房价水平的高低，在某种程度上，已经不是一个简单的经济问题，而是上升到政治问题和社会问题的高度。因此，回暖所可能带领的房价持续上涨，很容易就吸引到诸多眼球。也正是在此背景下，国务院派出了房地产调控政策的督查团。从公开报道来看，督查团只是说了个别城市落实调控政策不力外，绝大部分地方是不折不扣地落实了调控政策。由此，我们需要深入地探讨市场回暖的原因，分析回暖的利弊。
事实上，无论是政治问题，还是社会问题，房地产调控问题最终还是要尊重经济规律。
回暖无疑对维持地方政府的收入规模有利，对于保证政府体系的正常运转有利。五月份以来，营业税收入增幅的回升，与房地产市场的回暖有着密切的关系。如果没有房地产市场不回暖，相关税收就会下降，地方政府必然要承受更大的支出压力。
回暖有可能推动土地市场的活跃。房地产市场交易的惨淡，已传递到土地市场。各地土地交易冷清，土地收入锐减。这对于十多年依靠土地收入改善地方基础设施和社会发展的地方政府已造成严重的影响。
事物有两面性。市场回暖，房价就不太可能下跌。更多人担心的是房价会借机大涨。于是，部分住房刚性需求转化为“恐慌性购房”。由此看来，房地产调控的目标尚未实现。
长期以来，房地产调控一直将房价作为控制目标。无论是从早些年的“控制房价过快增长”，还是后来的“遏制房价过快增长”，或者是近期的“让房价回归合理水平”，莫不如此。这些目标的确定有其合理性，但问题是可操作性不强。“过快增长”需要解释什么是“过快”，即合理的增长速度是多少。“合理水平”更需要主观判断。 “合理水平”与居住地和居住面积有关。
无疑，房价应该和收入水平相适应。这也是时下不少人认为中国房地产市场危机重重的重要依据。但是，简单地以居民平均收入水平和住房价格相比，是不足以判断中国房地产市场可持续性的。简单地以国内外房价的差异来说明现有房价的不可持续性也是没道理的。众所周知，中国汽车价格，特别是中高档汽车，比国外高得多，有的甚至都不止一倍，但汽车市场价格这样的高位运行已经很多年。汽车可以移动，尚且如此。住房不能移动，更是如此。住房市场在某种意义上都是垄断市场，如果没有强有力的外部冲击力量，此种均衡格局很难打破。
房地产调控的根本目标是要改善住房民生。一个正常发展的社会，应该是中等偏上收入水平的个人，就有能力购买适宜的商品房。稳定房价的意义就在于此。之所以房价能够多年来维持高位，与商品房供给的不足有着密切关系。工业化和城镇化时代，大量住房需求被释放出来。但是，地方政府为了保证土地收入，土地供给是“挤牙膏”式的，这就带来了商品房供给的不足。城乡分治的土地管理制度，也使得农村土地流转不能顺利进行，通过农村土地的增加来扩大商品房供给，也难以顺利落实。
如果认定一种商品价格高，那么惟一持久有效的做法就是扩大该商品的供给。作为住房的商品也不例外。商品匮乏的年代，就连彩电等普通商品都会被抢购。如今，举目四望，普通商品大都是厂商在大力促销。什么时候，住房市场能够有此局面？
限制需求，在特定条件下有效。如今市场上已少见住房投资投机需求。限购的确抑制了涨价的压力，但是，限购中，政府应致力于扩大商品房供给。无疑，“十二五”要建3600万套保障性住房，是改善住房民生的积极举措。作用不容低估。现实中，并不是所有人都有条件可以享受政府的保障性住房。于是商品房建设仍然不可或缺。
对地方政府来说，保障性住房和商品房供地具有冲突性。土地用于商品房建设，地方政府不仅可以直接回收土地成本，而且可以增加地方可支配财力。相反，土地用于保障性住房建设，地方政府不仅收不到土地出让金收入，还要垫支土地开发成本、住房建设成本，甚至要支付适当的住房维护成本。相形之下，两类住房对于地方财力的影响是截然不同的。
在地方自身可支配财力有限的前提下，地方政府能够用于扩大商品房供给的土地数量必受影响。土地供给直接影响商品房可供数量。而且，房地产紧缩性调控的持续，使得开发商即使对少量可供用地的购买热情，也大不如往昔。这样，限购给予的扩大商品房供给的时机没有得到很好的把握。这自然而然让公众形成以下预期：一旦取消限购，房价大幅度反弹就将成为大概率事件。
即使对所有住房都开征房产税，也无法改变商品房市场的基本格局。在住房市场的卖方市场属性没有改变的前提下，房产税只会直接增加购房自住者的负担。想靠房产税来改善住房民生可谓难上加难。
世界上许多国家开征房产税的实践表明，房产税的征管技术已较为成熟。只要立足国情并合理消化，房产税开征的技术障碍是可以克服的。问题是技术成熟，并不等于全面开征个人自用住房房产税时机的成熟。房产税是对没有现金流的住房征收，纳税人的合作态度决定着税收征管的成败。在经济社会转型期，房产税的全面开征不能不慎重。
个人自用住房房产税应该是一种替代性税种。在封建社会，西欧的地主需要承担封建义务，但随着资本主义兴起之后，地主需要缴纳土地税，相应的封建义务就随之取消。相对于封建义务而言，土地税的负担要轻得多。税收开征的社会基础相当重要。
如今，我国个人自用住房房产税呼之欲出。在房价较高，购买商品房自住的个人负担最为沉重的现实面前，相应的房产税制度设计不能不审慎。土地国有制国情决定了土地收入可以用于公共服务，因此，从享受公共服务的视角来看，个人自用住房房产税即使要开征，房产税的税负也应该比土地私有制国家要轻得多，从而避免开征个人自用住房房产税只是政府为了“搂钱”的嫌疑。
如政府急于推行个人自用住房房产税，有一条路可以选择。那就是试行对小产权房进行课税。小产权房在解决住房民生上发挥了较大作用，清理难度很大。如对小产权房适用税负较轻的房产税，同时给小产权房合法地位，则小产权房业主住房的产权稳定预期形成，既有利于解决住房民生问题，促进社会稳定，也可以相应扩大住房供给，大幅度减少商品房价格上涨的压力。
即使未来全面开征个人自用住房房产税，也不要对房产税的作用有过高预期。房产税是地方税种，由其收入规模所决定，至少在短期内它很难成为地方主体税种。地方政府财力问题应主要通过调整中央和地方的财权财力分配格局来加以解决。房产税在调节收入分配中发挥重要作用也不宜强调。世界上没有国家强调房产税的收入分配作用。房产税一般属于地方税，收入分配主要是中央政府的职责。政府改善收入分配的方式应更多地通过改善初次分配和建立健全社会保障制度来加以解决。