非常高兴，因为有10分钟的演讲，希望能够把我们做这方面的研究跟大家稍微展示一下。
我们的讨论主要是刚才讲了，一个是宏观，宏观现在大家都很清楚，经济增长有一个减速的趋势，我们给大家稍微描述一下这个情况。
从经济的环比来看，今年开门红6.7，环比是1.25，也是创了新世纪以来的新低，加上现在可计算的环比假设，今年GDP还是在6.5的水平，如果要保持在6.5的水平，我们必须要把我们全要素生产贡献提升到30%的水平，现在仅有16%，而且在下降，所以一个经济长期增长主要取决于能否有它的转向，以全要素技术进步为推动的长期增长。
整个情况，我们看到货币上升比较快，物价处于回落，全球把通缩问题当作一个如临大敌的问题，中国生产部门通缩也已经持续几年了，我记得很清楚，2012年第17的经济学通判，以生产部门发表文章，持续到现在还是负的。所以通货紧缩问题也是未来给我们的宏观影响。
由于我们的净资产回报一直低于我们的贷款利率，而在发达国家这个数据恰好相反。所以资金外流是一个非常可计算的模式，并不是说我们的汇率有多大问题。
我们看到了这些东西，都是讲我们未来将面临的宏观环境是什么，一个是经济减速，一个是汇率，一个是CPI，一个是货币，这些问题都是未来影响我们房地产的关键性因素。
我们做了三个角度专门对房地产进行的模型分析。一个是宏观房地产，宏观因素对房地产的冲击影响；一个是用户模型，就是我们的用户模型的影响；一个是企业供给模型的影响，从而想构造一个房地产的探讨。
我们得到了若干结论。
1、国际上来看，各国的GDP与房价上涨具有同步性，但是中国比较典型的，能看到政策扰动是这个问题的关键。每一次不平稳都能看到是政策的扰动，所以2013年以前，我们能看到叫做限制政策，2013年我们可以看到是极力性政策。这是我们对GDP宏观扰动的影响。
房价与GDP同步也是一个预期值，如果我们按照“十三五”规划保持6.5的增长和货币条件，我们的房价还有一个非常好的持续增长。如果我们的房价、经济增长低于我们的增长预期，也能显现对未来房价具有冲击性特征。特别是低于了6%以后，这种冲击性特点就会房价下调的幅度比GDP下调服务要大。
2、利率，宽松的货币对房地产具有比较重要的影响，这个大家都很清晰的。
3、我们看到了汇率，实际上对房地产是具有比较大的影响。汇率政策如果贬值预期，会导致资金流出，对房地产整个资产价格的估值会产生一个弹性值，而且这个弹性值比较大。
这种模型预测下，我们也做了一系列的模拟。如果人民币预期贬值每年超过5%，则对资产价格的房地产价格压抑会加大。我们因为加入SDR，2017年会逐步放开资本项目，汇率的市场化波动会越来越大，如果比较超预期的波动，也会对房地产，特别是贬值超过5%以后，整个房地产价格下压弹性比较大。
可以看到一系列的预期，短期2-3年内房价冲击的因素主要是货币供给、实际利率，这些是正向的，中长期主要是过了三年以后，汇率的压力逐步显现。另外GDP增长下降，这些都是比较大的一些问题。我们知道城市化化，这是非常有意义的事情，在30%--50%的城市化率是遍地开花的城市化率，从房地产销售额来讲，到2020年之前，我们房地产销售份额是三四线城市高于一二线城市，2012年我们城市化率超过2%之后，一二线城市的销售避重就开始集中，所以过了50%以后，50%--65%之间，是城市化房地产集中的特征，所以人口，原来是农村到城市，再之后就是向城市移动，主要是大城市集中，整个大的周期，我们到2019年城市化率达到60%，一线集中告一段落，2029年达到65%。短期内会有波动，长期会发生重大的影响，现在主要是政策扰动比较大。这些都是我们给大家提供了一些有关经济增长和房价，及其政策各方面的。
当然，未来预计还有一个很重要的，就是房地产税的冲击。现在来看，尽管分界线税大家害怕得很，但是从全球比较来看，房地产税实际上是对经济、对房地产具有比较中性的影响，并没有见到国外征收房地产税以后有比较大的冲击。所以近年来我们能看到的这一系列的归纳起来，就是经济增长，主要是要保持平稳，房价的平稳，特别是一二线城市，它的房价跟GDP的同步效率是非常高的，一线城市特征作为全球化特征下非常强。
货币支撑是一个重要的方面，用户模型里面显现的作用是比较大的。当前比较困惑的还有若干问题。刚才说政策扰动，一个从供给角度，上市公司非常的辛苦，因为我们现在的房价成本已经和现售价格超过了90%。就是现在买的土地甚至超过现在卖的房价，所以现在就一条路，除了房价上涨别无选择，这是一个非常麻烦的东西，这使得我们现在能看到土地的垄断性非常严重。
