土地市场分与展望[1]
一）现状：供求失衡，整体趋冷，分化加剧，深度调整
2014年上半年土地市场迎“开门红”，尤其是前两个月持续火爆，但3月份全国土地市场骤然降温。第二季度环比增速进一步放缓，同比增速出现连续六季度上涨后首次微降。总体看，2014年上半年全国土地市场供求总量不及去年同期，市场呈整体下行与城市分化并存趋势愈加显著之势。
根据CREIS中指院全国300个城市土地市场的相关数据，2014 年1-6月，全国土地市场先热后冷，年初延续 2013 年火热态势，3 月以来土地市场明显降温，供给持续大于需求，供求量同比双双加速下降，楼面均价涨幅渐小，溢价率持续走低，出让金止升转降，上半年微增0.1%（表1）。各能级城市市场分化进一步加剧，一线城市供求总量大幅下降，楼面均价翻倍上涨，出让金大幅上涨超过40%；二三线城市供求量中幅下降，楼面均价小幅上涨，出让金小幅下降（表2）。
表4-1 2014年上半年全国300个城市土地市场交易情况
| 时间 | 指标 | 推出面积(万平方米,%) | 成交面积(万平方米,%) | 出让金(亿元,%) | 楼面均价(元/平方米,%) | 溢价率(%) | |
上 半 年 |
综合 | 绝对量 | 65903 | 53636 | 12408 | 1245 | 13 |
| 同比 | -16 | -20 | 0.1 | 21 | -1 | ||
| 其中住宅 | 绝对量 | 24897 | 19630 | 8491 | 1758 | 13 | |
| 同比 | -10 | -16 | 5 | 24 | -4 | ||
| 一季度 | 绝对量 | 34246 | 28869 | 7165 | 1330 | 13 | |
| 同比 | -3 | -11 | 15 | 25 | 0.2 | ||
| 二季度 | 绝对量 | 31657 | 24767 | 5243 | 1136 | 12 | |
| 同比 | -26 | -29 | -15 | 13 | -3 | ||
数据来源：CREIS 中指数据，fdc.soufun.com。
注：含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地。
表4-2 2014年上半年不同城市土地市场交易情况
| 城市类型 | 指标 | 推出面积(万平方米,%) | 成交面积(万平方米,%） | 出让金(亿元,%) | 楼面均价(元/平方米,%) | 溢价率(%) |
| 一线城市 | 绝对量 | 1572 | 1518 | 2598 | 8113 | 33 |
| 同比 | -33 | -31 | 41 | 102 | 5 | |
| 二线城市 | 绝对量 | 24640 | 21593 | 5710 | 1379 | 9 |
| 同比 | -15 | -15 | -4 | 10 | -4 | |
| 三、四线城市 | 绝对量 | 39692 | 30525 | 4100 | 743 | 7 |
| 同比 | -15 | -23 | -11 | 10 | -4 |
数据来源：CREIS 中指数据，fdc.soufun.com。
根据国家统计局的数据，2014年1-6月，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点（见图1）。多数企业由于销售状况不佳，目标完成率较低，销售同比有较大幅度下降，资金链趋紧。
图4-1 全国房地产开发企业土地购置面积增速
资料来源：国家统计局网站。
实际上，由于应对08年危机的强刺激政策，以及地方政府对土地财政的依赖有增无减，2009年以后，地方政府放开土地供应，供应量持续增长，除一线城市外，供地销售比显著高于100%，致使目前土地供给总体上大于需求，部分二线及三四线城市土地供应严重过剩
综上所述，目前土地市场供求失衡，量跌价升且跌幅逐渐放大上升显著乏力，显示市场整体趋冷，进入深度调整阶段。与此同时，各能级城市分化也进一步加剧。总体而言，目前的市场整体回调是市场自我修复和平衡的周期性调整的反映。
二）主要问题
1、土地市场目前正处于理性回归趋于平稳发展阶段，但地方政府推高地价的欲望依然强烈
2004年以来，我国土地市场基本处于过热状态。经过十年的发展，目前已经具备了理性回归平稳发展的内外部条件：其一，我国人均住房面积已经超过30平方米，告别了住房短缺时代；其二，2010年以来，住房销售速度只有供给速度的50%，目前多地库存接近历史高位；其三，土地供给总体上大于需求，部分二线及三四线城市土地供应严重过剩；其四，经过多年的持续快速上涨，且地价上涨指数一直高于房价上涨指数，致使目前的地价已经过高且上涨乏力。在这种情况之下，土地市场进行自我修复和平衡是市场进行资源配置的正常反应。但由于地方政府土地财政依赖严重而试图继续推高地价，这势必会扰乱土地市场的自我调整节奏。
