款利率的下行有很明显的关系，也跟去年下半年以来M1的快速反弹有很密切的关系。我们的一个感觉，跟过去房地产市场的自然周期不一样，这轮的房地产市场反弹很大程度是政府加速去库存，这个加速去库存的很重要的前提就是货币跟信贷的放松。
分化的原因。
大家知道本轮这波房价的涨速，各个城市非常不一样，我们特别关注上海和深圳，特别是深圳。我们到上海、深圳走访了很多金融机构，去问原因，下面给大家汇报一下我们发现的原因，以深圳和上海为例。
我们发现有两方面的原因，一是基本面的原因，深圳的房价上涨跟深圳的基本面有很多不一样，卖个关子，把这个放在最后讲。其它的原因全是金融面的原因，全是受到流动性推动的。我总结了一下，大概有五个故事，为什么北京、上海上涨那么快。
一是与杠杆有关系，过去一年房地产投资的杠杆从过去两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，首付贷无论是链家还是很多P2P公司提供的收复贷放大了杠杆，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。
二是国内过多流动性追逐不少的安全资产，现在安全资产太少了，大家可以看到很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会追高房价。
三是资产价格的轮动，2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌，在股市获益的人把资金转出两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是接近配置房地产资产。大家看到本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。
四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产，香港的房地产市场到了市场的高点，香港的年会制未来不确定性很大的，很多香港资金高出售了香港的楼盘，把资金挪到内地来进行投资，所以深圳就是一个重点。
五是虚假交易，大家知道中国名营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然的提高。
大家可以看到，我看到一线城市暴涨的因素6个，其中有5个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。
所以我们判断，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已经不再像一个必须品，越来越像金融品，如果房地产像金融品的话，未来价格的波动性会上升，它不一定会暴跌，但是波动性会上升，如果这一点以很高的杠杆买房得小心。
我们也想从基本面看一下本轮为什么房价会分化，特别是深圳房价为什么能上升。
现在我们构造了一个新的指标体系，就是看导致本轮房价上升结构性差异的原因，我们用以下四个指标，三个指标是关于需求层面，一个是关于供给层面。
第一个要素是这个城市的常住人口比上户籍人口，这个指标越高，表明人口流入规模越大，正常会带动房价上升，这个指标一看深圳最高，比深圳多，比第二名的厦门高很多，不到两倍。
第二个要素，光是人口流入不行，还要流入的是年轻人，所以我们用得是城市工作年龄人口比上常住人口，看这个城市人口年龄结构的年轻化程度，我们发现深圳又是最高的。
第三，房价收入比，大家本来都知道，房价收入比是用来衡量房产是不是有泡沫的指标，但是，我们反过来讲，如果这个房子像一个金融品的话，大家讲金融品是追涨杀跌的，往往估值比较高的资产会容易被炒作，这样房价收入比高的房价可能会进一步上行。深圳这方面比北京、上海高出很多。
第四，供给方面的指标是人均广义库存，我们用这个城市的广义库存，等于在建的面积加上建成的面积，除以常住人口。一般来讲，人均广义库存越低的城市房价涨得越猛，我们发现深圳又是最低。
从这个指标体系来看，深圳房价的上涨的确有一部分是基本面推动的，但绝大部分是受资金面推动的。
有了这个指标体系，我们可以在全国二线城市当中筛选一些在结构性上跟一线比较像的城市。我们认为如果国内这样一个过多的流动性追逐过少的安全资产游戏持续的话，以下七个城市未来会成为资金暴涨的焦点，在我们这个指标体系当中排名靠前了：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津，他们在这四个指标具备和深圳相似的结构性特点。
结论，我们认为中国房地产最好的十年已经过去了，未来也不会回来，所以中国房地产市场总体是一个下行，要把中国现在目前整个房地产市场的库存要恢复到一个比较好的水平上，至少还需要好几年的时间。总体的下行是一个大趋势，一线、二线回暖感觉不到这个大局。大家过去一线、二线暴涨以后，中国房地产市场短期的风险正在积聚，未来会在冲击下发生一些大的调整，一个很重要的是人民币贬值预期的加深，以及资本流出的加剧，这是我们应该担心的风险。
谢谢。
我自己不太做房地产，我主要是做国际金融研究的，像资本流动、汇率。但是我们的团队是看宏观，今年我们有一个新的宏观季度报告。进我们季度报告的专题就是房价，所以今天想把房价报告的专题内容给大家报告一下。我主要讲四个问题：一是对总体走势的看法；二是本轮放假反弹的原因。三是分化的原因。四是对未来走势的判断。
本轮房价的走势，底部在2015年二季度，我们可以看到若干的指标，包括紧急周期指数，包括房价、成交量、开工、施工、竣工量，以及成交量。本轮房价反弹的周期跟之前各轮最大的区别，大家看一二三线城市的内部，过去的涨幅比较类似，本轮的房价反弹当中可以看到，深圳的房价的现在官方数据涨了70%左右，上海大约是40%，北京、广州20%。如果看二线城市涨幅，领涨的包括南京、合肥、郑州、武汉，其它二线城市房价比较低，所以本轮反弹一个主要的关键词是分化。
本轮反弹跟过去有什么不一样？
