即使不再出台新的调控政策，只要将目前政策执行到位，房价下跌就是大概率事件。考虑到政策时滞和历史经验，房价明显下跌最有可能出现在今年７月、８月份以后，房价跌幅在１５％—３０％之间，销售量跌幅在３０％左右。
以４月１７日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为“分水岭”，今年上半年我国房地产市场经历了“冰火两重天”：“新政”之前，市场持续火暴，“量价齐升”；“新政”之后，市场迅速降温，行业景气度明显回落。
当前房地产市场运行中存在的突出问题
１．房价依然过高，房地产泡沫尚未得到有效挤压。
房价过高、泡沫成分过大依然是当前我国房地产市场存在的主要问题。从本轮房价上涨来看，大部分城市经过连续１４个月的环比正增长以后，目前房价已远远超过２００７年时的水平，部分楼盘价格甚至翻了一倍多。尤其是今年以来，更是出现了月均环比１．０％以上的涨幅，而历史月均环比上涨达到０．５％都属于上涨较快的时期。
近期我们通过房价收入比、价格租金比等６个指标，对我国房地产市场泡沫进行了测度和衡量，结果表明至少有８０％的可能是我国房地产市场已经存在严重泡沫。
２．供需结构错位，不同收入家庭房价收入比差距悬殊。
尽管近年来政府加大了保障性住房投资建设力度，但截至目前，包括经济适用房、“两限”房和廉租房等在内的保障性住房供应依然严重不足（如２００９年经济适用房投资占住宅投资的比重仅为４．４％），住房供应结构和层次过于单一和集中，导致房价大幅飙升，中低收入家庭的住房问题更加突出。而高收入家庭在购买普通商品房的同时，还可利用其拥有的财富或其他社会资源进行中低端住房的购买和寻租。
３．“非常时期”的“非常手段”并未解决房地产泡沫产生的根源问题。
本轮房地产调控政策最大特点体现在抑制需求方面。包括“一户限购一房”、“限制异地购房”、对二套房贷款，按照“既认房又认贷”这一标准来提高二套房贷的首付比例和利率等，这些“非常手段”确实能够起到抑制投资投机性需求的目的，但却不能解决房地产泡沫滋生的根源，即地方政府土地财政引发地价和房价的螺旋式上升以及流动性过剩引发的投机冲动问题。由于土地成本过高，在市场供给相对不足的情况下，开发企业很容易将这些成本转嫁给购房者，导致地价和房价的螺旋式上升。此外，在“土地财政”模式下，地方政府和开发商都缺乏足够的动机来参与保障性住房的建设，造成保障性住房的供给严重不足，使得中央政府加大保障性住房供给的政策难以落到实处。
下半年房地产市场走势判断
１．房地产市场进入量价齐跌调整期。
影响房地产短期波动的因素很多，但最主要的因素有两个：一个是宏观经济走势，另一个是宏观调控政策。随着经济增长高位回落，随着房地产新政的实施和不断完善，我们预计我国房地产市场将进入“量价齐跌”的调整期。考虑到政策时滞和历史经验，房价明显下跌最有可能出现在今年７月、８月份以后，房价跌幅在１５％—３０％之间，销售量跌幅在３０％左右。预计房地产市场进入调整期的主要原因有：
一是下半年宏观经济呈下行趋势，经济基本面不支撑房价上涨。国际国内经济形势不明朗、不乐观，使开发商和购房者的预期发生改变，他们的投资和购买行为更趋谨慎。
二是房地产宏观调控政策的高压态势不会改变。预计不仅前期出台的差别化的房贷利率、提高首付款比例、限制异地购房等政策不会改变，而且将进一步加快出台征收房地产交易和保有环节税、增加土地供应等政策。
三是从发展周期来看，我国房地产行业本身也存在着调整的空间和客观要求。我们曾经通过房价收入比和价格租金比等６个指标，测度和衡量了我国房地产市场的泡沫程度，结果表明至少有８０％的可能是我国房地产市场已经存在严重泡沫。
最后，即使不再出台新的调控政策，只要将目前政策执行到位，房价下跌也是大概率事件。原因在于去年全年的商品房住宅新开工面积有３７％集中在第四季度，如果我们把去年第四季度住宅新开工的３．４亿平方米和今年一季度新开工的３．２亿平方米加总，这个数字已经接近甚至超过以往全年的新开工量（如２００５年新开工量为６．８亿平方米）。按照房地产开发周期，这６．６亿平方米的新开工面积将在今年８月份以后形成市场的有效供给。因此，我们预计，如果信贷投放规模保持不变、其他调控政策执行到位，那么８月份以后房价必然出现下跌，并且此前涨幅过快的核心城市下跌幅度也将更大。
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２．投资增速放缓，全年投资增速在２２％左右。
尽管前５个月房地产开发投资增速高达３８．２％，高于同期固定资产投资增速１２．２个百分点。但从５月当月看，房地产新增开发投资仅增长１９．４％，增速明显回落，显示出在房地产新政下房地产投资已开始降温。另一方面，由于从２００９年下半年开始，房地产投资增速不断提高，因此基数因素也将使今年下半年房地产投资增速放慢。预计全年房地产开发投资增速为２２％左右，扣除价格因素实际增长１６％左右。 ３．银行信贷持续收缩，房地产开发资金增速回落。 受政策调控、流动性收缩和成交量下降的影响，未来一段时间房地产开发资金来源将出现回落。从资金来源构成看，银行贷款占比将进一步下降。并且随着政策收紧、未来成交量和价格的下跌，个人按揭贷款和预收款增长也将下降，最终将使房地产开发企业资金由此前的充裕转变为紧张，资金来源变化将成为开发商降低房价的内在压力。
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