主要城市住房市场分析与展望[1]
2014年上半年全国各类城市住房市场在无严厉宏观调控政策进一步干预的背景下进入了自主调整阶段，住房投资、新开工面积及住房销售量价等主要指标均出现了持续下跌或增速回落，调整趋势确立。导致上半年各类城市住房市场调整的主要原因是短期供求状况的转变，住房供给增加及需求不足导致库存不断增加，住房存销比不断攀升。根据市场状况及国家宏观调控政策，预计下半年调整趋势将继续，主要指标会有所回升但幅度有限。建议下半年在风险可控范围之内仍要以市场调控为主，促进住房市场自主调整；同时严格执行“分类指导”和“双向调控”，根据不同城市住房市场状况，采取有差别的调控政策。
一）现状：各城市住房市场自主调整，主要指标持续下跌或增速回落
住房投资增速持续回落，三线城市增速回落明显。1-6月40个重点城市[2]住房投资总额为14887亿元，同比增长14.5%，高于全国（13.7%）0.8个百分点。其中，一线城市投资总额为2205亿元，同比增长11.5%；二线城市投资总额为10403亿元，同比增长15.3%；三线城市投资总额为2280亿元，同比增长13.9%。
图2-1 40个重点城市一线、二线和三线城市住房投资累计增速[3]
新开工面积降幅超20%，三线城市降幅最大。1-6月40个重点城市住房新开工面积为19817万平方米，同比下降21.7%，大于全国（-19.8%）降幅。其中，一线城市为2133万平方米，同比下降24.2%；二线城市为141434万平方米，同比下降19.6%；三线城市为3642万平方米，同比下降27.8%。
图2-2 40个重点城市一线、二线和三线城市住房新开工累计增速
施工面积增速回落，竣工面积增速上升，住房开发进度加快。1-6月40个重点城市住房施工和竣工面积分别为178150和10953万平方米，同比增长7.3%（全国8.3%）和16.3%（全国6.3%）。其中，一线城市分别为21007和1302万平方米，同比增长2.9%和-8.0%；二线城市分别为123244和7823万平方米，同比增长6.8%和18.2%；三线城市分别为33898和1828万平方米，同比增长12.5%和32.1%。住房开发进度为竣工面积/施工面积，反映开发商开发进度状况，1-6月住房开发进度整体处于历史较低水平，但有小幅回升。
图2-3 40个重点城市一线、二线和三线城市住房开发进度
住房销售量同比持续负增长，一线城市跌幅最为明显。1-6月，40个重点城市住房销售面积为16327万平方米，同比下降10.8%（全国-7.8%）。其中，一线城市为1870万平方米，同比下降22.5%；二线城市为11993万平方米，同比下降9.7%；三线城市为2464万平方米，同比下降5.3%。
图2-4 40个重点城市一线、二线和三线城市住房销售面积累计增速
70个大中城市新建商品住房价格增速持续6个月回落，各类城市之间及同一类城市内部分化加大。6月新建商品住房价格同比上涨的城市有69个，下降的城市有1个。同比上涨幅度最大为厦门（9.4%），最低为温州（-5.3%）。一二三线城市房价增速均值分别为7.6%、4.7%和3.5%（全国-1.5%），较1月份分别回落11.6、5.4和4.4个百分点。
图2-5 70个大中城市一线、二线和三线城市房价增速均值[4]
全国其它大量三四线城市主要指标波动幅度小于以上主要城市，但下降至的绝对水平处于各类城市的最低点。以上主要城市基本涵盖了全国一线、二线和热点三线城市，其住房市场主要指标占全国比重均为50%左右。其它大量三四线城市住房市场主要指标同样占据了全国半壁江山，在全国住房发展中的作用不可小觑，对其住房发展状况应予以足够重视。从全国住房市场及主要城市住房发展情况可以判断得出，其它三四线城市主要指标均呈现下行态势，虽然其波动幅度小于以上主要城市，但是主要指标下降至的绝对水平处于全国各类城市的最低点。
二）原因：信贷大量减少致需求有限，供大于求致房价增速持续回落
住房供求状况的调整是导致上半年各类城市主要指标下行的共同原因。住房需求受信贷收紧及预期观望的影响，增长有限；住房供给则受前期大量施工竣工面积住房陆续入市及销售低迷导致库存增加的双重作用，短期内供给不断增加。以10大城市商品房可售面积及存销比为例，上半年各月商品房可售面积均在8000万平方米以上，其中5月达9311万平方米，为2010年1月以来的最大值；同时商品房存销比呈现出不断上升趋势，上半年各月均达到10个月以上，4月份达到17.7个月。
图2-6 10大城市商品房可售面积增速及存销比[5]
一线城市和热点二线城市主要指标下行的主要原因是上年的高基数、信贷收紧及自主性住房等保障性住房政策。首先，2013年住房市场的高基数是导致2014年上半年各项指标下跌或增速回落的最直接原因。其次，信贷收紧导致大量刚性需求难以转变为实际需求；最后，自主性住房及共有产权住房等保障性住房政策的不断建立完善，分流了大量商品住房市场的刚性需求并严重影响购房者预期，在买涨不买跌的心理下进入观望期。