我很同意鹏飞他们的判断，如果我们看短周期，中国房地产市场是三年一个短周期，这个周期如果我们按阶段划分，我们不用这种传统周期的阶段，可以分为四个阶段：房价加速上升，房价减速上升，房价加速下跌，房价减速下跌。根据这轮周期，如果从去年二季度开始，未来这几个月恰好处于房价从减速上行到加速下跌的阶段的切换过程，如果历史要重演的话。
如果本轮反弹和过去的一轮反弹很重要的不同的话，我们发现一个很重要的规律，比如2009年，2012年，都是房地产成交量回暖，带动房地产的开工回暖，最后才是房价的反弹。所以大家可以把前几轮房价的反弹看作是房地产市场的自发调整，就是市场主动去库存，库存降到一定规模，成交量上升。但是本轮是房地产市场会看到一个很显著的特住，房价先反弹，房价反弹再带动房地产成交量回暖，最后带动房地产投资。所以本轮房地产市有价格反弹先于数量反弹的特点。
为什么本轮房价先反弹？去年年底房价的反弹跟中长期的贷款利率的下行有很明显的关系，也跟去年下半年以来M1的快速反弹有很密切的关系。我们的一个感觉，跟过去房地产市场的自然周期不一样，这轮的房地产市场反弹很大程度是政府加速去库存，这个加速去库存的很重要的前提就是货币跟信贷的放松。
分化的原因。
大家知道本轮这波房价的涨速，各个城市非常不一样，我们特别关注上海和深圳，特别是深圳。我们到上海、深圳走访了很多金融机构，去问原因，下面给大家汇报一下我们发现的原因，以深圳和上海为例。
我们发现有两方面的原因，一是基本面的原因，深圳的房价上涨跟深圳的基本面有很多不一样，卖个关子，把这个放在最后讲。其它的原因全是金融面的原因，全是受到流动性推动的。我总结了一下，大概有五个故事，为什么北京、上海上涨那么快。
一是与杠杆有关系，过去一年房地产投资的杠杆从过去两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，首付贷无论是链家还是很多P2P公司提供的收复贷放大了杠杆，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。
二是国内过多流动性追逐不少的安全资产，现在安全资产太少了，大家可以看到很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会追高房价。
三是资产价格的轮动，2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌，在股市获益的人把资金转出两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是接近配置房地产资产。大家看到本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。
四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产，香港的房地产市场到了市场的高点，香港的年会制未来不确定性很大的，很多香港资金高出售了香港的楼盘，把资金挪到内地来进行投资，所以深圳就是一个重点。
五是虚假交易，大家知道中国名营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然的提高。
大家可以看到，我看到一线城市暴涨的因素6个，其中有5个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。
所以我们判断，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已经不再像一个必须品，越来越像金融品，如果房地产像金融品的话，未来价格的波动性会上升，它不一定会暴跌，但是波动性会上升，如果这一点以很高的杠杆买房得小心。
我们也想从基本面看一下本轮为什么房价会分化，特别是深圳房价为什么能上升。
现在我们构造了一个新的指标体系，就是看导致本轮房价上升结构性差异的原因，我们用以下四个指标，三个指标是关于需求层面，一个是关于供给层面。
第一个要素是这个城市的常住人口比上户籍人口，这个指标越高，表明人口流入规模越大，正常会带动房价上升，这个指标一看深圳最高，比深圳多，比第二名的厦门高很多，不到两倍。
第二个要素，光是人口流入不行，还要流入的是年轻人，所以我们用得是城市工作年龄人口比上常住人口，看这个城市人口年龄结构的年轻化程度，我们发现深圳又是最高的。
第三，房价收入比，大家本来都知道，房价收入比是用来衡量房产是不是有泡沫的指标，但是，我们反过来讲，如果这个房子像一个金融品的话，大家讲金融品是追涨杀跌的，往往估值比较高的资产会容易被炒作，这样房价收入比高的房价可能会进一步上行。深圳这方面比北京、上海高出很多。
第四，供给方面的指标是人均广义库存，我们用这个城市的广义库存，等于在建的面积加上建成的面积，除以常住人口。一般来讲，人均广义库存越低的城市房价涨得越猛，我们发现深圳又是最低。
从这个指标体系来看，深圳房价的上涨的确有一部分是基本面推动的，但绝大部分是受资金面推动的。
有了这个指标体系，我们可以在全国二线城市当中筛选一些在结构性上跟一线比较像的城市。我们认为如果国内这样一个过多的流动性追逐过少的安全资产游戏持续的话，以下七个城市未来会成为资金暴涨的焦点，在我们这个指标体系当中排名靠前了：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津，他们在这四个指标具备和深圳相似的结构性特点。
结论，我们认为中国房地产最好的十年已经过去了，未来也不会回来，所以中国房地产市场总体是一个下行，要把中国现在目前整个房地产市场的库存要恢复到一个比较好的水平上，至少还需要好几年的时间。总体的下行是一个大趋势，一线、二线回暖感觉不到这个大局。大家过去一线、二线暴涨以后，中国房地产市场短期的风险正在积聚，未来会在冲击下发生一些大的调整，一个很重要的是人民币贬值预期的加深，以及资本流出的加剧，这是我们应该担心的风险。
谢谢。