2017年12月5日,由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办,凤凰财经研究院、广东经济出版社协办的《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会—“坚定决心:开启新时代中国住房新模式”在京举行。会议对外发布由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组完成的《中国住房发展报告(2017-2018)》。同时邀请有关专家携手会诊当前房地产问题,共同把脉2018年的发展走势。
会议由中国社科院财经战略研究院副院长夏杰长主持,社科院财经战略研究院院长何德旭,广东经济出版社社长姚丹林,凤凰财经研究院院长刘杉分别致辞。社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬作了主旨发言,财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞研究员对“中国住房发展报告(2017-2018)”的研究成果作了总体介绍。课题组成员郭宏宇、邹琳华、高广春、姜雪梅、蔡书凯、张五明、刘伟等分别作了专题发言。在研讨环节,南京大学经济学院高波教授、中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大教授等专家学者就房地产形势及其房地产调控的长效机制建设进行发言。会议还邀请了人民日报、新华社、经济日报、经济参考报、光明日报、人民网等30余家媒体代表参加。
《中国住房发展报告(2017-2018)》在评述2017年住房及相关市场走势的基础上,预测了2018年住房及相关市场的发展变化;通过构建中国住房指数体系,量化评估了住房市场各关键领域的发展状况;剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,针对性地提出了相关政策建议。
楼市总体稳中有升2018年将平稳调整
报告指出,2016-2017年,中国住房市场总体稳中有升,一二线城市分化降温,三四线城市分化升温。具体来看,2016年10月至2017年9月,全国房价总体稳中有升,一二线城市增幅分化下调,三四线城市增幅分化上升;住房总体销量同比增幅逐步下降,一二线城市下降明显,三四线城市增幅较快;住房供给方面,一二线重点城市持续下降,非重点城市明显上升;住房库存方面,全国现房与期房库存各出现不同程度下降;租房市场租金总体呈现先升后降再升的趋势;房地产市场总体风险有所降低;房地产开发投资增速趋稳,对宏观经济的影响有所增强,预计2017年房地产投资对经济增长贡献1.1个百分点。总体变化趋势符合课题组2016年12月利用华房指数的预测。
报告发现,中国尖塔形房价体系在2017年有所收敛,不同区域、层级、城市群分化各异。具体表现为:东部城市房价领涨,分化程度下降;不同层级城市房价差异显著,二线城市领涨;中国房价体系的城市群特征趋于显著,城市群与非城市群房价间房价存在显著差距,一线、二线城市群房价与三线城市群房价差距逐步增大。
报告指出,2016年9月以来,调控措施、机制建设双管齐下使市场趋于稳定,各方博弈处在短暂的弱均衡状态。第一,中央有关房地产稳定房地产市场和建立长效机制的精神得到了很好的落实,相关调控措施机制化取得较好效果,长效机制建设逐步开启,投资和投机受到了有效的抑制;第二,购房者的市场预期持续没有改变,三四线城市楼市需求增大;第三,房地产开发企业自身发展逻辑和对未来楼市预期未变,转向三线城市大幅度购地;第四,金融机构对住房市场持乐观预期,流向房地产市场的贷款数量持续攀升。
报告指出,虽然不断收紧的楼市调控及严格的限制性措施有效遏制了热点城市房价的过快上涨,但当前住房市场发展的总体风险有所降低,但是部分城市的住房市场仍然面临着或者部分城市面临楼市报复性反弹泡沫继续扩大,或者预期发生逆转泡沫破裂的风险;房地产开发企业面临资金链与信贷违约风险;金融机构的房贷风险依然存在,但总体有所好转;居民部门购房“加杠杆”值得警惕;政府资产负债状况过于依赖房地产行业值得警惕;房地产行业存在的问题使得宏观经济蕴含一定风险。
