全国住房市场分析与展望[1]
一）2014年上半年概况：大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市进入结构性过剩阶段
1.短期市场供应量过大，大中城市房价由全线上涨到普遍微跌
2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，剌激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年以后将集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。经历了2013年大中城市房价上全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州一个城市出现房价同比下跌，其它城市均未跌破上年同期价格。
图1-1 2014年上半年中国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨、持平与下降个数
数据来源：国家统计局。
图1-2 2014年上半年中国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨、持平与下降个数
数据来源：国家统计局。
2．全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩库存水平攀升
2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，全国住房成交量萎缩明显，库存水平继续提升。
2014年1-2月，中国商品住房销售面积为9377万平方米，同比增长-1.2%；商品房销售额为5985亿元，同比增长-5%。2014年1-6月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增长。
2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年6月底，中国新建商品住房待售面积增加至35917平方米，同比增长 25%。
图1-3 2014年上半年中国商品住宅销售面积与销售额
数据来源：国家统计局。
图1-4 2011－2012年中国商品住宅销售面积与销售额同比增长率
数据来源：国家统计局。
图1-5 2013年12月以来各期末中国商品住宅待售面积及其同比增长率
数据来源：国家统计局。
3.住房市场步入低速增长期，住房投资增速下滑
中国住房产业由高速增长期进入低期增长期。随着全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。2014年1-2月，中国商品住宅开发投资额为5426亿元，同比增长18.4%。2014年1-6月，中国商品住宅开发投资额为28689亿元，同比增长率降至13.7%
图1-6 2014年上半年中国商品住宅开发投资及其同比增长率
数据来源：国家统计局。
二）问题与挑战：居民消费热点由“有房住”向“住好房”转型，宏观政策与供应结构滞后于需求变化
市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变，与此相适应，居民住房消费热点也由由“有房住”向“住好房”转型。原有的调控政策与产品结构都是基于供不应求的市场环境所形成，无法满足新形势的要求。
1.行政管控滞后，扭曲市场供求
2005年以来，我国密集出台了大量住房市场调控政策。但目前存在的住房调控政策大都是基于房价单边上涨环境的单向调控政策，主要政策目的是为了管控需求增长、扼制投机，从而避免房价飙升。具有代表性的如限购、限贷、对户型套型的管制，以及针对持有不满五年的二手房交易征收的高额税费等。随着供求形势向结构性过剩转变，催生上述政策的房价单边上涨环境已经不复存在，但这些单向调控政策却仍然深刻影响着住房的交易，这将在一定程度扭曲市场供求。
2.市场规制缺失，消费者权益缺乏有效保护
由于长期市场供不应求，住房消费者在市场上处于相对弱势地位，消费者权益得不到有效保护。地方政府坐收巨额土地收益，对于保护购房者的权益缺乏积极性。在期房预售制的助推下，虚假宣传、住房品质低劣、销售欺诈现象普遍存在。购房者权益普遍被侵犯，但维权极为困难。在结构性过剩的市场环境下，消费者权益保护缺失将抑制住房需求的合理增长。
3. 产业结构层次较低，产品品质有待提升
基于长期房价单边上涨的环境，开发企业普遍产品创新动力不足，产品品质低下，难以满足新形势下居民改善住房的需要。具体表现为：住房建筑质量低劣，维护成本较高；住房规划设计简单克隆现象普遍，难以满足居民家庭追求品质生活需要；物业管理水平较低下，物业与业主的纠纷或突冲多发；绿色、环保、智能等新技术和理念推广应用较慢等。
三）未来市场走势：长期拐点尚未出现，短期下跌难以避免
（一）居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘
房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内的市场主动调整不可避免，但还不会进入持续的衰退与萧条。
关于人们改善居住条件的动力，目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着G D P增长和地方财源，它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。中小户型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的渴望仍很迫切。因此，在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。
另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。大城市病集中爆发将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。
（二）供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价短期调整不可避免
2008或2011年的市场调整，都是由外部因素冲击所导致。如2008年的金融危机冲击，2011年的大中城市限购冲击。本轮市场调整与2008或2011年的市场调整的根本区别是，本轮调整是由市场力量自发形成的，它表明市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。从全国看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三四线城市住房出现结构性过剩。从一二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。为消化结构过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。