- [汪德华]:尊敬的王保安部长，各位专家，各位来宾，上午好！很荣幸有机会代表第十份财政政策报告介绍报告的内容。这个报告有两个关键词，第一是新型城市化，中国城市化已经进入一个快速发展时期。我们这个报告当中所强调所谓新型就是十八大报告当中所提出的有序推进农业转移人口市民化，这个是作为未来中国城市化非常重大的挑战。这个挑战当中其中住房保障问题首先要克服的难题，另外一点城市基础设施建设，公共服务体系建设的资金来源也是在未来是重大的问题，同时与我们住房保障问题是密切相关的。[10:41]
- [汪德华]:展望未来，在城镇化的背景之下，我们住房供求今天是什么样子，按照我们所做的一些分析，总体来看，未来中国城市住房总量矛盾应该说还依然存在，但是我们提出的标准不一样。我们维持现有的投资力度，希望2030达到人均31平米目标的话，这个缺口并不严重，甚至不存在。[10:41]
- [汪德华]:在新型城市化情况下，我们住房保障政策目标最重要的矛盾是结构性矛盾，第一方面是目前高房价已经超过居民的支付能力。第二是保障性住房供给比重较低，难以满足新增需求。[10:42]
- [汪德华]:在其他国家也同样面临这样的问题，在高速城镇化阶段当中，住房保障也有这样的问题。在各国政府的智能当中，高度重视住房保障问题，而且政策的目标会随着时间不断演变。比如说一开始强调住房数量的满足到最后住房可支付性的明确量化。比如从一户一房到一人一间，直到十八大提出的宜居这些目标都是对应的，这些含义是有差异的。从政策工具来讲，各个国家都采取土地、财税、金融等等一系列，我们的体会是财税政策在这方面处于中心环节。在很多发达国家，在财税支出大头的补贴方面一般是着重于供给方的补贴慢慢演变成需求方补贴为主。同时比较其他国家的经验可以看到，不同的国情住房保障模式目标和政策也是有差别，比如日本、韩国基于人多地少的国情，高度重视抑制住房市场的投机和超前消费的行为。[10:42]
- [汪德华]:回顾中国住房保障的百年实践，中国人有它的特点，以农为本的思想长期影响，中国人对于购买土地和房产有特殊的偏好。随着中国清末民国时期，城市化的发展已经使住房保障成为重要的公共议题。[10:42]
- [汪德华]:建国后的住房保障，1998年之前以实物保障为主，住房条件较差。1998年房改后的10年，住房条件改善明显，但几乎是住房保障失去的十年，最初方案中规定的住房保障政策，没有得到有效落实。从2007年起，住房保障开始真正列为各级政府的重要职责，成绩非常大，但未来挑战也非常突出。现在住房保障体系有几个非常大的问题，第一点是存在明显的户籍排斥，现在住房保障集中对方仍然是所在城市的户籍人口，这和十八大提出的精神是不一致的。第二是政策体系缺乏系统性，管理漏洞较多，同时对市场化住房需求的有效调解缺乏手段。[10:53]
- [汪德华]:有些社会关注的热点问题，比如说房价，房价上涨在中国目前国情之下是有一定的经济合理性，与中国人购房习惯、高速增长的人均收入等等都有关系。但是，我们要强调的是住房不仅仅是经济问题，还是社会问题，在这样的认识之下，住房保障的制度安排是非常重要的。[10:53]
- [汪德华]:另外，中国有一个非常重要的方面，我们城市基础设施建设的资金需求是高度依赖房地产市场的发展，这一点是涉及到未来政策设计必须要面临的问题。[10:53]
- [汪德华]:基于这样一些认识，报告提出了新型城市化阶段的住房保障政策目标，就是保障所有在城市生活的人群拥有可支付的、合理适宜的居住空间。强调四个概念，第一是未来的住房保障应当保障所有在城市生活的人群，这就是十八大报告当中所强调的农业转移人口的市民化。第二是保障房住房要保障可支付性。第三方面是居住空间是合理的，低收入人群要满足基本的需要。另外高收入人不合理的需求要有一定的手段。第四方面，住房问题应该是适宜的，住房不仅仅是住的问题，还涉及到就业、生活等等一系列方面。我们提出这个目标可以习近平总书记在记者招待会提出的人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。我们所说的目标应该说契合他所提出的要求。这是非常美好的目标，但是我们也要注意，习近平同志同时强调人世间的一切幸福都是要靠辛苦的劳动来创造。因此在政策上不仅要提出目标，还要政策设计。[10:53]
