中国住房市场发展月度分析报告（2019年08月）

   从二手住房成交量指数看，在房价涨速略有回升的同时，核心城市二手住房成交量从高位继续快速下滑。2019年7月，10大重点城市二手住房成交量指数为162.1，比6月下降了19.4%。尽管如此，2019年7月二手住房成交量指数仍比2018年同期要高出54%。这表明，2019年4-7月，核心城市二手房成交量虽然出现季节性、政策性回落，但潜在需求总体上还处在增长通道。

纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化，可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期，以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。

表12019年7月部分城市房价租金比（单套总价/单套年租金）

序号	城市	2019年7月住房总价中位数（万元）	2019年7月住房租金中位数（元/月/套）	2019年7月房价租金比
1	厦门	298	2900	85.63
2	廊坊	125	1500	69.44
3	南通	140	1700	68.63
4	保定	105	1300	67.31
5	惠州	128	1600	66.67
6	石家庄	128	1600	66.67
7	福州	154	2200	58.33
8	青岛	154	2200	58.33
9	宁波	173	2500	57.67
10	南京	204	3000	56.67
11	合肥	133	2000	55.42
12	北京	425	6500	54.49
13	武汉	142	2200	53.79
14	金华	128	2000	53.33
15	济南	139	2200	52.65
16	常州	134	2200	50.76
17	淮安	89	1500	49.44
18	天津	136	2300	49.28
19	杭州	235	4000	48.96
20	烟台	94	1600	48.96
21	东莞	146	2500	48.67
22	临沂	85	1500	47.22
23	广州	198	3500	47.14
24	苏州	195	3500	46.43
25	成都	113	2050	45.93
26	无锡	120	2200	45.45
27	深圳	338	6200	45.43
28	泉州	109	2000	45.42
29	佛山	135	2500	45
30	洛阳	80	1500	44.44
31	呼和浩特	93	1800	43.06
32	唐山	72	1400	42.86
33	昆明	107	2100	42.46
34	沈阳	81	1600	42.19
35	重庆	101	2000	42.08
36	湖州	90	1800	41.67
37	上海	300	6150	40.65
38	咸阳	73	1500	40.56
39	新乡	68	1400	40.48
40	温州	147	3200	38.28

数据来源：住房大数据联合实验室、纬房研究院

二、形势分析与建议

    经过近二十年的快速发展，当前住房总量供应较为充分，住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨，但由于住房供给规模的持续增加，不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降，部分三四线城市房价存在一定的波动风险。尽管如此，由于信息不充分，房价上涨预期并未有根本性改变，住房投资投机冲动仍然普遍存在。为降低市场风险，需要进一步增强住房供求信息的透明度，多方稳定房价预期，降低潜在的住房投资投机冲动。

    从房地产业与实体经济的关系看，住房的跨区域投资投机在推高了目标城市房价的同时，也显著增加了当地的生产生活成本。脱离本地收入水平的房价影响了人才的流入，挤压了当地实体经济的发展空间。这需要完善普通商品住房限购政策，进一步堵塞房地产跨区域投资投机的渠道。有条件的城市，可以考虑将具有实际居住功能的商业公寓也纳入限购范围。明确并保障普通商品住房在总供给中的比例，同时可因地制宜适度放开高端住宅市场。创新人才住房政策，有条件区域可建立人才租购房绿色通道，以此降低高房价对人才及创新创业的挤出效应。

报告撰写人：

邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编

王业强 中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编

吕风勇  中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编

数据整理：

叶冰阳 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组研究助理

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