住房信贷运行分析与展望[1]
2014年上半年中国经济继续在稳增长、调结构、促转型的路径上行进，其中作为支柱产业的房地产业所扮演的角色日渐清晰:以棚户区改造为主体的保障房建设承担稳增长的重任，商业房地产则是减速缓行。相应的，房地产金融的运行态势是否与这一角色相匹配呢？本文从商业房地产信贷诸项指标在规模与占比方面的实证表现予以求解，所谓“规模”主要指房地产信贷投放规模增速及其变化。所谓“占比”主要指房地产信贷规模在信贷总规模和房地产企业资金来源中的比例的变化情况，此外还有房地产开发投资占固定资产投资的比例、个人按揭抵押贷款与房地产开发贷款之比的变化情况。本文所用数据除特别说明外，来自中国统计局、中国房地产信息网和中国人民银行三个网站。
一）房地产信贷规模：增速同比明显趋缓
图1是关于房地产开发贷款数量或规模的走势图。该图显示，2014年上半年房地产开发贷款同比增长率前3月还维持在20%以上的水平，与2013年增速大致相当，但自4月份始相对于2013年的增速明显走缓，5月份降幅超过10%，6月份降幅接近20%。
图3-1开发贷款同比增长率走势（%）
相较于房地产开发贷款，个人按揭贷款的增速减缓的趋势更为明显。图2显示，2014年上半年，个人按揭贷款贷款同比增速明显趋缓，最高涨幅不到4个百分点，4月和5月甚至出现了负增长。
图3-2 个人按揭贷款同比增长率走势（%）
图3则进一步给出了个人按揭贷款同比增速在2014年上半年和2013年同期的相对变化：升降幅。该图同时给出了2008年以来个人按揭贷款同比增速各年间升降幅的变化趋势及其对商品房价格的影响。由此，自2008年以来个人按揭贷款增速的波动中，2014年上半年的下降幅度相对于2013年同期而言相对较小一些，但对房价的影响程度是最大的。
图3-3 近年来个人按揭贷款增速升降幅
由上，从同比增速的走势看，无论是房地产开发贷款还是个人按揭贷款在2014年上半年均出现了收缩态势，个人按揭贷款的收缩幅度更为明显，远远高出于开发贷款的收缩幅度。前四月份的下滑幅差超过20个百分点，5月和6月的下滑幅差虽有收窄但也在10个百分点以上（见图4）。
图3-4 按揭贷款和开发贷款增速同比比较（%）
我们知道，房地产开发贷款与房地产供给有关，按揭贷款与住房需求相关，开发贷款和按揭贷款增速同比的变化的差异性从金融视角揭示了住宅销售面积相对于住宅竣工面积有更大幅下滑的原因。图5表明，2014年上半年，受开发贷款增速下滑的影响住宅竣工面积前4各月呈负增长但由于开发贷款增速下滑幅度相对较小，5月份住宅竣工面积增速有负转正。但受个人按揭贷款增速大幅下滑的影响，住宅销售面积增速大幅下降，多数月份降幅超过40个百分点，与住宅竣工面积的变化形成明显的反差。
图3-5 住宅竣工面积与销售面积变化比较（2014年同比增速-2013年同比增速）（%）
上述房地产信贷规模增速出现收缩趋势背后的一个重要因素是货币政策的收缩。图6显示，2014年上半年的货币供应量M2虽有逐月回暖的趋势，但相较于2013年同期，除6月份以外，其他各月收缩趋势明显。
图3-6 货币供应量M2增额同比增长率（%）变化趋势
2014年上半年货币供应量M2相较于2013年同期的升降幅度在表1中一目了然，由该表，M2在2014年前四月份的收缩幅度在50%左右。
表3-1 货币供应量增额同比增长率及其相对升降幅（%）
|
2013年增额同比增长率 |
2014年增额同比增长率 |
升降幅 |
2月 |
56.87 |
3.30 |
-53.57 |
3月 |
40.31 |
-12.17 |
-52.47 |
4月 |
53.61 |
6.70 |
-46.91 |
5月 |
40.35 |
11.44 |
-28.91 |
6月 |
9.32 |
28.47 |
19.15 |
