我还是在高院长的基础上再表示感谢和说明一下，特别感谢咱们社科院的同事，这样的一个活动其实我早就有这样的想法，因为通常会有媒体都会说，你们社科院到底有几个在做这个研究的，为什么有那么大的差异。
我相信各个所都在做研究，就咱们有影响力的，财经院住房报告，城环所的发展研究报告，还有经济所和数计经所，世经政所，还有我们财经院分别都有宏观课题组，都涉及房地产问题。
过去我们都是很好的朋友，都是很好的同事，联系比较多，但是在一个问题上进行充分交流和沟通还不多，想回应媒体的一些说法，我们能够在一起进行讨论，我们想形成联系月沟通的机制，我们发报告的时候，你们把我们请过去，我们发报告把你们请过来，这样就联系起来了，每个团队做的时候都有自己的方法、数据、角度，长期在一起讨论，数据肯定能够共享，方法互相借鉴，意见、建议相信会越来越统一。
特别巧，昨天我陪王伟光院长到中国工程院出席中国城市百人论坛的三院院长的联席会，回来的路上跟院长报告，我们今天将有这样一个活动，他说他特别高兴，他认为这种尝试是很好的学术尝试。
当前形势之下，希望大家的讨论尽量本着平和、理性、建设性这样的态度来进行，同时也特别期待咱们媒体报告的时候要客观、准确，别出现炒作、标题党的情况。今天我们请的媒体都是筛选的，都是主流媒体，还有一些市场化的媒体也都是我们的好朋友，就是长期有信任的关系，所以也是拜托大家。
这次发布跟以前不一样在于，原来都是我们讲了以后，请专家来评议，这次我讲一下我们团队的报告，之后我们就请重点发言、自由发言，每人讲一讲自己的研究成果，然后再进行讨论，我们媒体也可以进行一些提问，等等。
我们住房团队也做了7、8年，从2009年开始做，目前形成了一套比较好的框架和方法，主要是做了一个华房指数，用这个统筹我们的分析和预测。向诸位同事介绍、请教一下。
分析框架，按照指数形成了当前分析和未来分析。大概六个部分。
第一，当前的形势。
从2015年以来，中国房地产市场逐渐进入了一个上升的周期，尤其是2016年上升的幅度还是比较快，但是5月份已经出现了一些新的迹象。从销售来看，是这样的，还有投资。总体趋势，尤其是2016年以来的变化趋势，比较符合我们2015年底利用华房指数所做出的预测，当时预测的决定当时报告里面写得很清楚，尤其投资预测比较清楚。价值增幅的调整预测也是初步得到了验证，因为还得有一段时间，所以还需要进一步的观察。
这是2015年底的华房指数的趋势图，我们当时在2016年第二季度会有一些调整。投资，我们认为2016年一季度会有比较大的回升。
从现在的情况来看，这一部分就不多讲了，是一个现象的描述，总体快速升温，5月份出现新的迹象。价格，二季度之后出现一些调整。这个图是一个实际价格，用全国商品房的价值除以商品房销售的面积，实际价格反映2016年3月份的增幅是最高的，4月份、5月份增幅开始下降，与我们2015年底预测十分一致。
1、总体快速升温，5月份出现新的迹象，价格是3月份处在最高的水平，销售是在1--5月份比1--4月份回落了4.6个百分点，销售额回落了8个百分点。库存连续下降，根据我们初步的估算，2016年的半年，去库存的量达到了5000万平米。投资，大家知道特别是1-4投资达到7.2，5月份又有所回落，增长了7%，房地产投资对宏观经济的贡献，这是0.37。
2、先行的指标大幅回升，5月份先行指标有所放缓。
3、商品房的价格上升的数量，城市分化进一步加剧。从层级来看，大家很清楚，一二线城市上升的比较高，先是一线、之后是二线，三四线也有所变化，但是上浮有所收窄。从空间来看，东南地区全面升温，东海、西海、环渤海等有升有降。这些图反映了房价价格分化的图、销售图、待售面积下降图、开发、新开工面积、到位资金等。