其它二线城市和热点三线城市主要指标下行的主要原因是刚性需求的不断释放及投资投机性需求的持续抑制。刚性需求经过多年来的累积释放特别是2013年全年的迅猛释放后，在2014年上半年难以快速增长；作为区域中心住房市场的二线城市和热点三线城市受2010年以来限购政策的影响，大量区域内的投资投机性需求被逐渐挤出住房市场，在当地居民住房需求逐渐得以满足背景下限购政策成为这些城市住房市场需求增长的瓶颈。
大量三四线城市住房市场主要指标下行的主要原因是不断增加的供给及高库存脱离需求的有效支撑。一方面，三四线城市一般为本地化的住房市场，难以有区域市场的整体带动，刚性需求和投资投机性需求增长有限。另一方面，占全国住房市场半壁江山的主要城市（一线二线和热点三线城市）住房市场发展状况对这些城市预期影响较大，多年来主要城市住房市场的快速发展带动了三四线城市开发商脱离本地实际的乐观预期，开发商乐观预期下的住房供给不断累积从而产生较高库存，在住房需求不足以支撑时导致供求失衡，各项指标下行。
三）趋势：主要指标有所回升但幅度不大，调整趋势将延续至下半年
下半年在中央“微刺激”保障宏观经济缓中趋稳的大背景下，住房市场调控将继续关注中长期制度建设，同时在“分类指导”和“双向调控”思想指导下，地方政府进行局部调控的自主空间扩大，调控政策也将更趋于灵活。
一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大。下半年一线城市和热点二线城市住房需求在信贷逐渐宽松的背景下会有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房对商品住房市场冲击影响，购房者观望态度不会有太大转变，加之受2013年下半年的高基数影响住房需求恐难大幅度增加；住房供给方面，开发商受前期销售低迷影响资金趋紧，下半年推盘入市量会加大；住房调控政策方面，供给偏紧状况长期仍较为显著的基本特征决定这些城市放松限购的可能性不大，信贷支持等市场调控政策或成为这些城市主要“微刺激”政策。需求、供给和调控政策三大因素共同决定了下半年这些城市住房市场调整将会持续，但是受信贷支持增加的影响主要指标会有所回升。
其它二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。作为区域中心市场的二线城市和热点三线城市住房市场在限购松绑的带动下会有所回升，但是多年来随着供给的不断增加住房需求逐渐得以满足，供求均衡逐渐成为这些城市住房市场的主要特征。下半年在限购松绑的作用下刚性需求和投资投机性需求会有所回升，但是在住房市场供求趋于均衡投资投机回报下行背景下住房需求增加也有限。因此下半年二线城市和热点三线城市住房市场调整趋势仍将继续，但是主要指标下行或增速回落幅度会有所收窄。
大量三四线城市住房市场继续发展的瓶颈为供给偏多需求有限，房价合理回归带动的预期合理回归将促进这些城市住房市场调整趋势继续。下半年对土地财政过度依赖的三四线城市地方政府将通过更多形式加强对住房市场的刺激，但是供给偏多需求有限仍将是这些城市住房市场发展的主要问题，在供求机制作用影响下住房价格的逐步合理回归也将带动这些城市购房者预期的合理回归，而合理预期又会促进这些城市住房市场的继续调整。
四）建议：市场机制为主，实施“分类指导”
下半年主要城市住房市场调控要继续充分发挥市场机制的作用，通过市场机制促进住房市场深化调整，逐渐解决长期以来住房市场存在的供求量及供求结构的不合理问题，促进住房市场健康发展。但是也要尊重区域性特征，正确研判各类城市住房市场波动的根本原因，严格按照“分类指导”和“双向调控”要求确保住房市场稳定健康发展。
一线城市和热点二线城市应通过长效机制建设正确引导市场预期，促进住房市场稳定健康发展。在正确研究保障房供给量及供给方式基础上通过保障房政策的逐步完善，促进保障房和商品房的互动协调发展，防止保障房供给对商品住房市场的误伤；正确引导购房者预期，充分保障刚性需求者住房需求，加强对刚性需求和改善性需求的信贷等支持政策；制定住房市场健康稳定发展的综合性指标，防止以住房价格作为市场稳定的唯一指标，促进住房市场的长期稳定发展。
其它二线城市和热点三线城市应根据当地及区域住房市场发展特征，逐步放松限购通过市场机制促进住房市场的深化调整。2010年以来限购政策对这些城市住房价格的过快上涨起到了重要作用，但是作为行政性调控手段的限购政策只是应时之需，应随着市场形势的变化而适度调整甚至取消。在限购政策的作用下，二线城市和热点三线城市投资投机性需求基本被挤出住房市场，经过将近4年的调整这些城市住房市场供求结构趋于平衡，购房者预期在市场趋于平稳的状态下也逐渐趋于合理，住房市场进入自我调整阶段。建议逐步放松这些城市限购，通过市场机制的主导作用促进住房市场的深化调整。
大量三四线城市应主要通过市场作用消化现有库存，同时做好部分城市的风险预警与防范措施。对于供给过多住房需求严重不足的大量三四线城市，应主要通过市场作用消化库存促进住房供求再平衡。同时地方政府也应通过控制土地供应及商品住房审批等众多合理调控手段促进市场消化现有库存，并根据部分城市市场发展特征及变化状况做好相应的风险预警与防范措施。