房地产市场固有的许多问题是造成这些风险的深层次原因,住房相关性基础制度没有改变是风险继续加剧根源:地方政府的作为是决定住房调控和风险升降的重要关键,土地和金融市场与管理的问题是住房市场的两个最大风险源。住房基础制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险:住房供给主体较为单一、渠道单一,住房城市内部、城市群的城市之间、不同层级城市之间的供需错配,租售结构失衡以及租售内部不同类型住房的供求结构失衡,住房保障尤其政府支持不足市场化过度,既导致住房问题也加剧市场风险。调控政策和机制不完善的副作用也不利于风险消化。
报告预测,在没有重大政策冲击的情况下,2018年中国楼市将迎来平稳调整,但也存在若干不确定性风险。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测:总体上,本轮楼市回升小周期接近尾声,未来一年将迎来新一轮调整和降温期。在具体指标上,住房价格增幅或将继续保持平稳下降,商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落,全国总体库存将会进一步下降,降幅会有所收窄。投资增速在2018年全年可能会稍低于2017年的水平。空间上,各线城市内呈现分化性波动,各线城市间波动具有时滞性联动。住房租赁上,住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场,在租购并举和租售同权的政策刺激下,加上销售市场调整,2018年住房租赁市场将有显著的提升,其中一、二线城市的份额占比和总体规模将更加提升。但需要警惕未来市场的不确定性:一是预期逆转,泡沫破裂;二是市场反弹,泡沫扩大;三是住房投资投机再度转移。
报告提出,新时期不断满足人民日益增长的美好生活需要之住有所居需要,需要房地产更加平衡、更加充分的发展来支撑,而破解房地产不平衡不充分发展的问题,关键是要快推进建立符合国情、适应规律的中国住房发展长效机制,以租购并举开启新时代中国住房新模式。“房住不炒”、“住有所居”定位基本奠定了中国房地产市场发展的制度建设基调和调控政策方向,促进中国住房市场稳健、均衡、协调发展需要在此定位和基调上坚定调控与改革决心。一方面,坚持调控不动摇、不放松、不歇脚;另一方面,要按照十九大报告要求,加快推进住房领域的供给侧改革。
报告建议,将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年,把持续调控融入到制度和长效机制建设中。
楼市政策及制度建设坚持一个结合:机制建设与稳定市场调控相结合同时抓,将调控机制化制度化,用新制度和机制支持调控。
把握两大平衡:在调控力度上,把握好房地产平稳发展与宏观经济、金融发展稳定的平衡以及房地产调控与稳增长、防风险的平衡。
实现三个转变:从以售卖为主的住房体系转向租售并举体系重点是租、从以商品房为主的住房体系转向商品保障体系并行重点保障支持、从以老市民为主的住房体系转向新老市民并重重点是新市民。
坚持四项基准:改革重点是建立抑制投资和投机的长效机制,坚持因城施策、分类施策,发挥市场的决定性作用同时加大政府支持力度,让家庭和个人主要通过自身努力实现住有所居;
突出五个重点:第一,坚持调控不放松不动摇,完善调控机制;第二,加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度。首先,加快积极支持培育多主体供应机制,降低法人企业、社会机构、个人、集体组织建设、经营保障房与商品房的准入门槛,形成房地产开发商、集体单位、个人、社会法人机构等都可以参与提供购房、租房的局面。其次,积极完善租赁住房制度,加快住房租赁立法,健全租赁住房的土地、金融、供给机制;第三,完善住房金融市场与监管制度。进一步出台相关监管法规,强化监管力度,扩大宏观审慎监管的实施范围,恢复提高首套房贷基准利率标准。第四,改革土地制度和机制改革。加快修订相关的土地使用和用途调整法规,适度降低不同持有者和不同用途土地进入和转变成住房用地门槛,尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局。完善土地监测、监管和供应的制度和机制改革,增加热点大城市的居住用地供给,研究和探索住房市场监管调控和土地使用权市场监管调控统一为一个主管部门的改革;第五,加快财税体制改革。2018年将房产税纳入立法议程,明确房产税时间表,实行住房租金抵扣个人所得税政策。将交易环节的契税征收的税率调整等权限授予地方,让城市政府可以因城施策进行调整。