整体原因，我们概括为当前市场的总体回升由于政策促进和市场预期的变化引起的，市场分化由于各城市不同的基本面，以及对统一政策的不同反映，以及城市间的市场联动所传染导致的。前面基本上有共识。
第二，需关注的问题。
1、空间错配持续加剧。市场供需错配，在空间上错配持续加剧，过去我们讲分化，重新用一个新的概念，错配，就是需求多的地方供给少，供给多的地方需求少，所以导致了城市间的销售不够或者库存积压的问题，这是非常重大的问题。
2、潜在供给大幅增加。尽管我们现在库存很大，但是代表未来供给水平的开工面积同比增速持续快速增长，这样就形成新的库存，新开工面积还是比较大的，在1--5月份还是18%，1--4月份是23%多。
3、房价地价波动比较大，尤其是一二线城市房价地价呈现波动比较大。
4、房企信贷违约风险。信贷增长波动比较大，房企资金来源松紧失当交替频繁。另外三四线以下城市高库存房企面临资金链断裂的风险。
5、房地产投资后劲不足。房地产1--5月份投资还是比较好，但是在库存依然比较大的情况下，随着短期需求的释放，货币政策的回稳，房地产投资的后劲不足。宏观经济需要房地产带动，房地产后劲不足，所以宏观经济又面临新的压力。
第三，未来走势预测。
基本的预判是，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期的调整期，持续的政策刺激和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长，这是从时间来看。从空间来看，市场分化将从少数城市热、多数城市冷转向两极分化，进一步加剧。之所以做出这样的判断有这么几个原因：
1、根据华房指数做的预测，在整体经济政策没有重大调整和变化的情况下，2016年下半年，2017年第二季度预测的时间段里面，房价的增幅或将呈现减缓的趋势，我们会缓和一些。房地产投资增幅也是将趋缓，2017年房地产投资也可能会出现一些波动。但是我们也很自信地预测，2016年房地产的销售量，商品房的销售有可能会达到历史的最高水平。目前的最高水平2013年，2016年有可能会超越2016年，我们预计会达到13.5亿。
（图）这是我们最新做的华房价格指数预测趋势图。这是投资的趋势图，应该说是一个趋势，还不是完全准，看着下降很多，但是一个趋势，总体表现出增幅要向下调整的趋势。投资比较平缓，二季度有一个波动，可能由于数据技术原因导致的，我们相信2017年一季度前后也会有一些波动性的变化。
2、基于房地产周期的经验和未来趋势的判断。我们发现本世纪以来，中国房地产存在2--3年周期，上升周期就是1年左右，2013年中国房地产是转折之年，过去的调整，或者下降，都是打压下来的，反弹的都是市场的力量起作用，但是2013年以后就变化了，反弹都是刺激的。不管怎么说，它作为一个政策周期是2--3年，上升的周期也就是一年。基于这样的判定，我们说2015年中期开始上升，2016年的上升期可能就要结束了，可能有一个调整。
3、基于目前和未来得影响因素变化可以注意到。从供给层面来看，受市场回暖资金压力减少等预期的影响，房地产的投资在2016年形成大规模的新供给，供给会大量的增加，接下来下一阶段的供给会受到影响。从需求来看，存量人口消费需求从2015年下半年到2016年上半年会有一个阶段性的释放，它受预期的影响要么推迟，要么提前，这个原因导致它短期的波动，这一时期有一个释放，接下来就透支了。投资和投机跟这个如影随形，要想保持这个需求继续，就要有新的需求，这个靠制度改革实现，如果制度改革跟不上，可能需求出不来。所以调整的幅度、调整的时间都会受到制度变革的影响，新的改革措施出来的影响。
第四，前期政策评价。
