从房地产视角看金融业高增长
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大家下午好，我介绍的视角呢是金融业高增长的房市因素，主要的内容是三个方面，一个是对房地产业和金融业相关性的一个判断，主要是依靠两个视角。第二个内容是房地产业对金融体系稳定性的影响的判断，借助于五个指标来判断。最后是寻求房地产产业与金融业稳定均衡发展的路径。
首先看房地产业和金融业的相关性，我们通过计算Pearson相关系数，房地产和金融业增加值的相关系数是比较高的，0.561，并且在1%显著性的水平之下是显著的。进一步通过格兰杰因果关系检验，也显示短期内两者之间的关系是房地产增速是金融业增速的格兰杰原因。另外，根据下面这个相关图也能看出来两者之间有很强的相对性，由此我们可以得出一个结论，金融业的高增长的背后房地产因素功不可没。
那么，这样一种关系是不是稳定的或者是均衡的？我们主要通过五个方面的指标进行判断。首先是房贷资本比，这个指标的临界值是300%。下图显示从2010到2016期间，按实收资本计算的金融机构房贷资本比在多数年份已经超过了400%，2016年6月的这个比例高达大600%。这说明按照实收收资本衡量的金融机构的房地产的贷款，已经进入一个高的风险区。
下面一个指标是偿付收入比。该指标的临界值是30%。片中图标显示，按平均值计量的全国城镇居民的季度偿付收入比都超过了30%，但多在50%以下，反应城镇居民家庭购房债务负担压力普遍较重。
第三个指标是房地产企业资金来源中的房贷权重。临界值是20%，下面图显示，房地产企业资金来源中房地产贷款的这个比例，多数年份超过20%，2016年的比例近40%。超过临界值近2倍。
第四个是不良贷款率，不良贷款率反映的是过去和当下房地产贷款的质量情况。下图显示，近10年来，无论是按揭贷款还是开发贷款的不良率有走低趋势，不良率的最高纪录也在3.5%以下。由此而言呢，按揭贷款和开发贷款的不良率保持在安全区域。
最后是期限错配问题。上图表明，因房地产贷款期限错配引发的流动性缺口在近三年来持续加速扩大，2016年底这个缺口余额已经超过万亿。
通过以上这几个指标，我们对因房市引致的金融体系的稳定性做一个基本的判断：近无忧远有虑。近无忧主要是表现在不良贷款率明显处于安全区域。远有虑则是主要表现在一是实收资本衡量的金融机构房贷能力已经严重透支。二是是偿付收入比反应多数城镇家庭的住房债务负担较重，违约风险的概率很可能随时间推移不断加大。三是房企资金来源中的房贷比重过高则意味着房企债务偿付压力大，违约概率高。四是期限错配下的流动性缺口在近几年的快速拉升也埋下了金融机构风险的隐患。
按着这样的逻辑，寻求房地产产业均衡发展的路径，实际上就是缓释上面的几个远虑因素。主要是三个方面的选项，第一个选项是以有效经济结构调整，促房地产贷款权重调减。我们认为，房贷权重高的一个重要原因是，经济结构转型和政策引导尚未形成足够的力量，以改变信贷资源偏重于房地产业的路径依赖。所以，有效的经济结构调整可以成为降房贷权重的基础性条件。具体有以下三个路径。其一是放弃房地产业作为国民经济支柱性产业的地位。其二是实施定向激励政策，引导金融资源增加对实体经济和新兴产业的配置比重。其三是建构政策性增信体系，为投放到关系国计民生的保障性领域中的商业性金融资源提供增信支持。
第二个选项是优化融资结构。主要是从三个视角切入。第一个是在渠道融资结构方面：扩大房企的直接融资比重，当务之急是解冻房企IPO，优先放行正在或即将运营保障房项目、中低价位房的房企的IPO上市申请，当然还有尽可能满足这些房企的增发或配股需求，为中低价位房的而开发和保障房项目建设拓宽融资支持渠道。第二个是在区域融资结构方面。对一二线和 三四线城市“因城施策”。第三个是在需求融资结构方面，对刚需和投资投机性融资需求“因需施策”，也就是通常说的差别化房贷。
第三个选项慷慨政策激励，提速房贷证券化。具体包括三个方面的措施，一是惠税收，如对保障房贷款证券化投资者的利息收益实行税收减免优惠，以激励相关投资者支持保障房建设和消费。再如对特殊目的发行主体相关活动适当减免税费以降低发行成本。第二个措施是降门槛，即调降基础资产质量门槛。可将相关贷款资产的质量由优质级别扩展到投资级以上的范围，即凡是具有投资级的住房贷款均可以作为基础资产用于发行资产证券化债券。第三个是育市场，即培育和发展资产证券化二级市场。这样做的目的在于增强住房抵押贷款证券化产品在二级市场上的流动性、可交易性，帮助相关投资者进行有效的流动性管理和风险管理。我的介绍就到这里，谢谢大家！