中国社会科学院财经战略研究院
中国住房市场发展月度分析报告（2019年04月）
主笔：邹琳华 王业强 吕风勇
2019年4月19日，中共中央政治局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、纬房大数据与人工智能研究院在2019年3月纬房指数（大数据房价指数的升级版本）监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年4月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新，报告涉及的所有数据均源于大数据挖掘分析。
一、住房市场运行最新动态
1.全国房价继续小幅上涨，重点城市二手房成交量较快放大
2019年3月全国房价继续小幅上涨，少部分一二线城市涨速有所加快。纬房指数监测显示，2019年3月，142个样本城市房价平均环比上涨0.344%，环比涨幅比上月收窄0.11个百分点。142个样本城市中，房价环比上涨城市95个，占样本数的66.9%，比上月增加1个。环比下跌的城市为47个，占样本数的33.1%。
2019年1季度出现局部“小阳春”，其主要原因有：
一是住房市场融资环境得到改善。资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平。
二是房价预期出现转变。部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。
由于房地产市场对于货币和政策因素极其敏感，在预期政策见底和融资环境向好的综合作用下，2018年末的市场悲观情绪出现谨慎转变，2019年1季度多数城市房价小幅上涨。
图1 2019年3月142城大数据房价环比指数(比上月上涨%)
数据来源：纬房大数据与人工智能研究院 www.zfdsj.org
在房价延续小涨的同时，重点城市二手住房成交量较快放大。纬房指数监测发现，2019年3月，10大重点城市二手住房成交量指数为226.99，比2019年前2个月之和还要高出5.6%。值得关注的是，这一指数值不仅超过了前期2017年3月的高点，同时是2017年以来的成交量指数最高值。由于2017年3月为上一轮一二线城市住房市场景气小周期的波峰，成交量指数超越前期高点具有较明确的市场指向意义。从量在价先的一般性规律看，重点城市房地产市场已经聚集了一定的上涨动能。
十大城市二手住房成交量指数（2017年1月=100）
注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。
2. 一线城市房价继续小幅上涨，准一线及二线城市房价涨幅扩大
一线城市房价整体继续小幅上涨。纬房指数监测显示，2019年3月，一线城市房价平均环比上涨0.955%，环比涨速比上月收窄0.197个百分点。4个一线城市均小幅上涨，其中北京环比上涨1.17%，比上月扩大0.21个百分点；上海环比上涨1.31%，较上月收窄0.05个百分点，这是上海在经历了20个月的持续下跌后，房价出现的连续2个月的环比上涨；深圳环比上涨1.27%，较上月扩大0.14个百分点；广州环比上涨0.07%，较上月收窄1.09个百分点。可以发现，由于一线城市是中国房地产市场调控政策最严厉、调控手段最成熟的区域，房价虽有所回升但并未出现大涨，涨幅较上月也没有扩大。
与上年同期相比，2019年3月一线城市平均同比下跌1.423%，这主要是由于上海同比下跌7.95%拉低平均值的结果。北京、深圳实际均同比微涨,其中北京同比上涨1.5%，深圳同比上涨1.85%。
准一线城市房价涨幅有所扩大，部分城市涨速提升较快。纬房指数监测显示，2019年3月，准一线城市房价平均环比上涨1.8%，环比涨幅比上月扩大1.368个百分点。其中苏州环比上涨3.31%，比上月扩大2.68个百分点；杭州环比上涨2.37%，比上月扩大1.72个百分点；重庆环比上涨1.46%，比上月扩大1.32个百分点；天津环比上涨1.46%，比上月收窄0.25个百分点。
二线城市房价涨幅略有扩大，部分上年跌幅较大的城市房价反弹也较快。纬房指数监测显示，2019年3月二线城市房价平均环比上涨0.923%，环比涨幅比上月扩大0.424个百分点。经历了2018年的连续下跌后，厦门首次出现了连续4个月、成都出现了连续3个月的环比上涨。2019年3月，厦门环比上涨3.16%，比上月扩大1.56个百分点；成都环比上涨1.93%，比上月扩大0.12个百分点。但与上年同期相比，2019年3月厦门房价下跌5.28%，成都房价下跌14.93%。
3.三四线城市房价涨幅略有收窄，“小阳春”基础并不牢固
三四线城市房价涨幅略有收窄。纬房指数监测显示，2019年3月，三四线城市房价平均环比上涨0.196%，涨幅比上月收窄0.213个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为72个，比上月减少2个。三四线城市中的上涨城市占比为61%，比上月减少1.7个百分点。2019年3月，廊坊（燕郊）房价环比上涨3.32%，涨幅比上月收窄4.18个百分点。这也是廊坊（燕郊）房价经历2017-2018年大跌之后的连续4个月快速上涨。
