中国社会科学院财经战略研究院
中国住房市场发展月度分析报告（2019年09月）
主笔：邹琳华等
为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年8月纬房指数监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年9月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新，报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。
一、住房市场运行最新动态
1.核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑
在内外部条件的综合作用下，2019年8月核心城市房价基本停止上涨。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年8月，纬房核心指数微升至106.26点。与7月的106.21点相比，房价环比上涨了0.05%。核心城市住房价格上涨虽已经持续了7个月，但自4月份以来房价涨速总体趋缓，近1个月核心城市房价涨幅已经接近于零。
从近1年的房价总体走势看，剔除季节性波动，核心城市房价总体呈下降态势。与2019年1月的102.52点相比，2019年8月核心城市房价累计上涨了3.65%。与上年同月108.84点相比，2019年8月核心城市房价累计下降了2.4%。
十大城市二手住房成交量指数（2017年1月成交量=100）
制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组
注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。
2.一线城市房价以下跌为主，北京上海跌幅略有扩大
一线城市房价总体微跌，但深圳仍略有上涨。一线城市纬房指数监测显示，2019年8月，一线城市房价平均环比下跌0.125%。其中北京环比下跌0.69%，跌幅比上月扩大0.31个百分点；上海、广州房价继续保持稳中微降的态势，上海环比下跌0.41%，广州环比微跌0.04%；深圳房价环比虽上涨0.64%，但涨速比上月下降了0.34个百分点。
从一线城市近1年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，其中近1年广州累计下跌5.98%，北京累计下跌3.74%，上海累计下跌2.76%。深圳在一线城市中房价相对抗跌，近1年房价仍上涨1.22%。
3.准一线城市房价基本停止上涨，热点城市苏州热度减退
准一线城市的房价总体涨速进一步下降。准一线城市纬房指数监测显示，2019年8月，准一线城市房价平均环比上涨0.013%，涨速比上月收窄0.412个百分点。其中天津环比上涨0.06%，杭州环比上涨0.06%，重庆环比下跌0.41%，房价均相对平稳。热点城市苏州环比上涨0.34%，涨速比上月下降1.19个百分点，住房市场显著退热。
4.二线城市房价走势继续分化，补涨与回调同时并存
二线城市纬房指数监测显示，2019年8月二线城市房价平均环比上涨0.201%，涨速比上月收窄0.156个百分点。二线城市中，南通房价环比上涨2.5%居首位，济南房价环比下跌1.1%居末位。二线城市中，房价基数低、前期房价涨幅不大的城市仍在“补涨”，其它近3-5年曾有较大涨幅的二线城市如济南、青岛等房价以回调为主。
从近一年房价走势看，青岛、济南、西安等由于“削峰”效应，房价有一定程度的下跌。与2018年8月相比，青岛房价下跌15.82%、济南下跌11.01%，西安下跌8.13%。哈尔滨、长春、沈阳等东北中心城市则由于“填谷”行情，房价仍以上涨为主，其中近1年哈尔滨上涨7.26%，长春上涨7.43%。
5.三四线城市房价由涨转跌，少部分城市近一年涨幅较大
三四线城市短期房价总体由涨转跌。三四线城市纬房指数监测显示，2019年8月，三四线城市房价平均环比下跌0.663%，涨速比上月收窄1.878个百分点。受北京市场下调等的影响，2019年8月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比仍下降2%，降幅比上月扩大0.72个百分点。
从近1年的情况看，在总体平稳的背景下，少部分房价基数较低三四线城市如南阳、唐山、太仓、洛阳、呼和浩特等，在“填谷”效应的推动下近1年仍然累积了不小的涨幅。与上年同月相比，南阳累计上涨19.35%、太仓累计上涨14.05%、洛阳累计上涨13.55%。
6.核心城市住房租金略有下跌，市场表现较上年相对平稳
反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在5月-7月上涨之后，8月开始由涨转跌。2019年8月，核心城市住房租金指数为104.78，环比下跌0.13%，同比下跌0.44%。核心城市住房租金下降主要是由于租房市场即将进入季节性淡季，因此仍属于正常的季节性波动。与2018年相比，2019年的住房租金季节性波动有所减弱，市场表现更为平稳，这与长租公寓热退潮有一定关联。
二、形势分析
1．央行发布个人房贷利率新规，房地产融资条件逐步见底
2019年8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》，要求商业银行自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。由于房贷利率长期以基准利率为锚，而基准利率又自2014年11月22日再未做出调整，这次相当于重启了房贷利率的调整机制。考虑到信贷利率有走低的趋势，在房贷利率形成新规下，既使存在加成机制，房贷利率长期也将趋于下降。但在短期内，房贷利率不会有显著变化。
3．符合条件的集体土地可合法直接入市，短期不构成房地产市场冲击因素
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，并将于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》首次开辟了集体建设用地直接入市的合法途径。其中，以法律形式明确了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。修改后的《土地管理法》改变了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的旧二元体制，对土地市场供应格局将产生一定影响。但由于集体经营性建设用地规模较为有限，城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。
3．住房限购政策面临边际性调整，但短期不会对市场产生重要影响
自2010年北京首次推出住房限购政策以来，住房限购政策实施的最长时间已经接近10年。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段，虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用，但是也在一定程度上降低了市场效率。随着土地等重大制度改革的推进、长效机制的逐步建立和全国房价趋于平稳，部分城市住房限购政策有一定的边际性调整需要。尽管如此，房地产政策仍将总体保持延续性与稳定性，短期不会对市场产生重要影响。
三、短期市场预测
1．一二线城市房价稳中趋降，金九银十也难有起色
自2019年4月以来，一二线城市二手住房成交量显著下降，市场短期内缺乏上涨动力。政策层面也对房地产投资投机提出了严控要求，各种信贷优惠政策均要求不得应用于房地产领域。各地出台的各类调控政策总体上将维持现状，短期内也难有大的调整。在政策和市场均无特别利好的条件下，一二线城市房价将稳中趋降。
2.三四线城市房价走势仍将分化，上涨、回调及停滞并存
三四线城市的市场差别较大，短期难以出现一致走势。具体来说，受房价水平相对较高、一线城市市场不景气等因素的影响，一线城市周边的三四线城市房价以回调为主；部分相对偏远的三四线城市，房价在上一轮的全国房价上涨周期中变动较小，或将继续延续“填谷”行情；其它一般三四线城市受大环境影响房价上涨动力减退，但房价下跌的空间也有限，市场表现以成交量下降、房价相对平稳为主。