正是在这样的背景下，商业银行选择收缩房地产信贷，特别是个人按揭贷款的规模并调高个人房贷利息，部分银行甚至停贷。这成为商品房价格增速下滑的重要推手，图7显示，2014年上半年，商品房价格指数呈现出与房地产贷款规模指数几乎是同步下滑的走势。
图3-7 商品房价格指数与房地产贷款指数走势比较（%）
二）房地产信贷占比：多项指标显示刚性甚至扩张
本部分关于房地产信贷结构指标有四。其一是房地产开发贷款规模与银行信贷总规模的相对比例，其二是个人按揭贷款规模与住户总信贷规模的比例。其三是房地产贷款（开发贷款与按揭贷款之和）占房地产企业资金来源的比例。其四是个人按揭贷款与房地产开发贷款的比例。这些指标的变化有助于我们判断商业银行资金配置结构的变化趋势及其对房地产供求市场的影响。如通过考察前两个指标的情况可以判断商业银行投放给房地产领域的资金比例有没有发生变化？变化的程度有多大？这些变化的方向和房地产信贷规模的变化方向是否一致？如果商业银行对房地产的信贷投放比例下降，那么商业银行的信贷资金配置中存在“去房地产化”的趋势，如果没变化或者比例提高了，那么商业银行的信贷投放对房地产的依赖度不变或有所加强。房地产信贷投放比例和投放规模的变化方向也可能出现不一致的情况，如果投放规模下降了，但投放比例提高了，那么商业银行对房地产的支持度或依赖度不降反增，如果投放规模增加了，但投放比例下降了，那么商业银行对房地产的支持度或依赖度不增反降。再如依据第四个指标的变化情况可以分析房地产供求市场的稳定和波动程度，如果按揭贷款与开发贷款的比例持续稳定，那么房地产供求市场就容易相对平衡，如果两者之间的比例有明显下降，房地产市场就可能出现供大于求的情况即所谓库存量上升，如果两者之间的比例上升，那么房地产市场就可能出项供不应求的情况即所谓库存不足。以下对四个指标做具体分析。
1、房地产开发贷款占比变化情况：不降反增
图8显示，房地产开发贷款规模与银行信贷总规模的占比在2014年上半年走势与2013年同期基本重合。就是说，该占比指标并没有前述规模指标那样表现出下降走势，而是走出与2013年同期几乎重合的曲线，3月、4月和5月份的占比甚至略高于2013年同期，表现出一定的扩张态势。
图3-8开发贷款规模与各项贷款占比在2014年上半年走势与2013年同期比较（%）
图9进一步给出了近十年来房地产开发贷款与银行信贷总规模之比在上半年均值的变化情况，由该图，近十年中，该指标在2014年上半年的水平仅低于2011年同期水平。这样的比较结果表明，2014年商业银行配置给房地产的信贷份额并没有像信贷规模那样呈现下行态势，相反，不但依然维持着与2013年几乎同样的水平，而且保持着近十年以来少有的高水平。
图3-9 近十年来开发贷款与信贷总规模之比上半年均值的变化趋势（%）
2、个人按揭贷款占比变化情况：上涨趋势明显
个人按揭贷款与住户信贷总规模的相对比例又是一个什么样的情形呢？
图10表明，个人按揭贷款规模与住户信贷总规模的占比在2014年上半年走势均略高于2013年同期水平。就是说，该占比指标不但没有像前述个人按揭贷款规模指标那样表现出明显的下降走势，反而表现出较为明显的扩张态势。
图3-10个人按揭贷款规模与住户贷款占比在2014年上半年走势与2013年同期比较（%）
图11进一步用2014年上半年个人按揭贷款增速均值与2008年以来的各个年份同期进行比较，结果显示，该指标不但高于2013年同期水平，而且高于多数年份同期的水平。
图3-11 近年来按揭贷款与住户贷款总规模之比上半年均值的变化趋势（%）
3、房地产贷款在房地产企业资金来源中占比变化情况：趋于升势
图12表明，房地产贷款（按揭贷款与开发贷款之和）在房地产企业资金来源中的占比在2014年上半年走势虽有逐月走低趋势但各月数值均略高于2013年同期水平。就是说，该占比指标同样没有像前述规模指标那样表现出明显的下降走势，反而表现出较为明显的扩张的态势。
图3-12房地产贷款在房地产企业资金来源中占比在2014年上半年走势与2013年同期比较（%）