注：城市数据一般不包括下辖县级市及县；由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准；廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。
二、形势分析与短期预测
1. 短期内一二线城市以小涨或微涨为主，少数城市可能较快上涨
在再城市化大背景下，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整，房价下跌空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。
从外部环境看，宏观政策的方向将由保障总量需求逐步转向提升微观效率。但在国内经济存在下行压力的条件下，宏观政策尚难以出现实质性大幅收紧，货币环境总体仍将松紧适度。这意味着市场利率仍将处于在合理区间的下限，从而首套房贷利率也很难再度回升到2018年的水平，这在一定程度上仍有利于楼市的回升。
从房地产政策看，在中央重申“房子是用来住的，不是用来炒的”的背景下，一二线城市房地产调控政策将保持其延续性与稳定性，部分热点城市还可能针对住房投资需求出台更进一步调控举措。由于一二线城市住房总价高、对融资杠杆的依赖度大，在调控政策坚持“房住不炒”的条件下，一二线城市房价上涨仍将受到很大制约。短期内一二线城市房价总体以小涨或微涨为主，难以出现大涨。
部分二线城市调控手段机制尚不完善，且政策对市场的反应与效力传导也需要一定时间，短期内少数二线城市仍可能较快上涨。
2.三四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降
从城市化总体格局看，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。
从三四线城市自身发展看，国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大，多数三四线城市的城市面貌得到长足改善；货币化棚改政策虽然淡出，但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。
2019年初局部楼市的“小阳春”，与外部环境的好转及房价预期向乐观转变有很大关系。在经济政策强调提升微观效率、房地产调控坚持“房住不炒”的条件下，三四城市局部“小阳春”将自行消退，房价仍将趋于稳中有降。
三、对策与建议
1.把好货币供应总闸门，避免大水漫灌或突击性信贷
房地产市场在一定程度上具有货币“蓄水池”的功效，货币供应扩张是房价大起大落的必要条件。宏观上应把好货币供应总闸门，避免大水漫灌或突击性信贷。货币政策保持松紧适度，为房地产市场的平稳发展和居民家庭住房条件的持续改善创造条件。
2.以差别化信贷政策为主抓手，实现对住房投资投机的精准抑制
历史经验证明，房地产泡沫和房贷失控具有直接关联。实践经验也表明，差别化信贷政策是控制住房投资投机最为有效、副作用相对较小的政策手段。房价潜在上涨压力较大的城市，可以通过升级二套以上房贷的认定条件，实现对住房投资投机的精准抑制。同时加强对各类融资手段的用途管控，避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。因地制宜配合使用限购、限售等投资投机需求管控手段。完善住房市场秩序，加大对房地产企业及中介机构违规销售与虚假宣传的查处力度。落实稳定房地产市场的城市主体责任和上级政府监控指导责任。
3.加强房价预期管理，保持政策的连续性与稳定性
房价预期平稳是房地产市场稳定基础，而政策变动对短期房价预期具有重要影响。应保持政策的连续性与稳定性，确实有必要对政策进行调整的，应给予充分的解释说明。必要时，也可以采取利好与利空政策同时出台的办法，以对冲市场预期的变化。加强市场行情监测，通过信息透明化促进市场舆论趋于理性。
纬房指数（原大数据房价指数的升级版本）为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数，由纬房大数据与人工智能研究院每月编制并发布。通过新技术的应用，纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数，目前包含142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数，每月中下旬发布上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度，同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数，纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。
报告撰写人：
邹琳华 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编
王业强 中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编
吕风勇 中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编
数据支持：纬房大数据与人工智能研究院
战略支持：腾讯智慧房产
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