房价降多少
这是个问题
——杭州地产商当下心理解读
“小倩，最近房子看得怎么样？”
“这几天到处跑，看了好几套，累啊……”
“价格怎么样？有没有降啊？”
“别提了，你说新政也有两个多月了吧，房价就没见降，还是介贵的。”
“不是说有几个楼盘在打折吗？”
“是有几个，我都跑去看了。上星期江南铭庭开盘一次性付款9.4折，按揭9.6折，立刻下单再减2万元。不过，这力度还是不够大。”
“是啊，去年涨得太厉害了，我看至少得降个两三成才能买。”
“唉，问题是什么时候才会大降啊？现在地产商都死扛着呢！”
这是昨天记者在杭州某公交车站边偶尔捕捉到的市民对话。
房产新政颁布已两月有余，杭州上周成交住宅99套，成交均价20509元/平方米。相对新政实施前，成交量、成交面积、成交金额大大减少，但房价并未出现大幅度下降。
面对如此惨淡的行情，说地产商不急肯定没人相信。不少地产商最近悄然打出折扣牌，优惠小雨不断，一些新开楼盘先后推出了9.4折、9.5折、9.7折、折上减这些优惠。众安海景湾开盘当日一次性付款9.4折，按揭9.8折，原筑壹号一次性付款9.5折，按揭9.8折。老盘新开的也对价格做出一些调整，上周下沙世茂滨江花园部分房源推出了最低8.5折的优惠，折算下来价格约为1.4万元/平方米，已低于其2月份刚开盘时的15264元/平方米。不过，购房者对这些零零星星的促销手段并不买账，新开楼盘大多表现平平，有些甚至出现零成交。有网友调侃说，“现在地产商打折相当于商场每逢节假日搞的促销，抬价再打折。被蒙骗了N次的老百姓终于可以平静面对了。”
在杭一家著名房企中层向记者直言，现在房价打7折，是不少企业可以接受的底线。
既然如此，为什么地产商打折优惠还像挤牙膏一样，一点一点地往外挤呢？眼下，地产商们心里到底是怎么想的？什么时候他们才有可能真正放手一搏？
连日来，本报记者走访杭州众多一线地产商，试图解开这个困扰业内尤其是购房者们的心结。
老盘狼顾 慎言降价
记者注意到，近两周杭州新推楼盘，有点降价优惠的都是新盘，老盘新推房价一般基本持平。
一位老盘销售主管向记者大倒苦水。新盘可以根据市场行情开价，像九堡的新盘这次开盘定价就低于周边房价，新盘定价没有顾虑，老盘新开想降价很难。降价了怎么对之前的业主交代呢？房价一路高涨时，业主就算遇到问题也不会退房；一旦老盘新开时地产商大幅降价，之前购买的业主肯定不乐意，总要找各种理由退房，甚至还会影响到和老客户的关系。有地产商坦言，“最近杭州新开楼盘不多，基本上是老盘，开盘当然要考虑老客户的心情了，下调肯定不大。”
确如他所言，6月14号开盘的保利东湾一线江景叠墅，均价17900元/平方米，与其之前的价格持平；6月18号开盘的西溪天堂悦居二期精装大户型房源。均价45000元/平方米，与一期相比也没有优惠。2008年的那一波“退房潮”让杭州许多地产商长了记性，担心大幅度降价会重演2008年的“闹剧”。宁愿死扛着，也不愿因为降价引发与业主的纠纷，这成为眼下不少地产商不愿主动降价的原因之一。
■ 采访札记
手中有粮 心中不慌
调查中，不少地产商表示，目前不愿降价的主要原因是不差钱。2009年楼市火爆，地产商们个个赚得盆满钵满，钱袋子里塞满了真金白银。2009年，房地产开发企业资金来源达57128亿元，而全国完成房地产开发投资仅为36232亿元，其中20896亿元的差额使得地产商并不担心新政中收紧银根的措施。这笔庞大的资金足够让地产商在不降价的前提下暂时维持正常运行。杭州某房企销售主管说，“现在的楼市是不温不火，但新政调控卡住了地产商的喉咙，只是让地产商吃不进东西，呼吸还是没问题的。”他预计，新政持续一年，会有30%的地产商出现财务问题，但不会倒闭；持续两年，50%的地产商有财务问题，15%会倒闭，不过他怀疑，调控政策会不会持续那么久。
杭州城北某楼盘新近再推一批新房源，售价与上期基本持平，该楼盘销售主管说，现在不少地产商之所以优惠幅度不大，主要是去年销售不错，手中有钱，至少可以支撑半年，还没到非降不可的地步。
