住房需求的长期走势分析[1]
一）住房需求基本面分析
2015-2030年中国城市住房需求的总体走势呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征（如图1所示），拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。2025年后，四种情景模拟状态均显示出中国城市住房需求将会呈现总体下降的局面。其中，“高城市化率、低人口抚养比”和“低城市化率、高人口抚养比”情形分别对应中国城市住房需求的高位和低位水平。在高位水平下，中国城市住房需求的拐点将会出现在2025年以后，而低位水平下的拐点将会提前至2020年左右。根据世行报告显示，当前中国的劳动年龄人口占比已经达到历史的峰值水平，之后会进入一个长期下降的时期，而未来20年内，中国的老年抚养比将会上升一倍左右。2000年，老龄人口每年仅增加280万人，2010年增加690万人，2030年将会增长1400万，增量逐渐加速。从总量来看，2020年中国60岁以上人口将达到2.5亿，2030年将会超过约3.7亿。也就是说，未来中国住房需求的变化模式极有可能按照“高城市化率、高人口抚养比”的情形变化。根据国际经验和课题组的分析结论，人口抚养比的这种长期上升趋势将会一定程度上导致住房刚性需求的下降，但由于高城市化率所带来的部分改善性需求，将会适度延缓城市总体住房需求的下降幅度。
图6-1 中国城市住房需求的情景模拟（2015-2030）
二）考虑户籍制度改革情形下的住房需求走势
根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，城镇家庭的住房拥有率已达87%。总体来看，住房的总量供给不足的矛盾已经得到基本解决，但是由于户籍分割所引致的“半城市化”问题，导致中国住房市场存在严重的空间失配现象，大量农民工在流入地工作而仍然选择在流出地买房。据2013年的农民工监测数据显示，仅有0.9%实现了在城市购买住房的愿望，乡镇外从业回家居住的本地农民工占比为13%，其余大多数由所在单位提供免费居住场所或租房居住。2013年，以常住人口为统计口径的城镇化率达到了53.7%，而以户籍人口为统计口径的城镇化率仅为35.7%左右。十八大以来的户籍制度改革将会明显提高这18%半城市化人口的住房需求。未来五年内，新增农民工家庭所产生的住房需求将占总住房需求的33.77%左右。与此同时，“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”的户籍制度改革方略，可能会导致住房需求的人口结构矛盾在经济发展水平相对较高的城市和区域更加突出。因为中国当前的经济增长模式仍以劳动投入型为主，经济发展速度较快的城市和区域往往对高学历的劳动年龄人口吸引力相对较高，这种局面会加速中青年劳动力向东部沿海城市的集聚，进一步降低了东部地区的人口抚养比并导致住房刚性需求的相对增加。但是从另一方面来看，反而是劳动力流入越多的大城市户籍准入条件越严格，外来人口的住房矛盾也越突出，而三四线城市供大于求的结构性矛盾也将凸显。因此，综合来看，2015-2030年同样是中国住房市场出现严重分化的时期，城镇化的新态势将会引发不同等级的城市出现不同的市场特点，调控的力度和方式也需要有所差异。
三）考虑生育政策调整情形下的住房需求走势
截至到2014年7月，全国已有29个省市区启动“单独两孩”政策。根据人口普查资料显示，全国满足单独两孩的家庭有2100万左右，根据生育意愿调查推断，未来在单独两孩政策下可能将新增1400万新生儿。在“单独两孩”政策放开背景下，假设推高生育率20个百分点，再叠加1980年代生育高峰期的婴儿回声潮，未来三年内年均新生儿数量将超过1800万。单独两孩政策全面放开之后，全社会的人口抚养比也会随之增加。而这种人口抚养比的增加在短期内将会带来全社会住房需求的整体下降，但是从短期来看这种影响的程度是有限的。因为真正对当前中国住房市场产生结构性影响的是老年抚养比，少年抚养比对目前中国住房需求的影响还比较有限。从长期来看，单独两孩政策的放开可以有效防止人口结构的周期性波动给住房市场带来大起大落的影响。一方面，人口抚养比的增加可以增加当前的消费率、减少储蓄率，从而在一定程度上避免了房地产价格的持续暴涨；另一方面，出生率的增加可以有效增加未来住房市场的潜在需求主体，使得未来有比较稳定的成年人来接续房地产市场，避免需求主体的急剧减少引发的房价硬着陆。因而从总体上看，单独两孩政策是有利于房地产市场的稳健均衡发展的。但就目前而言，单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。
四）结论与对策建议
综合以上三个方面来看，未来中国住房市场的调控目标，一方面要着眼于消化当前人口结构所引致的刚性需求和改善型需求，进一步抑制住房市场的投资和投机性需求；另一方面，要对2025年后可能出现的人口结构“蘑菇云”[2]风险有所预警。为了防止住房市场大起大落所带来的宏观经济风险，我们认为，必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。主要包括：适度调整现行生育政策维持生育率相对稳定，可有效提高人口抚养比从而平抑当前住房需求，并增加未来住房市场的潜在需求主体；针对低收入居民和流动人口推出“政府主导、市场参与”的安居住房体系，加大城镇保障性住房和棚户区改造建设力度，逐步实现“居有定所”的目标；针对老龄人口比例逐渐升高的趋势，可以参照欧美发达国家反向住宅抵押贷款的运作模式，适度增加银色住宅和老年公寓的供应量，满足不同年龄段和健康状况老年人的住房服务消费需求；进一步加快推进住房信息系统的建设进度，逐步实现省市和全国范围内联网，全面客观地向社会公布各类监测信息，有效预防人口结构和住房需求剧烈变动所带来的宏观经济风险；在充分试点的基础上，对于多套房征收房产税，增加多套房的持有成本，从而盘活存量减少资源浪费；针对流动人口的职住不平衡问题，可以通过减免租房税费、鼓励有关部门成立国有房屋租赁经营机构和中介机构等措施，进一步规范租房市场并保护承租行为，从而有效解决中国城市住房需求的空间失配问题。