这些是我给大家分享了一下我们课题组的讨论。没有什么具体的政策建议。
我们的讨论主要是刚才讲了，一个是宏观，宏观现在大家都很清楚，经济增长有一个减速的趋势，我们给大家稍微描述一下这个情况。
从经济的环比来看，今年开门红6.7，环比是1.25，也是创了新世纪以来的新低，加上现在可计算的环比假设，今年GDP还是在6.5的水平，如果要保持在6.5的水平，我们必须要把我们全要素生产贡献提升到30%的水平，现在仅有16%，而且在下降，所以一个经济长期增长主要取决于能否有它的转向，以全要素技术进步为推动的长期增长。
整个情况，我们看到货币上升比较快，物价处于回落，全球把通缩问题当作一个如临大敌的问题，中国生产部门通缩也已经持续几年了，我记得很清楚，2012年第17的经济学通判，以生产部门发表文章，持续到现在还是负的。所以通货紧缩问题也是未来给我们的宏观影响。
由于我们的净资产回报一直低于我们的贷款利率，而在发达国家这个数据恰好相反。所以资金外流是一个非常可计算的模式，并不是说我们的汇率有多大问题。
我们看到了这些东西，都是讲我们未来将面临的宏观环境是什么，一个是经济减速，一个是汇率，一个是CPI，一个是货币，这些问题都是未来影响我们房地产的关键性因素。
我们做了三个角度专门对房地产进行的模型分析。一个是宏观房地产，宏观因素对房地产的冲击影响；一个是用户模型，就是我们的用户模型的影响；一个是企业供给模型的影响，从而想构造一个房地产的探讨。
我们得到了若干结论。
1、国际上来看，各国的GDP与房价上涨具有同步性，但是中国比较典型的，能看到政策扰动是这个问题的关键。每一次不平稳都能看到是政策的扰动，所以2013年以前，我们能看到叫做限制政策，2013年我们可以看到是极力性政策。这是我们对GDP宏观扰动的影响。
房价与GDP同步也是一个预期值，如果我们按照“十三五”规划保持6.5的增长和货币条件，我们的房价还有一个非常好的持续增长。如果我们的房价、经济增长低于我们的增长预期，也能显现对未来房价具有冲击性特征。特别是低于了6%以后，这种冲击性特点就会房价下调的幅度比GDP下调服务要大。
2、利率，宽松的货币对房地产具有比较重要的影响，这个大家都很清晰的。
3、我们看到了汇率，实际上对房地产是具有比较大的影响。汇率政策如果贬值预期，会导致资金流出，对房地产整个资产价格的估值会产生一个弹性值，而且这个弹性值比较大。
这种模型预测下，我们也做了一系列的模拟。如果人民币预期贬值每年超过5%，则对资产价格的房地产价格压抑会加大。我们因为加入SDR，2017年会逐步放开资本项目，汇率的市场化波动会越来越大，如果比较超预期的波动，也会对房地产，特别是贬值超过5%以后，整个房地产价格下压弹性比较大。
可以看到一系列的预期，短期2-3年内房价冲击的因素主要是货币供给、实际利率，这些是正向的，中长期主要是过了三年以后，汇率的压力逐步显现。另外GDP增长下降，这些都是比较大的一些问题。我们知道城市化化，这是非常有意义的事情，在30%--50%的城市化率是遍地开花的城市化率，从房地产销售额来讲，到2020年之前，我们房地产销售份额是三四线城市高于一二线城市，2012年我们城市化率超过2%之后，一二线城市的销售避重就开始集中，所以过了50%以后，50%--65%之间，是城市化房地产集中的特征，所以人口，原来是农村到城市，再之后就是向城市移动，主要是大城市集中，整个大的周期，我们到2019年城市化率达到60%，一线集中告一段落，2029年达到65%。短期内会有波动，长期会发生重大的影响，现在主要是政策扰动比较大。这些都是我们给大家提供了一些有关经济增长和房价，及其政策各方面的。
当然，未来预计还有一个很重要的，就是房地产税的冲击。现在来看，尽管分界线税大家害怕得很，但是从全球比较来看，房地产税实际上是对经济、对房地产具有比较中性的影响，并没有见到国外征收房地产税以后有比较大的冲击。所以近年来我们能看到的这一系列的归纳起来，就是经济增长，主要是要保持平稳，房价的平稳，特别是一二线城市，它的房价跟GDP的同步效率是非常高的，一线城市特征作为全球化特征下非常强。
货币支撑是一个重要的方面，用户模型里面显现的作用是比较大的。当前比较困惑的还有若干问题。刚才说政策扰动，一个从供给角度，上市公司非常的辛苦，因为我们现在的房价成本已经和现售价格超过了90%。就是现在买的土地甚至超过现在卖的房价，所以现在就一条路，除了房价上涨别无选择，这是一个非常麻烦的东西，这使得我们现在能看到土地的垄断性非常严重。
这些是我给大家分享了一下我们课题组的讨论。没有什么具体的政策建议。