- [汪德华]:我们在报告当中做了很详尽的分析，概括为三大主体政策和三大配套政策：[10:54]
- [汪德华]:主体政策第一，我们提出要建立市场化住房与保障性住房协调发展的住房供给体系。所谓市场化住房，就是商品房，其中有一点是关于小产权房，我们的态度在补交土地出让金以后可以市场化。最为重要的一点是保障房住房，政府的重心应该在供给面进行干预。我们的想法应当是通过政府在供给面的干预，形成一个无论是租赁还是销售，价格都低于市场价格的保障性住房，比如低于市场均衡价格70%的住房，用于满足中低收入人均的保障性需求。[10:54]
- [汪德华]:保障房是怎么构成呢？一个是大力推进公有产权的保障性住房。另外是结合市场化调节措施，可以让小产权房、市场化住房能够主动纳入保障性住房体系当中。在纳入期间，他们接受政府的租赁管制，一方面是租金，另外一方面是合同的签订，不能随便违约等等这方面的要求。他们所享受的好处是可以不缴纳房产税。这样的政策措施可以扩大保障性住房供给，更重要的是可以增加人的选择，住房是非常个性化的，如果仅仅依赖于政府建造的保障性住房不能很好满足人们的需求。[10:54]
- [汪德华]:主体政策二是以保有环节差异化房产税调节市场化住房价格。最重要的调节目标是合理占用居住空间，而不仅仅是房价。限购政策是有它的合理性，但是长期来讲比较要转向以经济调节为主的手段。差异化居住房产税制，设定标准人均居住面积免征额40平米，免征额以上面积部分征税。允许高收入居民改善其居住条件，但要求其承担更高的经济代价。覆盖小产权房。通过评估价格，将不同区域住房面积与标准面积换算。逐步扩大试点范围，推广上海、重庆经验，促使居住空间合理使用为主要目标。[10:55]
- [汪德华]:主体政策二是基于市场化原则管理保障性住房，目前各类共有产权保障性住房的管理非常复杂。未来应当统一为单一的保障性住房管理体系，特点就是无论是出租还是销售，价格都是市价的70%。同步还要启动以需求方多档租金补贴手段解决部分家庭收入能力不足。建立统一的保障性住房在现阶段一定要以租为主，就是公租房的操作模式。进入城市化稳态阶段以售为主，慢慢出售给居民。同时，目前应当明确未来出售的政策，这一点非常重要。第三类是保障性住房应该封闭运行，无论是租的房还是售的房都应该封闭运行，不能转化为市场的住房。[10:56]
- [汪德华]:配套政策一是加强中央住房保障领域总体规划智能，同时强化地方政府的激励。所谓总体规划，城市建设包括住房是长期资产，中国目前面临很大的问题是未来我们可能存在很多空城，我们现在很多好的城市建了很多好的房子可能就是很无用处的东西，所以今天要遵循经济规律，增强合理的规划。同时未来要明确未来租售政策，重点是增强政府保障性住房的资产属性，它是政府所掌握一个很好的资产，而不是未来的负担。在这样的情况下政地方政府经济激励增加和融资能力增加。在财政补贴方面，中央政府要进一步增强专项转移支付的力度，更重要的是以奖代补模式分配专项资金。[10:56]
- [汪德华]:配套政策二是有效提升住房保障社会管理能力，这个非常重要，但是实施起来难度非常大，无论是财产收入的动态监控还是推出的激励机制，目标都是非常明确，执行起来是需要不断的探索。[10:57]
- [汪德华]:配套政策三是启动市政债解决城市建设资金需求问题。中国城市化不仅仅是房子问题，还涉及到一系列配套公共服务，配套的基础设施建设。在过去建设发展的很快，其核心就是房地产市场发展所带来土地财政模式。[10:57]
- [汪德华]:以上就是我们课题组的一些浅见，这个过程也获得了一些机构和专家的大力支持，在这里非常感谢。[10:57]
- [汪德华]:作为我们著作本身，将思想付诸实践，研以致用，这是我们的目标。在住房保障方面要像习近平总书记强调要让辛勤劳动的人民享有美好生活，让每个为城市建造房子的农民工，能够在城市享有基本的住房。这是我们目标。谢谢大家。[10:57]