总体我们认为本轮房地产调控政策出台总体稳妥，从而使得市场和投资从缓慢到快速的回升，去库存的成效也是很明显。今年上半年3月份左右出现一些问题，但是政策调整的时机力度总得把握非常好，及时进行了调整，并且力度也是比较的适当，不是采取重力打压的形式。个别城市的过热得到了控制，个别城市趋向软着陆。
调控中存在的问题及政策改进的地方。
我们认为调控当中有存在改进的地方。
国家层面，政策连续出台价码力度是不是稍大了一点。另外关于预期的管理还不是特别的成熟，相对于市场预期的变化显得被动，特别是今年三月份。讲了分城施策没有想到城市的联动。同时住房改革的政策出台还不及时，意见还不是十分的清晰。一二线城市在执行分层施策的调控政策上面，执行的还不是十分的到位，一二线城市没有过剩的库存，但他们也想借去库存，以便增加投资，促进增长增加财政收入，这是一二线城市3月份出现过热的很重要的原因，
三四线城市也是在执行去库存的政策方面不是十分的到位，像这些城市应该是控制土地的供给，但是受财政的压力，受经济增长的压力，仍然在积极供应土地，在促进投资、促进开工。三四线城市、一二线城市比较发现，三四线它的去库存的速度远远低于一二线城市，但是投资程度和开工面积远远高于一二线城市，国家统计局用重点城市和非重点城市进行了区分。重点城市在消化库存方面远远高于非重点城市，但是在增加供给方面，三四线城市反而更多。原因是三四线城市有经济增长和财政收入的压力，一方面去库存，又要增加投资，所以三四线城市及以下的城市去库存目标很难实现，因为你原来的库存没有去掉，新的库存形成速度比重点城市还要高。由于释放需求、调整供给的实质性的制度政策，比如说咱们特别强调的教育，解决外来人口教育问题都没有很好的解决，各地都没有解决，它想得你购房给你财政补贴，每平米是一百块钱，各地都在做这个事情。但真正的公共服务核心的部分还没有很好的解决。
第五，政策建议
首先，五个政策目标。既然我们说下一阶段面临调整，应该说我们从政策角度来说是逆周期，力争使这个调整变得平稳、平滑一些，力争住房短期内平稳的回落，避免剧烈的调整，同时确保住房市场长期可持续的健康发展。这里面有五个具体的目标：
1、继续推进库存的持续减少，现在去库存我们应该把它作为一个长期的目标，我们希望一两年就解决这十几亿、二十亿的库存不现实。有一些三四线及以下的城市就长期库存下去了，永远就解决不了，解决不了就解决不了。
2、力保地价、房价的平稳。
3、房地产投资还是要保持在中速的状态。
4、扭转供需空间错配的问题。我们说一二线城市供小于求，三四线城市供大于求。
5、防范金融风险。
为了实现这样的目标，两个方面：一是宏观政策方面的逆周期实施。二是加快相关领域的改革，释放更多的合理新需求，并调整供给，匹配新的需求。有五个具体的方面：
1、避免过去采取一篮子、组合拳的办法，要举举得高，要砸砸的很重，避免采取这种办法，采取细水长流的调控政策，有刺激政策不是一下子出，慢慢、细细的来，未来希望采取这样的姿态，至少在下半年，我们从宏观政策来看，降准、降息还是有机会的。同时还有其他的货币操作办法来配合使用，结合宏观经济形势，确保6.5以上的增长相对宽松一些的货币政策还需要继续实施。
2、实施前瞻性的引导调控政策，主动发声，引导市场预期，这个没有什么具体的政策措施，我们要根据对未来的判断，究竟未来要采取什么样的措施，要提前发声，这样会引导，而不是市场出现了问题我们再去采取措施，就是主动引导预期，采取这种措施。
3、实施适度超前的调控策略，实时或者提前出台相关的政策。
