此轮调控新在何处？
此一轮楼市调控，可分为两个阶段：先是启动期，以今年1月7日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(业内称“国十一条”)为起点，明确“抑制投资投机性购房需求”。不想，经历了春节之后短暂的消停，炒房资本随即活跃，各地房价迅速蹿升。于是调控很快进入升级期，以4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(业内称“国十条”)为标志，目标直指“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。近日各地出台的配套措施均贯彻了国务院文件精神，一些地方的严厉程度甚至更胜“国十条”一筹。
调控的快速升级让很多分析人士感叹政府“出手之快、决心之大”。除反应迅速外，本次调控还呈现以下三个不同以往的特点：
首先，调供应和调需求相结合。供应方面，近段时间各地新供地数量明显增加，楼市供应的预期趋于“看多”。另一方面，保持对投资投机性需求的高压，通过提高二套房首付、提高利率水平乃至“限购”等强硬措施直接抑制炒房资本，避免加大的供应量再度沦为炒家的工具。
二是市场和保障相结合。今年，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房三类用地的计划供应量超过了此前政府一再承诺的70%，达到住房用地计划供应总量的77%。其中，如果保障性住房供地计划能够如期落实，商品房市场的压力将得以明显减轻，政策将有更多腾挪空间。
三是调控效果和政府责任相结合。国家实行“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实”的工作责任制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。由此不难理解近期一些地方出台的细则措辞之严、力度之大。
分析人士认为，相关措施如能坚决执行，房价快速上涨的势头当能有效遏制，市场回归理性之日也绝非遥遥无期。
打折迷雾：房价真的在跌吗？
市场大体上正沿着调控政策设定的路径演变，但上涨的房价同时呈现出顽强的惯性。
中国指数研究院副院长陈晟分析，目前受政策影响，大部分城市楼市进入一个缓冲降温期，成交量波动明显。在成交面积继续低位运行的同时，各主要城市商品房、商品住宅成交均价也开始出现企稳回落的态势。综合来看，楼市整体依旧处于价稳量减的相持观望状态。
统计数据说明房价有所下跌，但是降价的背后却是迷雾重重。作为中国土地储备最多的开发商之一，知名房企恒大地产集团5月5日宣布旗下全国楼盘八五折让利销售，此举引起市场高度关注，但是这场打折风波随后却发生了戏剧性的变化。恒大先是叫停打折，继而又重新宣布打折促销延长至5月底。恒大新闻联络部门的相关负责人告诉记者，这是公司既定的策略，和调控带来的压力没有直接关系，“恰恰相反，每一次市场格局变化的时候，都是企业的机会”。
根据深圳中原地产对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，从个盘情况看，成交大幅萎缩的大环境，促使新盘开盘的定价趋于理性，少量项目有优惠单位推出，不过优惠幅度有限。虽然房价有所回调，但仍属于高位运转。
位于上海松江区北九亭的某楼盘近日新开盘，均价每平方米1.98万元，开盘时首推68套，打完折均价在每平方米1.7万元左右，但目前周边的一些楼盘，均价也都在每平方米1.7万元～1.8万元。“在高位之上些微打折，只是一种策略而已，开发商没有降价促销的内在动力。”中原地产研究中心一分析人士说。
贫富不均：开发商到底差不差钱？
当销售遇冷时，开发商有多少坚持的底气，来自于资金的支撑。
上海望源地产公司董事长季宝红说，一些大型房企前一两年拿地量巨大，在目前银根收紧、开工压力加大等形势下，其资金情况将面临考验；而对于大量中小房企来说，近年来销售良好，但购地很少（地价上涨太快，中小企业根本无力拿地），至今依然是大量资金在手，生存形势反比大企业要好。
不过，上海一家上市房企的董事长告诉记者，“只要有大企业带头降价，我们就会跟进，这不是资金原因，而是响应政策。我们不怕降价，而只是担心如果对新客户降价销售，已经购房的老客户会有意见”。
不过，永庆房屋总经理陈史翎认为，目前的调控政策更多是控制买方的信贷资金，并没有实质性地紧缩对开发商的授信，去年获得大量信贷资金和市场超额利润的开发商，并不急于降价杀低库存。所以老百姓会看到一个比较矛盾的情况：成交量大幅滑落，但是价格还是逆市上扬。
永庆房屋对上海市住房交易的统计数据似乎能说明这一点：5月上半月上海一手住宅的成交量下跌近80%，但平均成交单价环比4月底却上涨了7%。
陈史翎还认为，最近连续出台的调控政策对房市的影响首先反映在成交量上，如果这些政策有效执行，房地产的价格一定会下行。但是大部分的开发商现阶段还是选择观望，主要原因还是看好后市，所以宁可不降价也要保有利润。
进度不一：落实调控能否一以贯之？
