- [白重恩]:我想讲设计这套政策到底要实现什么目标，我们现在考虑政策的手段，有商品房，我们希望价格进行调控，希望价格比较稳定，希望增长不要太快，调控手段限购、考虑的房产税，包括土地的供应等等有很多手段在使用，希望对商品房价格进行调控。保障房也是有很多手段，有多少是租的保障房，有多少售的保障房，租的时候价格怎么定，售的时候价格怎么定，未来管理怎么样，总的来说我们的手段非常多。可是，当有这么多手段的时候，我们是不是有一个共同的目标。今年这个报告已经说了一个统一目标，就是要提供可支付的合理适宜的居住空间。我觉得这个目标还可以更加明确一点，比如说可支付就有两个概念，一个是买房子的支付，一个是租房子的支付。可支付是指哪一个，这两个之间有非常大的差别，甚至有一定的矛盾，所以我就想讲一下这样的问题，就是可支付到底是哪个可支付。[11:30]
- [白重恩]:我想咱们写这个报告是没有意思说我们要保证买房的可支付，我还想强调一下，要想将房产价格作为调控目标是很难的，而且是不可能实现我们的目标。比如说我们经常说的对房地产调控目标，一个是保持房价的基本稳定，比如增长的速度不要超过经济增长速度的多少，这是一个经常说的目标。首先这个很难做到，甚至是不可能做到。我们想像一下只有两个阶段，这个阶段和下个阶段。假如我们经济增长速度是8%，我们调控的目标是什么呢？假如我们要保持房价和经济增长的速度是同步，那么调控的目标就是房价要降8%，这是不可能实现的。因为如果我们有这样的目标，投资房产就是一个很好的回报，有一个8%的回报还是很不错的。如果我们要达到这样的目标，房价一定是马上猛涨，大家都是要投资，只要大家相信政府这个目标，这个目标就有可能实现，这就是这样一个悖论。所以要让房价稳定增长，肯定不是合适的调控目标，做不到。[11:30]
- [白重恩]:另外一个说法，我们让房价和收入比例要合适，有很多人说全世界这个比例一般是4到6，咱们的比例太高了，所以我们要调控使得这个比例到合理的区间，同样这个也是实现不了。如果这样做，你的房价和收入比例不变，就说明房价增加的速度和收入增加的速度是一样。只要能够去投资，就不可能实现这样的目标。我们谈住房的调控的时候，太多的强调了房价，强调它就不可能实现。曾经有一个记者问我说幸福的成本你怎么看？记者就说我们有很多不幸福的时候，比如买房的负担太重。我说房奴这个概念特别不好，奴就是被迫做了某些事情，而且没有办法改变，都是选择了才去买房，如果不买房怎么会成为房奴呢。原因就是有了太多我们对房价的关注，觉得这个人都有天生保障的权利，一定要在27岁买房子，调查北京平均买房年龄是27岁，认为这是天经地义的事，而我们调查发现其他国家不是这样的，都是比较晚的，至少在美国是很晚才买这样的房子。如果你有了这样的期待，认为27岁要买房，而且买房和收入比例要合适，那你一定很不满。所以这样的社会问题很大程度上是由于这样的导向造成的。[11:30]
- [白重恩]:如果可支付目标不是房价应该是什么？应该是房租。就是每个人住房的负担实质上是他的房租，因为你可以选择买房子，也可以选择租房子，如果买房和租房子的比例能够维持一个合理的区间，那么调查中的那些问题就不见了。为什么缺乏安全感？就是因为租金太不稳定了，如果租金和收入比重是一个比较合理的比例，人家就不会觉得有这么强的不安全感，所以这是年轻人买房子不会那么迫切的原因。如果把租作为调控的指标是比较合适的呢？房价跟未来收入增长预期有很大的关系，并不会说因为明年收入要高，今年会租更高的房子，但是未来收入高，今天可以买一个房子。房价和租金这两个目标我认为是有矛盾的，我们现在采取的政策是限购，限购对房租的影响是什么？如果没有人投资买房，租房的房源从哪里来？如果不限购让这些投资者买房，租金就会稳定。所以要是限购的话，对租金的影响可能是反面的，所以这两个目标正好是相矛盾的。要达到租金和收入的比重能够比较稳定的话，这个思路就很不一样了，我们就要想到鼓励人家提供出租的房子，除了政府提供以外，怎么样鼓励市场提供出租的房子。现在有的人买了房子空在那里不出租，我们就要找后面的原因是什么。比如有些房子是毛坯房，装修成本很高，出租出去也很麻烦。但是有些政策可以影响，比如出租房不征收税这些都是很好的政策。如果我们尽量减少租房的交易成本，比如在税收上，在组织方式上，我们允许房地产信托基金，本来很多人投资房，只有买房才能投资，如果信托基金发展的话，很多人不直接买房，而是由企业买房，然后把房源卖出去让人家间接投资房产，如果企业来买房的话，交易成本就会低很多。如果我们的角度把从控制卖房的价格到调控租金，很多问题思路就会不一样。[11:31]
- [白重恩]:我们的保障房是不是能够跟这个目标联系起来？我们提供保障房到底提供多少，刚才说到20%，为什么是20%，我们看到其他国家是20%，但是其他国家跟我们国家不一样。如果我们有这样的目标，提供保障房最终目的是要达到租金和收入的比例比较稳定，我提供20%，25%还是15%，就应该有一个衡量的基础。还有补贴是多少，如果这个人收入和租金相比是50%，我们认为一个合理的比例是30%，补贴就很明显了，补贴他20%，就使得他售出资金和收入比例到达一个合理的范围。刚才讲的各种各样的手段都可以用这一个目标来衡量，到底这个手段有没有做到位，这个手段应该怎么用，用到什么程度，这样一个目标我认为是可行的也是比较合适的目标，就是把我们住房市场宏观调控从房价到房租。谢谢大家。[11:39]