4、实施分层施策的调控政策，要求各层级协调配合。这里面分成两部分，一线城市或者部分热点城市，采取扩大供给，抑制投资、投机。扩大供给就是增加土地、增加开工施工，抑制投机就是在财税政策、货币政策，比如首付的比例上、财税政策方面，要取消一些优惠的政策。三四线城市正好是反过来。
5、由政策主导向制度主导调控的转变，让制度改革释放新的需求。
第六，重要改革建议。
这就是制度改革的变化，由于这个问题特别重要，我把它作为重点建议提出来。基本意思是，现在提出供给侧结构性改革，我想我们实际上房地产也存在供给侧空间结构的改革。
总得来看，中国正在经历城市化进程，城市化蕴藏了巨大的潜力，同时我们经济面临下行的压力，发展需要新的动能。城市群有很大的发展潜力，中小城市，特别是一些中西部的一些边远小城市、小城镇，它的就业机会不足，公共服务条件也比较差，处于一个收缩的状态。基于这种形势，我们的政策要做一些调整，我们目前的政策是限制大城市，积极发展小城市、小城镇，我们也采取了好多，比如说要放开建制镇，小城市的户口限制， 并且采取有利的措施。事实没有人到中西部落后的小城镇里面去，大家还都是希望到大城市里面来。这需要反思一下我们的政策，我们本来城市化有很大的潜力可以释放，但现在限制大城市发展，这个潜力就被抑制了。
如果我们调整一下政策，放开对大城市的限制，当然大城市如果中心城区超过最优规模的情况下，我们可以建立多中心解决城市病。同时，在城市群和大城市周边发展小城镇和中小城市。这样一方面可以带动经济的增长，另一方面也可以解决其它社会发展方面的问题。
落实到房地产问题上，我们建议是不是在放开一、二线城市人口限制的同时，加大一、二线城市及其城市群土地的供应，解决目前供需空间错配的问题，促进住房市场的空间收敛。这方面，会使住房建设、基础设施、住房投资等等都会大大的增长，也可以避免一、二线城市会房价暴涨的问题。当然这里面面临三四线城市那么多库存怎么办，我们意见是慢慢消化，其中很重要的一点是不要再给它鼓励它发展，给它太多的土地指标了，就是限制中小城市土地指标的供应，把这些指标放在大城市，放在城市群里面来。
我相信各个所都在做研究，就咱们有影响力的，财经院住房报告，城环所的发展研究报告，还有经济所和数计经所，世经政所，还有我们财经院分别都有宏观课题组，都涉及房地产问题。
过去我们都是很好的朋友，都是很好的同事，联系比较多，但是在一个问题上进行充分交流和沟通还不多，想回应媒体的一些说法，我们能够在一起进行讨论，我们想形成联系月沟通的机制，我们发报告的时候，你们把我们请过去，我们发报告把你们请过来，这样就联系起来了，每个团队做的时候都有自己的方法、数据、角度，长期在一起讨论，数据肯定能够共享，方法互相借鉴，意见、建议相信会越来越统一。
特别巧，昨天我陪王伟光院长到中国工程院出席中国城市百人论坛的三院院长的联席会，回来的路上跟院长报告，我们今天将有这样一个活动，他说他特别高兴，他认为这种尝试是很好的学术尝试。
当前形势之下，希望大家的讨论尽量本着平和、理性、建设性这样的态度来进行，同时也特别期待咱们媒体报告的时候要客观、准确，别出现炒作、标题党的情况。今天我们请的媒体都是筛选的，都是主流媒体，还有一些市场化的媒体也都是我们的好朋友，就是长期有信任的关系，所以也是拜托大家。
这次发布跟以前不一样在于，原来都是我们讲了以后，请专家来评议，这次我讲一下我们团队的报告，之后我们就请重点发言、自由发言，每人讲一讲自己的研究成果，然后再进行讨论，我们媒体也可以进行一些提问，等等。
我们住房团队也做了7、8年，从2009年开始做，目前形成了一套比较好的框架和方法，主要是做了一个华房指数，用这个统筹我们的分析和预测。向诸位同事介绍、请教一下。
分析框架，按照指数形成了当前分析和未来分析。大概六个部分。
第一，当前的形势。