进一步用2014年上半年房地产贷款在房地产企业资金来源中占比均值与2006年以来的各个年份同期进行比较（见图13），结果显示，该指标虽然不及2010年以前同期水平，但自2011年以来的4年里是最高的。这表明房地产贷款在房地产企业资金来源中占比在2010年有明显下降后，在2013年开始上升，2014年持续上升。
图3-13 近年来房地产贷款与房地产企业资金来源总额之比上半年均值的变化趋势（%）
4、按揭贷款与开发贷款之比变化情况：明显走低
图14显示，个人按揭贷款与房地产开发贷款之间的比例在2014年上半年相对于2013年同期降幅多保持在10%以上。这样的降幅与上半年商业银行普遍收缩个人按揭贷款的策略选择有关。这样的降幅也进一步揭示以下现象：2014年上半年住宅销售面积相对于住宅竣工面积有更大幅度下滑。
图3-14 按揭贷款与开发贷款之比2014年上半年与2013年同期比较（%）
进一步用2014年上半年按揭贷款与开发贷款之比均值与2006年以来的各个年份同期进行比较（图15），结果显示，2014年上半年该指标在近10年间处于相对高的水平，但相对于上一年同期却出现了最大幅度的下降。这样的下降态势这图3所示的一个现象：按揭贷款规模增速在2014年上半年的下滑并不是最猛烈的，但对房价的影响却是最大的。
图3-15 近年来按揭贷款与开发贷款之比上半年均值的变化趋势（%）
小结：综上，2014年上半年，房地产信贷多项指标的规模指数呈现较为明显的下滑走势，这样的走势与同期货币政策的收缩不无关系，这样的走势也释惑了同期房地产的一些运行状况，如房市降温、库存增加等；另一方面房地产信贷多项占比指标居高不下的事实则透射出了商业银行对房地产的支持度或依赖度有增加趋势，商业银行 “去房地产化”的过程似乎还很遥远。
三）下半年展望：房贷规模增速有望反弹、房贷占比仍将高位
依上述，2014年上半年房地产信贷规模指标和占比指标走出分化路线即规模增速明显收缩，但占比则显示扩张态势。
对下半年房地产信贷走势，本报告的基本判断是：按揭贷款有望反弹、房地产信贷占比仍将高位
1、房贷规模增速有望反弹，特别是按揭贷款可能加速反弹
房地产贷款特别是个人按揭贷款在下半年有望持续回暖的主要理由：一是而前述关于个人按揭贷款与开发贷款之比在2014年上半年的大幅下滑已经在房地产供求市场产生明显的负效应，即商品房竣工面积和销售面积走势的巨大反差和相应的商品房库存量的大量增加。从近日相关决策层的反映看，住房库存的压力似乎已经到了容忍的极限。7月初，刚刚履任住房和城乡建设部部长的陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上，将”去库存“作为住建部下半年的重要工作之一。凭陈部长的资历和影响力，他的这一工作安排应该能够得到央行和银监会的积极配合。
二是货币政策从6月份开始出现趋松迹象。正如前述，6月份M2突然加速，增速接近30%，环比5月份高出近20%，同比2013年同期也高出近20个百分点。同时银行和监管部门公开督促商业银行适时发放个人住房抵押贷款。从房地产信贷的实际运行看，M2的此种表现对房地产信贷的影响在个人按揭贷款中已经看出端倪，6月份，个人按揭贷款同比增速由负转正。由此预计，下半年的货币政策和监管走向有望对个人按揭贷款均实施定向宽松策略，下半年的按揭贷款因此可能持续回暖。
2、商业银行对房地产继续维持较高的支持度
商业银行对房地产继续维持较高的支持度在指标上即体现为房贷占比继续维持高位。由前述，房地产信贷占比呈现出来的不降反升态势显示，银行业与房地产业多年以来形成的利益捆绑关系存在强化倾向。这实际上意味着，在信贷资源配置结构中降低房地产贷款的份额对商业银行来说是一件十分困难的事情。据此推断，在可以预期的时间里，我们将很难看到所谓商业银行“去房地产化”的现象，显然在下半年，房地产贷款在各项贷款和房地产企业资金来源中的占比将至少保持目前的水平。