2、土地市场分化进一步加剧，土地供应量与不同能级城市不相匹配，供地节奏与需求不符
2014年上半年，土地市场延续并加剧了自2012年第四季度以来的分化态势，不同能级的城市冰火两重天。与三四线城市和大部分二线城市市场冷清不同，一线城市在成交面积大幅下降的情况下，价格翻倍上涨，溢价率上升，表明土地供应量与不同能级城市不相匹配，一线和部分热点二线城市供应过少，三四线和大部分二线城市供应过多。此外，三四线城市和大部分二线城市供地节奏与需求不符，短期内土地供应量过大。
3、土地市场量跌价升，地价上涨指数长期高于房价上涨指数
上半年全国300个城市土地市场总体供大于求，在成交面积大幅减少21%的情况下，楼面地价反而上涨了21%，特别是一线城市地价翻倍增长至102%。这固然与土地的稀缺性、不可再生、不可代替等自然属性，以及市场依然看好未来房价有关，但更主要的是由地方政府完全垄断土地一级市场并采取招拍挂出让方式造成的。由此，地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。实际上，我国地价上涨指数一直高于房价上涨指数，一直是房价上涨的主要推动力，但目前商品房已经相对过剩，继续推高房价无疑孕育着更大的风险。因此，地市比房市更需要调整。
三）趋势预测：供大于求，成交量小幅回升，价格稳中略降，分化持续
一方面，国际经济呈现弱复苏态势，国内宏观中国经济开始进入转型背景下的中速增长期，增速放缓，社会融资规模显著回落，经济下行压力进一步加强。“深化改革”可能加大经济短期波动，支持房地产业快速发展的动力减弱。受宏观经济景气程度影响，地价环比涨幅或会继续收窄。
另一方面，住房因为长期限购其投机投资需求已基本被挤出，而由于房价过高上涨乏力，也缺乏了投资价值。同时，保障房建设、棚户区改造又分流了部分住房刚需。这使得住房短期供应过剩，有效需求不足，房企资金链趋紧，再加上2013年土地成交量大幅上升，房企土地储备充足，从而作为引致需求的土地市场会继续萎缩低迷。
但是，2014年，大规模地方债偿还在即，加上上半年政府推地较少，下半年政府或低价大量推地。考虑季节性因素，下半年房企销售将进入高峰期，资金会相对较为充裕，拿地意愿也会有所抬头，带动市场逐渐活跃。
各能级城市继续横向分化，二线城市之间纵向分化也将加剧。目前楼市已进入转折期，政府也在逐步放开行政干预，市场的自行调节将促使城市分化加剧。
综上，总体看，下半年土地市场依然供大于求，成交总量或有小幅回升，价格或稳中略降，溢价率或会继续走低，底价、流拍或会进一步扩大，市场分化进一步加剧。
四）对策建议
1、正确认识当前土地市场回调趋冷的性质，顺应趋势引导市场理性回归
我们认为，目前的市场整体回调虽算得上深度调整，但依然是市场周期性调整的反映。与以往相比，那些支撑土地市场上升的内生性因素已经发生质变，此番市场调整根源在于土地供应无节制增加、价格累计升幅过大、有效需求不足等市场内生性因素所导致。面对当下已经失调的土地市场，下半年要在顺应市场自我调整的同时，密切关注市场异动，通过稳定住房供需平滑房价，因势利导引导土地市场理性回归。
特别指出，调控时地方政府和中央政府利益不甚一致，调控效力往往大打折扣，但救市时两者利益却高度一致，救市效力会加倍增强。中央政府旨在阻止市场过快下行所采取的微刺激传导至地方政府可能会成为中刺激、强刺激，因此要注意把握力度，
2、分类调控，有增有减，阻止分化加剧
按照分类调控的既定原则，加大一线城市和热点二线城市的土地有效供应，一方面提高集约节约利用存量建设用地的效率，另一方面应适当增加新增建设用地指标。与此同时，减少土地供应已经过剩的三四线和部分二线城市的土地供应，阻止市场进一步分化。
3、建立新的土地出让金分配机制，减低地方政府推高地价的强烈欲望
由于土地财政依赖和土地金融需求，我国地方政府具有推高地价的强烈欲望。这使得我国多年以来地价指数远在房价指数之上，且地价领跑房价越来越快。为减低地方政府推高地价的强烈欲望，以及遵循土地“涨价归公”的理念，建议将楼面地价年增长率超过房价年增长率所增加的土地出让金上交中央财政（用以补充社会保障养老金、慈善基金或补贴三农等）。比如，某市某年房价上涨了6%，楼面地价上涨了15%，那么该市的土地出让金扣除成本后的9%上交中央财政。
4、抓紧抓实房地产调控长效机制有关的各项制度建设，以稳定预期
对于已经列出改革时间表和内容的如财税制度改革、户籍制度改革等抓紧落实；对于尚无时间表的如集体经营性建设用地入市制度、房地产税、基本住房保障法等的出台列出时间表并逐步扎实推进，以稳定预期，使长效机制同时成为目前短期调控措施的一部分。