从2015年以来，中国房地产市场逐渐进入了一个上升的周期，尤其是2016年上升的幅度还是比较快，但是5月份已经出现了一些新的迹象。从销售来看，是这样的，还有投资。总体趋势，尤其是2016年以来的变化趋势，比较符合我们2015年底利用华房指数所做出的预测，当时预测的决定当时报告里面写得很清楚，尤其投资预测比较清楚。价值增幅的调整预测也是初步得到了验证，因为还得有一段时间，所以还需要进一步的观察。
这是2015年底的华房指数的趋势图，我们当时在2016年第二季度会有一些调整。投资，我们认为2016年一季度会有比较大的回升。
从现在的情况来看，这一部分就不多讲了，是一个现象的描述，总体快速升温，5月份出现新的迹象。价格，二季度之后出现一些调整。这个图是一个实际价格，用全国商品房的价值除以商品房销售的面积，实际价格反映2016年3月份的增幅是最高的，4月份、5月份增幅开始下降，与我们2015年底预测十分一致。
1、总体快速升温，5月份出现新的迹象，价格是3月份处在最高的水平，销售是在1--5月份比1--4月份回落了4.6个百分点，销售额回落了8个百分点。库存连续下降，根据我们初步的估算，2016年的半年，去库存的量达到了5000万平米。投资，大家知道特别是1-4投资达到7.2，5月份又有所回落，增长了7%，房地产投资对宏观经济的贡献，这是0.37。
2、先行的指标大幅回升，5月份先行指标有所放缓。
3、商品房的价格上升的数量，城市分化进一步加剧。从层级来看，大家很清楚，一二线城市上升的比较高，先是一线、之后是二线，三四线也有所变化，但是上浮有所收窄。从空间来看，东南地区全面升温，东海、西海、环渤海等有升有降。这些图反映了房价价格分化的图、销售图、待售面积下降图、开发、新开工面积、到位资金等。
整体原因，我们概括为当前市场的总体回升由于政策促进和市场预期的变化引起的，市场分化由于各城市不同的基本面，以及对统一政策的不同反映，以及城市间的市场联动所传染导致的。前面基本上有共识。
第二，需关注的问题。
1、空间错配持续加剧。市场供需错配，在空间上错配持续加剧，过去我们讲分化，重新用一个新的概念，错配，就是需求多的地方供给少，供给多的地方需求少，所以导致了城市间的销售不够或者库存积压的问题，这是非常重大的问题。
2、潜在供给大幅增加。尽管我们现在库存很大，但是代表未来供给水平的开工面积同比增速持续快速增长，这样就形成新的库存，新开工面积还是比较大的，在1--5月份还是18%，1--4月份是23%多。
3、房价地价波动比较大，尤其是一二线城市房价地价呈现波动比较大。
4、房企信贷违约风险。信贷增长波动比较大，房企资金来源松紧失当交替频繁。另外三四线以下城市高库存房企面临资金链断裂的风险。
5、房地产投资后劲不足。房地产1--5月份投资还是比较好，但是在库存依然比较大的情况下，随着短期需求的释放，货币政策的回稳，房地产投资的后劲不足。宏观经济需要房地产带动，房地产后劲不足，所以宏观经济又面临新的压力。
第三，未来走势预测。
基本的预判是，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期的调整期，持续的政策刺激和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长，这是从时间来看。从空间来看，市场分化将从少数城市热、多数城市冷转向两极分化，进一步加剧。之所以做出这样的判断有这么几个原因：
1、根据华房指数做的预测，在整体经济政策没有重大调整和变化的情况下，2016年下半年，2017年第二季度预测的时间段里面，房价的增幅或将呈现减缓的趋势，我们会缓和一些。房地产投资增幅也是将趋缓，2017年房地产投资也可能会出现一些波动。但是我们也很自信地预测，2016年房地产的销售量，商品房的销售有可能会达到历史的最高水平。目前的最高水平2013年，2016年有可能会超越2016年，我们预计会达到13.5亿。