除了暂时不差钱，融资渠道的多样化也让一些地产商吃了“定心丸”。无论是合作开发项目还是低价出让股权，只要不降价，地产商总会想尽办法筹集资金。
另外，杭州多数地产商手中有地。2009年杭州土地出让金高达1054亿元，位居全国第一，不少地产商手中握有大量土地。有钱有地，地产商当然死扛着不降价。
不过，依靠现有资金到底能撑多久，谁也不敢乐观。一旦资金链有断裂之虞，地产商们还能“心中不慌”吗？
心存幻想 期待反弹
“新政才两个月，效果没这么快，也没这么明显。”不少地产商正是抱着对新政调控“空调”的幻想，一直死守不降。
某楼盘销售主管一语中的，“人都是有一些幻想心理的，购房者希望价格越来越低，现在还没到购买的心理底线；地产商幻想市场反弹，前几次调控反弹，让大家抱有幻想。”
地产商对调控效果存在幻想，自然有他们的理由。归纳一下，不外乎几点：这轮调控的大前提没变，GDP增长主要是依靠房地产基础设施建设，地方财政主要来自土地收入。而且，现在新政主要对银行这块收紧了，对地产商直接收紧的政策不多，所以不用担心。有地产商认为，就可售房源而言，目前杭州房源并不算多，房源正处于积累期，现在有4000多套是存量盘，新房源正处于蓄水期。从地价方面来说，今年新开楼盘集中在2009年拍到的地上，当时房地产市场火爆，拿到的地本身楼面价就很高，地产商不到万不得已不可能亏本卖房。而且，目前市中心几乎无地可拍，滨江区随着配套设施的成熟和城市建设的加快，土地也越来越少，所以房价依然坚挺。
能多赚，地产商当然不愿意少赚，大家都在想，也许挺过这段时期，市场会出现报复性反弹，如果现在降价不亏了吗？再说，就算现在打折了也不一定能卖得动，大家都买涨不买跌，他们肯定不会第一个降。
有几家地产商不约而同地说，现在他们也不知道到底打多少折才见底；如果一定幅度地下调，市场还是不认可，购房者还是不买，这麻烦可就大了。所以他们也非常苦闷。
6月份以来，杭州主要在售楼盘中有30多个成交量为零；而上周末，杭州有5个楼盘近700套新房源涌入市场，但各楼盘表现差强人意，有新盘推出二三百套新房源，截止目前只成交几套，令人恐惧。目前的现状是，尽管不少新楼盘打出温和的打折促销，但购房者似乎并不买账，有预订的但多数预订者中途退场，要想把预订转化为成交，难！
6月18日，万科集团总裁郁亮在接受《人民日报》采访时认为，本轮房地产调控有足够的精确度和力度，市场调整只是刚刚开始，效果还将进一步显现。房地产企业应该顺应市场形势，积极主动调整价格，实实在在地坚持用购房者能够接受的合理价格加快销售，活跃市场。
是的，现在要想卖房活跃市场，除了大幅降价，地产商还能想出更好的主意吗？
杭州细则 最后稻草
在调查中，几乎所有地产商都表示近期不会大幅度降价，今后如何调整，主要看杭州市即将出台的地方细则。
目前，杭州大多数地产商和购房者都在翘首等待杭州版新政细则。距国务院楼市新政出台已两月有余，全国多个城市相继出台了新政细则，但是备受关注的杭州细则姗姗来迟，有消息称近日可能出台。
采访中，不少地产商言语中隐约透出了对下半年行情的担忧，认为中央前两季度财政收入稳定，对接下来两季度房地产市场的依赖性较小，下半年房价的走势主要还是要看国家对房地产市场的后续调控政策。“如果行情一直这么下去，下半年具体如何也说不清楚，价格可能会有小幅度的调整。”
更有甚者对下半年楼市表现十分悲观，“现在房地产市场比较微妙，整体上地产商的现金流还没到绝境，不会轻易打折，也担心降价不能保证可以卖掉。打多少才是底呢？这是很痛苦的。面对损失，大家都是很恐惧的。目前大家都在数口袋里有多少钱，能支撑多久；如果下阶段新盘卖不动，大家考虑要打多少折，跳多少水才有用。真正严峻的是下半年。”
购房者、地产商，大家都在等待下半年杭州楼市走向何处。
2010年07月01日 11:53:05 来源： 浙江日报