到目前，北京、深圳、浙江等热点省市已陆续出台房地产调控政策，相比“国十条”，实施更严厉的信贷政策是“地方版”调控政策一大特点。比如，青岛市率先发布楼市调控细则，除限制外地人购房外，要求商业银行可根据风险状况，以家庭为单位暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
北京市出台了“最严厉”的“京十二条”，除了暂停第三套房贷、限制外地人购房措施外，首次提出了同一家庭限购一套新房的“限购令”。5月5日起，北京市公积金贷款购买二套房首付提升至五成，公积金购第三套房暂停发放贷款。
深圳市楼市调控新政策出台，包括执行差别化信贷政策、限制炒房和投机性购房、推行人才安居工程等。
浙江则规定，从5月中旬开始，如果个人把购买不足5年的非普通住房对外销售的，将全额征收营业税。这是浙江省政府为抑制不合理住房需求、严格限制炒房与投机性购房而出台的差异化税收政策中的一项。
与上述措施相比，上海市酝酿之中的房产税更引人注目，被视为一颗调控房价的“重磅炸弹”。不过，从最新的消息看，该政策实施细则尚在研究中，何时出台还不清楚。
不过，“地方版”调控政策进度不一，不少地方仍在观望和等待。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。
现有调控政策的执行力遭遇考验。半月谈记者最近以购房者身份走访了楼市，结果发现仍有不少曲线炒房的“暗门”。一是通过个人消费贷款的方式“绕过”住房贷款；二是无房户同时通过不同银行购买多套房均可享首套房优惠。一位银行业人士说，购房者可以通过个人消费贷款、透支信用卡等方式获得资金，银行只要有利可图，大多不会拒绝。
“调控的关键之一在于银行的态度。”陈史翎说，“调控成效如何，可能要到两三个月之后才能见分晓。”
上涨压力犹存?泡沫还得一点一点挤
值得一提的是，在楼市调控过程中，对房价上涨的长远预期始终存在。为何部分人“吃定”房价长期上涨？
其一，地方政府和行政部门对房地产的利益介入太深。专门研究财税问题的胡怡建表示，房地产收入留存于地方的比例非常高，房地产交易中的营业税、契税，以及土地增值税、出让金以及大量行政性收费的绝大部分都归于地方政府，“房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是个经济问题”。
这也就不难理解地方政府在调控上的“暧昧态度”。拿最近的例子说，今年1月份国务院有关调控措施已经出台之际，仍有一些地方在继续实施“补贴买房”之类的托市政策。此次，面对不断加码的调控政策，又有开发商在放话：“我们和政府一起熬，看谁先挺不住！”
银行方面，获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式，收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的优质产品。
其二，保障房建设“欠账”太多，市场结构短期内难以优化。最近几年，中央三令五申要求地方政府加大保障性住房的建设力度，尤其是2007年的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发后，更是强化了各方对保障的预期。但同时，在目前的财税体系下，一些地方政府对建保障性住房的积极性不高，能力不足，也是不争的事实。保障性住房、政策性住房这一供应层的薄弱乃至缺失，迫使大量收入中低人群被迫加入购买高价商品房的行列，“被动性刚性需求”使他们沦为痛苦的房奴，也加剧了新增房源的供不应求。另一方面，一些本该用于中低收入人群的保障性住房却变质为一些炒房族的食利工具。市场和保障相混杂，经济和民生难兼顾，保障房的严重缺失使得一些调控措施“收”和“放”之间左右为难，效果打折可想而知。
其三，房地产对宏观经济的“深度关联”使地方调控投鼠忌器。一些房地产大佬“吃定”房价上涨的一个理由，就是在城市化加快推进的大背景下，房地产与上下游产业的关联度之广、对GDP增长贡献之大、对就业和税收等带动之大，尚无其他产业可以取而代之。
近十多年来，在应对亚洲金融危机、国际金融危机等宏观经济危机过程中，房地产业均功不可没。也恰是每一次“临危受命”，加深了房地产业对整个宏观经济的关联乃至“绑架”，所谓的“房地产路径依赖”也一次次得到强化。时至今日，国际经济形势复杂多变，刺激经济的政策尚难退出；对于一些地方政府而言，结构转型压力巨大，新的经济增长点又难成气候，这也是楼市调控必须面对的现实。
从最新经济数据看，当前中国经济运行回升向好且基础在不断巩固，但欧美等国在主权债务、货币政策等方面的新动向增加了宏观调控的难度，国际热钱在人民币升值、银行加息预期下觊觎国内楼市，均考验着房地产“保”与“压”分寸的把握。长期来看，基于房地产与整个宏观经济的“深度关联”，其泡沫还得一点一点挤，而不能一下子全部刺破。对此，地方政府应有所预判，比如房价下跌一定幅度，对地方的土地出让、房地产税费收入以及对钢铁、水泥、建筑、商贸以及就业、社会稳定等会造成怎样的影响，以此来把握调控的力度和节奏，以规避对经济运行的风险并稳步释放“经济动力”。（记者 叶锋）
2010年06月03日 15:09:37 来源： 半月谈网