（图）这是我们最新做的华房价格指数预测趋势图。这是投资的趋势图，应该说是一个趋势，还不是完全准，看着下降很多，但是一个趋势，总体表现出增幅要向下调整的趋势。投资比较平缓，二季度有一个波动，可能由于数据技术原因导致的，我们相信2017年一季度前后也会有一些波动性的变化。
2、基于房地产周期的经验和未来趋势的判断。我们发现本世纪以来，中国房地产存在2--3年周期，上升周期就是1年左右，2013年中国房地产是转折之年，过去的调整，或者下降，都是打压下来的，反弹的都是市场的力量起作用，但是2013年以后就变化了，反弹都是刺激的。不管怎么说，它作为一个政策周期是2--3年，上升的周期也就是一年。基于这样的判定，我们说2015年中期开始上升，2016年的上升期可能就要结束了，可能有一个调整。
3、基于目前和未来得影响因素变化可以注意到。从供给层面来看，受市场回暖资金压力减少等预期的影响，房地产的投资在2016年形成大规模的新供给，供给会大量的增加，接下来下一阶段的供给会受到影响。从需求来看，存量人口消费需求从2015年下半年到2016年上半年会有一个阶段性的释放，它受预期的影响要么推迟，要么提前，这个原因导致它短期的波动，这一时期有一个释放，接下来就透支了。投资和投机跟这个如影随形，要想保持这个需求继续，就要有新的需求，这个靠制度改革实现，如果制度改革跟不上，可能需求出不来。所以调整的幅度、调整的时间都会受到制度变革的影响，新的改革措施出来的影响。
第四，前期政策评价。
总体我们认为本轮房地产调控政策出台总体稳妥，从而使得市场和投资从缓慢到快速的回升，去库存的成效也是很明显。今年上半年3月份左右出现一些问题，但是政策调整的时机力度总得把握非常好，及时进行了调整，并且力度也是比较的适当，不是采取重力打压的形式。个别城市的过热得到了控制，个别城市趋向软着陆。
调控中存在的问题及政策改进的地方。
我们认为调控当中有存在改进的地方。
国家层面，政策连续出台价码力度是不是稍大了一点。另外关于预期的管理还不是特别的成熟，相对于市场预期的变化显得被动，特别是今年三月份。讲了分城施策没有想到城市的联动。同时住房改革的政策出台还不及时，意见还不是十分的清晰。一二线城市在执行分层施策的调控政策上面，执行的还不是十分的到位，一二线城市没有过剩的库存，但他们也想借去库存，以便增加投资，促进增长增加财政收入，这是一二线城市3月份出现过热的很重要的原因，
三四线城市也是在执行去库存的政策方面不是十分的到位，像这些城市应该是控制土地的供给，但是受财政的压力，受经济增长的压力，仍然在积极供应土地，在促进投资、促进开工。三四线城市、一二线城市比较发现，三四线它的去库存的速度远远低于一二线城市，但是投资程度和开工面积远远高于一二线城市，国家统计局用重点城市和非重点城市进行了区分。重点城市在消化库存方面远远高于非重点城市，但是在增加供给方面，三四线城市反而更多。原因是三四线城市有经济增长和财政收入的压力，一方面去库存，又要增加投资，所以三四线城市及以下的城市去库存目标很难实现，因为你原来的库存没有去掉，新的库存形成速度比重点城市还要高。由于释放需求、调整供给的实质性的制度政策，比如说咱们特别强调的教育，解决外来人口教育问题都没有很好的解决，各地都没有解决，它想得你购房给你财政补贴，每平米是一百块钱，各地都在做这个事情。但真正的公共服务核心的部分还没有很好的解决。
第五，政策建议
首先，五个政策目标。既然我们说下一阶段面临调整，应该说我们从政策角度来说是逆周期，力争使这个调整变得平稳、平滑一些，力争住房短期内平稳的回落，避免剧烈的调整，同时确保住房市场长期可持续的健康发展。这里面有五个具体的目标：
1、继续推进库存的持续减少，现在去库存我们应该把它作为一个长期的目标，我们希望一两年就解决这十几亿、二十亿的库存不现实。有一些三四线及以下的城市就长期库存下去了，永远就解决不了，解决不了就解决不了。
2、力保地价、房价的平稳。
3、房地产投资还是要保持在中速的状态。
4、扭转供需空间错配的问题。我们说一二线城市供小于求，三四线城市供大于求。
5、防范金融风险。
为了实现这样的目标，两个方面：一是宏观政策方面的逆周期实施。二是加快相关领域的改革，释放更多的合理新需求，并调整供给，匹配新的需求。有五个具体的方面：
1、避免过去采取一篮子、组合拳的办法，要举举得高，要砸砸的很重，避免采取这种办法，采取细水长流的调控政策，有刺激政策不是一下子出，慢慢、细细的来，未来希望采取这样的姿态，至少在下半年，我们从宏观政策来看，降准、降息还是有机会的。同时还有其他的货币操作办法来配合使用，结合宏观经济形势，确保6.5以上的增长相对宽松一些的货币政策还需要继续实施。
2、实施前瞻性的引导调控政策，主动发声，引导市场预期，这个没有什么具体的政策措施，我们要根据对未来的判断，究竟未来要采取什么样的措施，要提前发声，这样会引导，而不是市场出现了问题我们再去采取措施，就是主动引导预期，采取这种措施。
3、实施适度超前的调控策略，实时或者提前出台相关的政策。
4、实施分层施策的调控政策，要求各层级协调配合。这里面分成两部分，一线城市或者部分热点城市，采取扩大供给，抑制投资、投机。扩大供给就是增加土地、增加开工施工，抑制投机就是在财税政策、货币政策，比如首付的比例上、财税政策方面，要取消一些优惠的政策。三四线城市正好是反过来。
5、由政策主导向制度主导调控的转变，让制度改革释放新的需求。
第六，重要改革建议。
这就是制度改革的变化，由于这个问题特别重要，我把它作为重点建议提出来。基本意思是，现在提出供给侧结构性改革，我想我们实际上房地产也存在供给侧空间结构的改革。
总得来看，中国正在经历城市化进程，城市化蕴藏了巨大的潜力，同时我们经济面临下行的压力，发展需要新的动能。城市群有很大的发展潜力，中小城市，特别是一些中西部的一些边远小城市、小城镇，它的就业机会不足，公共服务条件也比较差，处于一个收缩的状态。基于这种形势，我们的政策要做一些调整，我们目前的政策是限制大城市，积极发展小城市、小城镇，我们也采取了好多，比如说要放开建制镇，小城市的户口限制， 并且采取有利的措施。事实没有人到中西部落后的小城镇里面去，大家还都是希望到大城市里面来。这需要反思一下我们的政策，我们本来城市化有很大的潜力可以释放，但现在限制大城市发展，这个潜力就被抑制了。
如果我们调整一下政策，放开对大城市的限制，当然大城市如果中心城区超过最优规模的情况下，我们可以建立多中心解决城市病。同时，在城市群和大城市周边发展小城镇和中小城市。这样一方面可以带动经济的增长，另一方面也可以解决其它社会发展方面的问题。
落实到房地产问题上，我们建议是不是在放开一、二线城市人口限制的同时，加大一、二线城市及其城市群土地的供应，解决目前供需空间错配的问题，促进住房市场的空间收敛。这方面，会使住房建设、基础设施、住房投资等等都会大大的增长，也可以避免一、二线城市会房价暴涨的问题。当然这里面面临三四线城市那么多库存怎么办，我们意见是慢慢消化，其中很重要的一点是不要再给它鼓励它发展，给它太多的土地指标了，就是限制中小城市土地指标的供应，把这些指标放在大城市，放在城市群里面来。